“金三”楼市回暖迹象显现,主城区成推盘主力,土地出让金超百亿

概述

每年的“金三银四”，都是楼市传统销售旺季。随着疫情形势稳定、经济发展稳中向好，3月份郑州楼市回暖迹象显现，房企推盘积极性显著提高，积压的购房需求逐渐释放，市场接受度良好，单月推房量超3千套，整体去化率达60%，主城区为推盘主力；二手房市场延续挂牌量涨价跌态势，供应结构相对稳定，中小户型占据主力，八大主城区市场价均环比下跌，金水区以0.68%跌幅居首；受集中供地政策影响，3月土地供应量为0，成交规模同环比均大幅增长，土地出让金超百亿，溢价较高50%；租金均价24.45元/平方米/月，环比止跌回升，随着金三银四求职季到来，新增租赁需求及换租需求增加，租金价格阶段性回调，一居室月租金环比上涨0.45%。

1 政策解读  

1.1 城市政策

01 郑州拟调整公积金贷款政策，首套住房较高贷款70%

3月8日，郑州住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，拟对公积金申请条件、贷款额度、贷款比例、还贷能力、征信查询五方面内容作出调整。根据通知，贷款比例方面，将按照缴存和购房情况设定较高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，较高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况较高贷款比例设定为40%。

02 郑州规定：小区绿地面积和位置，应在购房合同中明示

近日，郑州市园林局对外公布了新修改的《郑州市城市园林绿化条例》，与原条例相比，新条例做出了多项修改。 条规规定：设置户外广告不得影响绿化植物正常生长，不得遮挡城市园林绿化景观。公园、绿化广场沿街部分，城市主要道路两侧沿线单位，除有特殊安全需要外，应当实施开放式绿化。居住区内绿地的面积和位置应当在房屋买卖合同中予以明示。开发建设单位应当制作绿地平面图标牌，在居住区的显著位置进行永久公示。

03 郑州出台房地产整治方案：严查一房多卖等违规行为

3月29日，市房管局印发《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》，将于2021年3月29日至2021年4月30日开展房地产领域专项整治行动。主要检查房地产开发企业，经纪机构，租赁企业和评估公司。

对开发企业，集中整治违规行为包括：开发企业为达卖房目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房的；捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证；一房多卖，损害购房人合法权益等。对经纪机构重点整治违规行为包括：为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费等。

1.2 行业动态

01  2021年郑州住房保障重点目标出炉

3月11日，2021年全市住房保障和房地产管理工作会议召开。会议明确，今年郑州住房保障和房地产管理局主要预期目标任务是：全市棚户区新开工1.5万套，基本建成4万套，公共租赁住房分配7000套。全市计划筹集各类租赁住房1万套（间），培育专业化住房租赁企业50家。全市新增物业管理面积1200万平方米，老旧小区综合改造完成2020年中央补助项目，完成既有住宅加装电梯200部。

02 郑州住房公积金6项业务实现“跨省通办”

为落实“放管服”改革要求，优化营商环境，便利群众异地办事，进一步提升住房公积金服务水平，3月5日，郑州住房公积金管理中心发布《关于做好住房公积金“跨省通办”服务的通知》，实现个人住房公共基金缴存贷款等信息查询、正常退休提取住房公积金、住房公积金单位登记开户、开具住房公积金个人住房贷款全部还清证明、出具贷款职工住房公积金缴存使用证明、购房提取住房公积金等6项服务事项“跨省通办”。

03 郑州较大城中村陈砦迎来第三次爆破 未来将打造智慧先行社区

伴随着郑州市“一环十横十纵”道路综合改造工程工作的不断推进，金水区城中村改造的步伐也逐渐加快，3月19日15时，一声轰鸣声后，素有“中原小香港”之称的陈砦村部分房屋迎来了第三次爆破。不远的将来，整个陈砦及周边片区将会蝶变，以新姿态新面貌矗立在丰庆路街道的土地上，与郑州城区一起，奔向新未来。据相关部门透露，爆破后的区域将规划为绿地游园，优化强化幼儿园、小学、初中等教育资源，完善医疗、消防、绿地、地铁（4号线、7号线）等配套设施建设，打造宜居宜业、全方位一体化智慧先行社区。

04  2月郑州商品房销量逾万套，环比上涨86%

3月18日，市房管局发布2021年2月份郑州市房地产市场销售情况。数据显示，2月份郑州全市商品房销售10130套（间），销售面积108.37万平方米，销售均价12084元/平方米。商品房销量环比上涨86%，同比上涨3570%。其中商品住宅销售7783套，销售面积91.01万平方米，销售均价12432元/平方米。2月全市二手房共成交4304套（间），成交面积43.81万平方米，成交均价11124元/平方米。其中住宅二手房共成交4155套，成交面积41.74万平方米，成交均价11067元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）

2 土地市场解读

2.1  3月土地成交规模同环比均大幅增长

受供地政策影响，2021年3月份，郑州主城区无土地挂牌供应，土地供应规划建筑面积为0。成交土地数量为18宗，较上月增加11宗，成交土地规划建筑面积共计239.69万平方米，环比增长226%，同比增长185%，处于近一年来次高水平。截止目前，北京、广州、天津等地已陆续发布首批集中供地计划，郑州暂未官宣具体的出让时序及土地信息。受集中供地政策影响，今年土地供应、成交规模波动较大，土地供应结构和拍卖细则或将调整，对房企及政府主管部门都是一次考验。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2  土地出让金超百亿，平均溢价率10.8%

2021年3月份，郑州市公共资源交易中心挂牌出让24宗土地，其中经开区6宗住宅地块终止挂牌活动，其余18宗土地成功出让，成交占地面积共计63.63万平方米，成交规划建筑面积共计239.69万平方米，涵盖金水、惠济、高新等7个主城区。成交金额总计116.82亿元，环比增长349%，同比增长247%，为近一年来次高水平，土地市场分外热闹。平均溢价率为10.8%，主要受北龙湖12号地影响，该地块成交价342000万元，溢价50%，其余17宗地块全部低价成交。与上月相比，土地溢价率有所提升，但仍低位徘徊。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.3  3月出让地块明细

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

分析总结：

①  3月份挂牌出让24宗地块，覆盖八大主城区，其中经开区6宗地块终止出让，其余18宗地块成交。成交地块中，中原区6宗，二七区3宗，高新、惠济、金水、郑东新区各2宗，管城区1宗。

②  住宅用地占比过半。成交的18宗地块中，纯住宅用地11宗，占比达61%；其次是商住用地，4宗，占比22%。

③  净地占比较小。成交地块中，城改地12宗，占比66%，涉及杜庄、铁炉等多个城改项目；净地仅2宗，均位于郑东新区，占比为17%。

④  底价成交占据主流。18宗土地中，仅郑东新区12号地溢价成交，其余17宗地块均以起始价成交。

⑤  中小型地块为主，平均单块使用面积约53亩，面积较大的约119亩，最小的仅8亩，差异明显，本期成交面积超过100亩的地块数量为3宗。

2.4  热门地块分析

3月份成交地块中，仅郑政东出〔2019〕12号（网）高出起始价成交，溢价50%，楼面价25280元/平方米。该地块位于郑东新区龙湖中环东路东、南录庄街南，属于北龙湖片区，占地面积约119亩，地块平整，规划指标改善属性明显，便于房企发挥。项目临近新发展体育东运河公园、龙湖水域，生态环境良好，周边东三环、北三环等城市主干道围合，南侧临近地铁8号线，交通便利。12号地是去年中原科技城规划公布后北龙湖出让的首宗住宅地块，开拍前即引起多方关注，在绿城、保利等8家房企的激烈角逐下，最终被中海以34.2亿的价格摘得，亩单价2865万元。这是继中海玖园、中海云鼎湖居之后，中海在北龙湖落地的第三个项目。

3 新房市场解读

3.1  “金三”市场表现活跃，主城区为推盘主力

据诸葛数据研究中心监测，3月份郑州有22个项目开盘，共推出3383套商品房，成交2025套，平均去化率60%。环比上月，开盘项目数量增加19个，推房量及成交量分别上涨593%、1588%，整体去化率提高35个百分点。金三传统销售旺季到来，房企推盘积极性大幅提高，后疫情时代压抑许久的购房热情也呈回暖态势，购房需求逐步释放，市场活跃。主城区为推盘主力，本期除郑东新区外，7个主要城区共推出20个项目3205套商品房，成交1972套，平均去化率62%。环郑区域仅新郑推出2个项目178套商品房，成交53套，去化30%。无论是推房量还是去化率，主城区都要高于环郑区域。

整理：诸葛找房

3.2  高新区推房超千套，市场供求火热

3月小阳春市场活跃，推房量及成交量双双上扬，整体去化率上涨明显。从各区域开盘数据来看，高新区推房量及去化率均位居首位，3月推出1498套房源，成交1195套，去化80%；其次是管城及中原区，推房量分别为498套、484套，去化率分别为41%、35%；经开及二七区推房量均在百套以内，去化中等。近一年来，高新区成交量也多次位居头部位置，市场供求火热，刚需产品为主。

4 二手房市场解读

4.1  二手房市场均价14472元/平方米，延续量涨价跌态势

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年3月份，郑州市二手住宅市场均价为14472元/平方米，环比下降0.96%，同比下降2.12%。挂牌量为124777套，环比上涨3.9%，同比下降23.06%，延续量涨价跌态势。随着疫情形势稳定，经济形势向好，进入三月份以来，楼市回暖迹象显现，积压的市场需求逐步释放，一二手房成交上扬，受供求关系等因素影响，市场均价继续保持稳中下行态势，跌幅稳定在较小区间。

数据来源：诸葛找房

从日度走势来看，3月份郑州二手住宅市场均价波动走势相对平稳，始终在14500元/平方米上下浮动，日均涨跌幅稳定在0.25%及以内，月初房价相对较高，月下旬房价相对较低。其中单日较高挂牌价出现在3月1日，14546元/平方米；单日较低挂牌价出现在3月27日，14410元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.2 市场供给结构总体稳定，中小户型仍占主力

分面积区间来看，90-140平米房源占比较高为36%，其次是60-90平米、60平米以下房源，占比分别为30%、19%，140平米以上房源占比为15%。各面积区间挂牌房源占比与上月相比无明显变化，房源量均有不同程度增加，60平以下房源增幅继续先进，为2.9%。

数据来源：诸葛找房

分居室来看，3居室房源占比较高为39%，其次是2居室及1居室，占比分别为34%、16%，4居及以上的改善房源占比为11%。各居室分布比例与上月相比无明显变化，挂牌房源量均有不同程度增加，5居及以上房源增幅继续先进，为3.02%。

数据来源：诸葛找房

4.3  八大主城区市场价均环比下跌，金水区跌幅居首

分区域来看，3月份郑东新区以21768元/平方米的市场价位居八大主城区之首，经开、惠济、金水区分别以16679元/平方米、15524元/平方米、15277元/平方米的价格位居第二、三、四位，管城、高新、中原、二七四个区域市场均价皆维持在13000-14000元/平方米之间。环比上月，八大主城区市场价均环比下跌，金水区以0.68%跌幅居首。

数据来源：诸葛找房

各区域二手房挂牌量呈阶梯型分布，差异较为明显。其中郑东新区以41363套挂牌房源遥遥先进，二七及中原区分别以18459套、16145套挂牌房源位居第二、三位，其余5个区域挂牌量均不超1.5万套。环比上月，仅高新区二手房挂牌量环比下降2.42%，其余7个主要城区挂牌量均环比上涨，经开区以3.85%涨幅居首。

数据来源：诸葛找房

4.4  降价房源量近三万套，套均降幅3.77万

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年3月份，郑州市累计有34663套二手房源调价，环比增加178%，市场活跃度明显提高。其中涨价房源量5579套，环比增长144%，平均涨价幅度5.82万元/套，较上月提高0.26万元/套；降价房源量29084套，环比增长186%，平均降价幅度3.77万元/套，较上月提高0.03万元/套。

3月份，主城各区中，降价房源量最多的仍是金水区，8969套；其次是二七、中原及管城区，分别有4037套、3577套、3309套二手房源降价。环比上月，八大主城区降价房源量均有不同程度增长，管城区以227%涨幅居首。

数据来源：诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

3月份热门降价小区仍集中于主城区，环郑区域有2个小区上榜，荥阳、港区各1个。本期降价房源量最多的是二七区的升龙国际中心，174套，小区均价15159元/平方米。套均降幅较大的仍是鑫苑国际城市花园，3.68万元/套，117套降价房源，小区均价16143元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.6 热门城区二手房量价走势

数据来源：诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1   租金均价止跌回升，一居室月租金环比上涨0.45%

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年3月份，郑州市租金挂牌均价为24.45元/平方米/月，环比上涨0.33%，同比下降7.28%。租金价格环比止跌回升，结束此前连续四月下跌态势。随着金三银四求职季的到来，新增租赁需求及换租需求增加，市场热度小幅回温，租金价格阶段性回升，但从整体来看，郑州租赁市场仍处于偏冷区间，近两年只有在春节后价格才会有所回调，同比持续下跌，跌幅明显，其主要原因在于供大于求。

数据来源：诸葛找房

其中，一居室租金挂牌均价为1555元/月，两居室租金挂牌均价为1950元/月，三居及以上租金挂牌均价为2328元/月。环比上月，两居室、三居及以上租金价格下跌，跌幅分别为0.29%、1.24%，一居室租金价格上涨0.45%。

数据来源：诸葛找房

5.2  7个城区租金均价环比上涨，经开区以1.87%涨幅居首

各区域租金价格呈阶梯形分布，差异较为明显。郑东新区以35.12元/平方米/月的价格居首，经开及金水区分别以27.3元/平方米/月、26.68元/平方米/月的价格位居第二、第三。环比上月，仅惠济区租金均价下跌0.46%，其余7个主要城区租金价格均环比上涨，经开区以1.87%涨幅居首。

数据来源：诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算