取消预售,现房销售!这个城市已开始实施,郑州未来有可能吗?

搜狐焦点郑州 2021-08-06 09:16:27
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不同于北京的先“竞地价”再“竞品质”,这次杭州是颠倒了顺序,先“竞品质”的政策在全国具有独创性。

土地是房子的源头,一个城市土地的供应政策,将会影响后期入市房子的质量。

近日,杭州市规划和自然资源局发布通告,宣布杭州将调整土拍竞价规则,同时将开展“竞品质”试点,先竞“品质方案”后“竞地价”,且需现房销售。

不同于北京的先“竞地价”再“竞品质”,这次杭州是颠倒了顺序,先“竞品质”的政策在全国具有独创性。

而同为“新一线”城市的郑州,对于这样的土地供应政策是否有值得思考和借鉴的地方呢?

01 政策亮点:“竞品质”+现房销售

河南商报记者在杭州市规划和自然资源局官网了解到,此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块,采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式,从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

“竞品质”阶段建设品质模块得分较高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

值得一提的是本次试点地块全部实行现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售,商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

对于杭州的土地新政,业内人士认为,杭州楼市曾经是全国开发商热衷学习的城市,是品质楼盘高地,但近两年杭州楼市深陷减配与维权问题。

“竞品质”试点项目要求现房销售,一方面,对于购房者而言可以更好地保障权益,另一方面,一定程度上抑制土地市场过热,开发商盲目抢地的现象。

02具体规则

据杭州本地媒体报道,根据报名规则,房企须向杭州市建委提交“品质方案”,经评审入围之后,方可获得竞价资格。

杭州市建委将组织专家进行评审,按照房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成,各占100分。

房企资信部分共有六大评分项,其中分值较高的是负债率。若报名房企剔除预收款的资产负债率不大于70%,即可获得30分,反之则是0分。分值第二的是近三年开发总面积,占25分。这一项要拿到满分,近三年自行开发的(开工及建成)商品住宅总建筑面积须达到450万平方米以上;如若不到30万平方米则得0分。

其他评分项还包括房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等,从10分到15分不等。除了以上这些加分项,还有扣分项。房企在杭州开发的商品住宅项目2018、2019、2020年度内发生一般及以上安全或质量事故的,每发生一次扣5分。

品质承诺部分共有10个评分项,其中分值较高的是全装修标准,承诺全装修交付并提供装修明细表的就可得20分,反之不得分。

此外,如果被评为全二星级绿色建筑得10分,全三星级绿色建筑得15分;装配率60-75%得5分,76%-90%得10分,91%以上得15分。后期楼盘竣工验收过程中不符合房企当初提交的品质方案要求,将不允许对外销售。

对于新政,多数房企人士表示,“竞品质”及现房销售,房企资金压力太大,是否参与拿地需要测算有没有利润。

业内分析人士认为,政策提高了拿地门槛,有利于降低市场热度,能够使得优秀房企脱颖而出,提高住宅开发的品质。

03反思借鉴

杭州楼市存在的楼盘品质缩水的问题,郑州楼市有过之无不及。

目前,郑州的土地供应政策是“限地价,竞自持”,政策在稳定楼市的同时,也进一步压缩的开发商的利润空间,这两年市场中交付的新楼盘多数因为减配严重而引发业主维权。

河南商报记者关注到,近几年,郑州楼市中的“精装房”成为维权的高发区,根据市场反馈来看,最终交付的产品“货不对板”情况屡屡出现。

尤其在利润空间有限的当下,开发商们在各项成本与日俱增,销售下滑,库存承压,资金压力大,装修用材常有缩水现象。

上千万的豪宅,品质缩水也不是什么稀奇的事情。

比如,北龙湖也曾出现降低交付标准、偷工减料、捆绑搭售等问题,以及部分楼盘实际销售价格远高于区域内备案价,并以“双合同”形式对外销售。

 对于北龙湖这样的区域,郑州的土地出让政策,可否也可以结合自身的实际情况做试点,学习杭州,拿地开发商先“竞品质”,再“竞地价”,实现现房销售,从土地源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

预售制的出现,放大了杠杆的魔力,房企高周转风靡一时,但城市中的烂尾楼却成了一些购房者的梦魇,成为了抹不去的伤疤。而“竞品质+现房销售”能够规避预售制产生开发商挪用、占用资金最终导致项目烂尾无法交付等风险,从源头上保障购房者的权益。

不仅如此,全装修的楼盘通过验收后才能对外销售,仓促交房品质缩水的后果将由开发商承担,业主维权现象将大大减少。此外,可以筛选出一批优秀房企,为郑州楼市带来更多的品质楼盘,让更多的购房者能住好房。

来源:楼市商报

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