整体去化64%,“银四”楼市热度不减!郑州首批集中供地清单出炉

诸葛找房 2021-05-08 17:42:34
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2021年4月份,郑州市二手住宅市场均价为14382元/平方米,环比下降0.62%,同比下降2.69%。

概述

进入四月份,合肥、宁波等多地加码楼市调控政策,稳定市场预期。郑州住房公积金管理中心印发通知,加强住房公积金缴存和贷款管理,严厉查处违规行为。河南银保监会发文严厉打击“零首付” “首付贷”等行为,严防各类资金变相流入房地产市场。加强住房信贷管理,促进房地产市场平稳健康发展。

4月份,多数房企抓住楼市传统销售旺季窗口期,加快推盘,推房量及成交量分别增长3.8%、11%,申泰中原印象等首开项目去化表现亮眼;二手房市场量价齐跌,跌幅稳定在较小区间,涨降价房源量均环比下降,金水区降价房源量居首;首批集中出让土地明细公布,共50宗3496亩地,涵盖八大主城区及上街、航空港区;租金均价24.38元/平方米/月,环比止涨回跌,跌幅0.29%。                                              

1 政策解读  

1.1城市政策

01 郑州住房公积金管理中心印发通知:加强住房公积金缴存和贷款管理

4月12日,郑州住房公积金管理中心发布关于进一步加强住房公积金缴存和贷款管理有关事项的通知,要求严格规范住房公积金缴存管理、严格审核住房公积金贷款申请、严厉惩处住房公积金违规行为。 通知要求,住房公积金缴存单位应当按照法规政策规定,逐月、按时、连续、足额为本单位在职职工缴存住房公积金,不得为无劳务关系或合法代理关系的职工代开、虚开住房公积金账户,不得采取提供虚假材料、欺骗等手段修改职工账户信息,不得采取弄虚作假等手段代办住房公积金业务。

02 河南银保监局:严防各类资金变相或绕道流入房地产市场

4月13日,河南银保监局发布关于推动辖内股份制银行高质量发展实施意见的通知。通知要求银行业金融机构严格落实房地产金融监管政策,控制房地产贷款增速,确保房地产贷款集中度保持合理水平。加强全口径管理,将通过同业投资、理财投资、委托贷款等渠道流入房地产领域的资金统一纳入监测范围,防止监管套利。加大监督检查力度,严厉打击“零首付”“首付贷”等行为,严防各类资金变相或绕道流入房地产市场。

1.2 行业动态

01 总面积4317.98公顷,郑州公布1058个存量住宅用地项目

4月8日,郑州市自然资源和规划局发布2021年排名前列季度郑州市存量住宅用地信息。今年排名前列季度,郑州存量住宅用地项目共1058个,涉及土地面积4317.98公顷。其中,已动工未竣工项目702个,土地面积2926.06公顷;未动工项目356个,土地面积1391.92公顷。

4月8日,郑州住房保障和房地产管理局发布《关于强制注销房地产开发企业资质证书通知》,提到郑州创佳置业有限公司等252家房地产开发企业的资质证书逾期未延续,根据相关规定,强制注销郑州创佳置业有限公司等252家房地产开发企业的资质证书。资质证书注销后仍需从事房地产开发业务且有在建项目的企业,可向行政审批部门重新申请办理暂定资质证书。

03  3月销售数据出炉!商品住宅均价12276元/平方米

4月19日,市房管局发布2021年3月份郑州房地产市场销售情况。3月,郑州全市商品房销售15483套(间),销售面积171.06万平方米,销售均价12272元/平方米;其中商品住宅销售14224套,销售面积161.44万平方米,销售均价12276元/平方米。全市二手房共成交5498套(间),成交面积55.65万平方米,成交均价10973元/平方米;其中住宅二手房共成交5346套,成交面积53.48万平方米,成交均价10994元/平方米。(备注:二手房均价是以评估指导价为计算依据)

04 郑州首批集中供地清单出炉!共50宗

4月30日,郑州市自然资源和规划局公布了首批集中供地清单,共涉及50宗地块,占地面积约3496亩,涵盖八大主城区及上街区、航空港区,起始总价377.48亿元。此次国有建设用地使用权网上挂牌公告时间为2021年4月30日至2021年 5月19日,网上挂牌时间为2021年5月20日至2021年6月3日。

2 土地市场解读

2.1  4月土地供应规划建筑面积767.5万平方米,同比增加156%

4月30日,郑州市发布首批集中供应涉宅地块明细,50幅地块,起始总价377.48亿,计划于6月3日出让。叠加此前挂牌出让的2宗非住宅地块,4月份,郑州市共供应52宗地块,规划建筑面积767.5万平方米,同比增加156%,达到近年来的峰值。成交规划建筑面积为0,主要受3月份无土地供应影响。

受土地出让“两集中”政策影响,近两月郑州土地供应、成交建筑面积波动幅度巨大,且该状况将持续到明年。根据公告信息,本年度住宅用地第二次、第三次集中出让时间预计为7月、10月。

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

2.2  郑州首批集中供地名单发布!50宗地!总起始价377.7亿

4月末,郑州市公布首批集中供地名单,共计50宗,占地面积约233.1万平方米,建筑规模约739.5万平方米,起始总价377.5亿,将于6月3日开始竞拍。

从区域上来看,本次供应计划涵盖八大主城区及上街区、航空港区。其中,金水区出让地块数量最多,为10宗;其次是经开区,7宗;郑东新区、惠济区各挂出6宗;管城、高新区各5宗;中原、二七区各挂出4宗;上街区2宗;航空港区1宗。

从土地性质来看,本次供应地块中,城中村改造项目用地22宗,储备用地15宗,合村并城改造项目用地12宗,安置房用地1宗。城改及合村并城用地数量较多,占据多数份额,净地数量相对较少,集中于经开及郑东新区。航空港区的1宗地块属于安置房用地,所建住宅为村民安置房,此类房屋不得进入除村民拆迁安置以外的一级市场销售。

从出让要求来看,本次出让土地中,有10宗限价地块,集中于经开及郑东新区,均为储备用地。北龙湖南北岸地块商品住房(毛坯)限价37300元/㎡,装修限价5600元/㎡;金水东路、东风南路地块商品住宅(毛坯)限价25000元/㎡,装修限价5000元/㎡;经开区商品住房(毛坯)限价多在11000元/㎡,装修限价2200元/㎡。

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

3 新房市场解读

3.1  “银四”开盘市场热度延续,推房量环比增长3.8%

市场监测数据显示,4月份郑州市20个项目开盘加推,推房量共计3513套,成交2253套,平均去化率64%。环比上月,开盘项目数量减少2个,推房量及成交量分别上涨3.8%、11%,去化率提高4个百分点。“银四”开盘市场热度延续,房企抓紧传统销售旺季窗口期,加快推新,去化冷热不均,申泰中原印象等首开项目表现较好。

整理:诸葛找房

3.2  主城区仍为推盘主力,惠济去化亮眼

进入4月份,主城区仍为推盘主力,此次开盘项目遍布八大主城区及新郑,其中高新区推房量较高,为1215套;其次是金水、惠济及中原区,分别推出874套、448套、340套商品房;新郑、二七及经开区推房量较少,均不超过100套。去化率较高的则是惠济区,平均去化82%。高新区新房库存体量较大,品牌楼盘林立,竞争较为激烈,产品价格处于相对低位,颇受刚需购房者青睐,推房量及成交量均位居前列。

 

3.3 热门楼盘分析

4月份开盘项目中,金茂如意府、申泰中原印象、思念果岭国际社区、康桥山海云图单次开盘去化率均达到80%以上,销售良好,首开项目表现突出。金茂如意府位于北龙湖南岸,临近地铁6号线(在建)、8号线(在建),区位优越,交通便利,主打科技住宅,客户认可度较高,4月3日小批量加推洋房,全部售罄。申泰中原印象位于金水核心,签约纬五路二小,区位优越,配套齐全,首开去化达85%;思念果岭国际社区六期首开,推出340套小高层,均价7300-8200元/平方米,客户选择空间大且总价较低;康桥山海云图为康桥九溪天悦二期,首开推出300套高层房源,去化92%,项目签约外国语小学和郑大一附院,品牌、产品优势明显。

4  二手房市场解读

4.1  二手房市场均价14382元/平方米,环比下降0.62%

据诸葛找房数据研究中心监测,2021年4月份,郑州市二手住宅市场均价为14382元/平方米,环比下降0.62%,同比下降2.69%。挂牌量为123624套,环比下降0.92%,同比下降23.74%,市场呈量价齐跌态势,环比跌幅稳定在较小区间,总体运行平稳。

数据来源:诸葛找房

从日度走势来看,4月份郑州二手住宅市场均价走势相对平稳,日均涨跌幅稳定在1%以内,4月23日波动幅度较大,市场价环比前一日下降0.92%。单日挂牌价较高为14470元/平方米,挂牌价较低则为14310元/平方米,总体来看,4月下旬房价相对较低。

数据来源:诸葛找房

4.2 市场供给结构总体稳定,3居室房源占比较高

分面积区间来看,4月份挂牌房源占比较高的是90-140平米房源,其次是60-90平米房源及60平米以下房源。环比上月,各面积区间挂牌二手房源量均有不同程度增长,140-200平米房源增幅较大,为1.3%,分布比例无明显变化。

 

数据来源:诸葛找房

分居室来看,4月挂牌房源占比较高的是3居室,其次是2居室及1居室,4居及以上的改善房源占比较小。环比上月,仅3居室挂牌房源量下降0.19%,占比由39%降至38%;5居室及以上挂牌房源量环比增加1.9%,增幅较大。

数据来源:诸葛找房

4.3  5个区域二手住宅市场价环比下跌,惠济跌幅先进

分区域来看,郑东新区以21898元/平方米的价格稳居排名前列,经开、惠济及金水区分别以16786元/平方米、15407元/平方米、15222元/平方米的价格位居第二、三、四位。环比上月,郑东新区、经开、高新区二手住宅市场价上涨,涨幅分别为0.6%、0.65%、0.6%,其余5个区域市场价环比下跌,惠济区以0.75%跌幅先进。

数据来源:诸葛找房

挂牌量方面,金水区以41476套二手房源遥遥先进,是第二名二七区的2.3倍,是第三名中原区的2.6倍。经开、高新区挂牌量相对较少,不超过5000套。环比上月,仅金水区二手房挂牌量环比上涨0.27%,其余7个区域挂牌量均有不同程度下跌,高新区以7.32%跌幅居首。

数据来源:诸葛找房

4.4  八大主城区降价房源量均环比下降,经开区以22%降幅居首

据诸葛找房数据研究中心监测,4月份郑州累计有32108套二手房源调价,环比下降7%,涨降价房源量均有不同程度减少,市场活跃度有所下降。本期涨价房源量为5484套,环比下降2%,平均涨价幅度5.54万元/套,较上月下降0.28万元/套;降价房源量26624套,环比下降8%,平均降价幅度3.77万元/套,与上月持平。

4月份郑州降价房源量环比下降8%,各主要城区降价房源量均有不同程度下滑。其中经开区以22%降幅居首,有446套降价房源;二七及金水区分别以11%、10%的降幅位居第二、第三,分别有3579套、8031套降价房源。

 

数据来源:诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

本期热门降价小区多位于主城区,环郑区域有4个小区上榜,航空港区、新郑、荥阳、中牟各1个。管城区的富田太阳城以185套降价房源居首,小区均价12472元/平方米;其次是二七区的升龙国际中心及管城区的橡树玫瑰城,分别有184套、183套降价房源。套均降幅较大的则是新郑的21世纪国际城,3.95万元/套,96套降价房源,小区均价8674元/平方米。

数据来源:诸葛找房

4.6热门城区二手房量价走势

 

数据来源:诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1   4月租金均价止涨回跌,三居及以上租金继续走低

据诸葛找房数据研究中心监测,2021年4月份,郑州市租金挂牌均价为24.38元/平方米/月,环比下降0.29%,同比下降8.59%,租金价格在短暂回调后重回下行通道。供大于求状况下,租金价格持续上涨动力不足。6月毕业季即将到来,带动租赁需求释放,租金挂牌均价或有一定上涨空间。

数据来源:诸葛找房

其中,一居室租金挂牌均价为1544元/月,两居室租金挂牌均价为1960元/月,三居及以上租金挂牌均价为2271元/月。环比上月,一居室、三居及以上房源租金价格下跌,跌幅分别为0.71%、2.45%,两居室租金价格上涨0.53%。

数据来源:诸葛找房

5.2  各城区租金价格涨跌互现,郑东新区以1.37%跌幅居首

分城区来看,郑东新区以34.64元/平方米/月的价格稳居排名前列,经开及金水区分别以27.84元/平方米/月、26.68元/平方米/月的价格位居第二、第三,其余5个区域租金挂牌均价皆在21-24元/平方米/月之间。环比上月,经开、二七区租金均价上涨,涨幅分别为1.98%、0.05%,郑东新区等5个区域租金均价下跌,东区以1.37%跌幅居首,金水区租金价格与上月持平。

数据来源:诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算

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