郑州的小空间情怀,公寓!

当前，郑州目前在售未售尾盘典型性公寓项目约有40个左右。

详情名单如下：

经过研究小组大概统计，目前这40个样本项目显示，目前郑州公寓产品特征如下：

1、精装情况：

60%毛坯；40%精装。

精装标准在1000——3000元/m²不等。

3000元+/m²的公寓产品凤毛麟角。

2、平层与LOFT类别分布:

以44个样本作为统计原则，目前80%的公寓项目均有LOFT产品或者全部是LOFT产品。

3、公寓产品层高：

平层公寓层高主要在2.9—3.6米之间。主流层高是3.2米。

LOFT公寓产品层高在4.4—5.1米之间。LOFT层高的高低影响居住体验感。

4、产品面积段：

平层公寓主要面积段在22—70m²之间，主流面积段在25—55m²之间。

其中万科城项目面积控制较低，30m²的标准间。

LOFT产品面积段在28—75m²之间。主流面积段在30—60m²之间。

5、价格：

目前公寓价格因为地段、开发商、精装标准不同，价格差异较大。整体价格在8000—20000元/m²之间。部分高端产品除外。

基本上同一个楼盘的公寓产品，LOFT是平层公寓价格的1.1—1.2倍。

【 二】公寓项目地理位置分布格局

目前郑州公寓项目主要分布在7个区域：

1、管城区：比如世茂云尚天地，富田城九鼎公馆

2、二七区：比如融侨悦澜庭

3、金水区：比如名门翠园，名门天境

4、郑东新区：比如宝能莲湖一品，万科福晟万科誉

5、经开区：比如东熙汇

6、高新区：比如朗悦公园道1号，万科城小世界

7、航空港区：比如万科城小世界

从以上主体区域分布可以看出，公寓产品主要依赖交通、主干道、地铁和商业商务区。这是关键。

【三】公寓购买、投资的本质

我们要明白：

购买投资公寓的主要目的是靠租金收入。

未来租金水平的高低成为我们考量这个问题的关键。

我们都知道，公寓是商业40年产权，转手交易税费高达25%左右，交易成本实在过高。

我们如何理解投资?租金回报。

租金回报这个概念很难算得非常精准。

我们先算成本。

假如一个公寓价格（精装）15000元/m²，面积32m²，总价就是480000元。首付24万，贷款24万，贷款10年，月还款2500元。

那么，假如我们设想，靠租金能够还清月供，白挣一套房子，岂不是一个美事？

那么问题来了，什么样的公寓产品能够月租金达到2500元+？很难吗？

我觉得不难。特别是未来。

熟悉郑州租赁市场的朋友都知道，目前郑州租赁市场不成熟不完善。

目前在郑东新区简单装修的90m²住宅两房租金能够达到3500元，精装能够达到4000元水平。这种房源主体针对的是家庭住户。

目前郑州经济型快捷酒店每天的房费在180元，一个月租金是5400元。

三星级酒店客房每天房费在350元，一个月租金是10000元。

那么问题来了，如果我们的公寓产品品质介于经济型快捷酒店，甚至档次规格比七天如家都高，何愁月租金不能达到5000元呢？

好，因为连续出租，打个6折也是3000元。

超过了2500元。

继续提问：

什么样的客户能够接受32m²房子3000+元/月租金的水平？

商务商旅人士、公司中高管、中大型公司外派管理人员、年轻时尚白领、金领人群。

随着郑州现代化程度越来越高、经济越来越好、外来公司越来越多，这些人员也会越来越多。

我们应该思考这些人在哪里。

【四】优质租户在哪里？

什么资源吸引他们愿意支付高租金？

刚才讲了，我们要思考：我们买的公寓产品要租赁给优质高端客户。要找到这些人。

企业，企业，企业！

我们要明白目前郑州的优质企业的办公地点在哪里？

毫无疑问，目前郑州优质企业主体在郑东新区，在CBD，在金水路沿线，在高铁西广场。他们租赁要优选相对交通距离近的房子。

他们喜欢现代化、喜欢咖啡厅、喜欢酒吧、喜欢WIFI、喜欢星巴克、喜欢运动、喜欢社交、喜欢SPA、喜欢新潮。

你所在的房子内部、外部、社区以及房子所在片区是否符合以上特征，成为他们优选的关键。

你也会说：郑州就是一土鳖，哪有那么多商务人士、商旅人士、金领白领人士。我只是告诉你：虽然你不是，凭什么你说没有呢？

郑州在发展，郑州已非郑县。未来郑州的公司、商务、商旅人士会越来越多。让时间证明这个观点。

如果有这样的公寓产品、楼栋提供相应的配套，比如公共图书馆、比如免费无线、比如牛逼的物业服务、比如健身房、比如这个公寓美女出入如云、比如咖啡厅、比如创投空间...应该不错！

朗悦公园道1号准现房，2019年12月前交房，住宅，商铺，公寓在售中。89平—145平住宅，均价17500元/平方米。公寓均价10000元/平方米。公立划片，送一名入学郑州外国语中学名额。绿化率25.40%，开发商是郑州朗悦置业有限公司。详询售楼部：400-032-4608 转 158619

德兴北尚在售平层公寓整体均价8350元/平，建面约38-66平，在售LOFT公寓整体均价10000元/平，建面约38-47平，仅剩少量房源在售，具体一房一价，详情咨询售楼处。

中晟Park公寓开盘时间暂未公布，项目处于前期咨询阶段，暂未有房源推出计划，项目由3栋29层高层组成，7梯30户，1-3层为商业，总户数2340户，面积区间32-62㎡。项目地址：长江路与西三环交汇处向西500米。详询售楼部。

东熙汇目前有LOFT和SOHO公寓在售，在售LOFT公寓建面23-39平，层高4.5米，整体均价12500元/平，价格区间12000-13000元/平；在售公寓建面23-39平，整体均价11500元/平，价格区间11000-12000元/平，,具体一房一价。预计2019年12月31日精装交付。 项目位于航海东路与前程大道交汇处西北侧，周边有红日小学、东贾小学、九龙一中、郑州十一中学等教育配套。详情咨询售楼处：400-032-4608 转 345953