19个住宅小户52个公寓盘!跟主城死扛能咋选?

A感慨道：现在郑州市区内较便宜的房价要1万2左右。B接话：买小户型啊！

这是某天郑州房事儿购房群里俩网友简单的对话。

“较便宜”隐含的意思是所谓买房看开发商、看地段、看交通这些因素统统不考虑在内，仅仅是有房，可能还是个渣盘，跟其他比起来价格已经很低了，可是还得1万2！

作为河南省的单核城市郑州，各种政策红利及优质的医疗、教育资源叠加，便利的交通和更多人才汇聚、先进理念交锋等都吸引着更多外来人口，“郑州市区内”自然是购房者优选区域。

算笔账，假如要买一套均价是1万2的89平米的两房，首付要32万，贷款30年月供在4100（利率按5.39%算）-4400（利率按5.88%算）左右。事实上，1万2的房子卖你，你真敢买吗？郑州三环四环稍好一点的都要1万3到1万4了。

所以，首付不够，面积来凑！想成为主城区的一份子，如果你愿意，可以退而求其次，选择小户型，换取到更优质的资源。

这儿说的小户型是70年产权住宅用地的小户型。

作为本次选题的初衷也更倾向于住宅小户型，然而小编对郑州主城8区的新房小户型房源盘点后决定放大范围，涵盖了公寓和loft，无奈，住宅小户房源太稀缺！ （主城8区含：中原区、二七区、金水区、惠济区、管城区、经开区、高新区、郑东新区。）

一、住宅小户型vs商用公寓小户型

（表中部分数据为小编当前调查所得，仅供参考。）

住宅：

买入：契税，首套/二套（含）90平米以下1%；90-144平米首套1.5%，二套2%。

卖出：个税1%，契税，满2年无营业税，满5年无增值税。

商用公寓：

买入：契税4%                   

卖出：个税1%，契税4%，营业税5%，增值税20%

举例：

假如房子购入是50万，卖出是100万的话，需缴纳个税1万，契税4万，营业所得税5万，增值税10万，累计20万。实际赚30万。

二、这里衍生出一个问题：既然无论是自住还是投资，住宅都更具有优势，为什么市场上公寓产品那么多？

从卖方来说，开发商大量建造公寓，和近年来政府限制开发商拿住宅用地有关。因为房价居高不下，政府已经大力限购限贷，对开发商也同样采取了限制拿地的措施。虽然目前对商业用地有要求自持等，但整体上比住宅拿地门槛要低。

从资金回笼方面，因为公寓面积小，一幢塔楼就能建很多间公寓；较低五成首付，贷款只能商业贷款，期限不能超10年，这统统都有利于资金回笼。后续还能收高额的管理费。如果市场火爆，一个项目就能赚到盘满钵满。

从购房者角度来说，公寓总价低，面积小，购置门槛低，更受投资客和年轻人欢迎。

三、主城区小户型都有哪些？

1.70年产权的面积在80平米以内的房源：

（本表覆盖目前主城8区主要在售以及近期有房源加推的项目）

简析：

1.1主城8区总共搜罗出19个户型相对较小的楼盘，而且房源紧俏，一不小心可能就是别人家的了。稀缺！

从区域上说，主要集中在中原区、二七区、管城区。面积区间大部分在70-80平之间两房。仅旭瑞和昌城市之光、五建新街坊、绿都紫荆华庭、翰林国际城、谦祥福晟兴隆城、泰宏建业国际城有少量房源在60平米以下。

1.2从首付款来看，多为30万以上，其次为20-30万，最少的是20万以下。且多没有首付分期。位置和销售情况都不错的阳光城丽景湾有首付分期18万起，但是2年内付清，压力依旧山大。

1.3 同样的有小户型的绿都紫荆华庭和旭瑞和昌城市之光，会有购房者纠结，绿都更具有地铁优势，剩余房源不多可选性不大，后者精装修面积更小，但是价格高出1000元/平，怎么选择，还是看需求。

2..40或者50年产权的平层公寓/loft房源：

（本表覆盖目前主城8区主要在售以及近期有房源加推的项目）

简析：

2.1.主城8区共搜罗出52个项目有平层公寓或者loft在售，各区四面开花，基本为在售，也从侧面反映了当下公寓市场的火热。

2.2.平层公寓多为精装，除了金水区和郑东新区，价位基本上在9500到11000元/平左右，更适合居住的的买一层送一层的lotf公寓比平层高出1000到3000不等。值得一提的是公园道1号的类住宅项目，双气，5梯14户，带有学校名额，非常具有竞争力。

四、怎么选？

1.不论是从自住还是投资的快速变现上说，住宅是优选。

推荐项目：

旭瑞和昌城市之光：小户型70年产权，双气带地暖，最近为地铁1号线西流湖站，东侧紧邻中原万达，可享受老城区配套。

翰林国际城：高新区地铁口，外国语小学加持，附近有河工大和郑大，教育环境和居住氛围都不错。

万科大都会：精装修房源首付约30万，万科物业好不好去一趟万科城就知道了。未来规划有地铁7号线和9号线。

谦祥福晟兴隆城：3环内，地铁3号线，天旺商圈便利配套，签约了惠济区外国语小学，典型的刚需盘。

2.如果不得已选公寓，自住的话，水电物业的生活成本会比较高，环境可能会嘈杂，一定要重视物业和品质；投资的话，重点看月供跟周边的租金情况，是否地铁口和成熟商圈是必定要考虑的因素。

推荐项目：

朗悦公园道1号：小区一期二期已经交付，公园茂也迎来开业，配套上占优势，距离地铁1号线不算远，再加上部分房源有朗悦慧外国语中学的名额，能不心动？

万科城：小户型，低总价，品质保证，地铁旁，虽然到4环了，但不失为保值增值的良选。

翰林国际广场：距离地铁口仅仅不到100米的距离，最小22平米的户型，入手门槛低。

后记：

某天，小编坐公交车透过车窗看到某块广告牌上写着：33平米，大大的小户型，做成了3房，内心觉得是有些扯的。更多的是在打一个花哨的概念。无论如何，住房产品在更新换代，人们的居住需求在不断提升，如果你已经选择拿面积来换取更为优质的地段和配套资源，那就别将就！认真看！