从趋之若鹜到弃如敝屣——社区商业的风云转换!

1

“包租婆”是电影《功夫》中周星驰对女房东的称呼。身穿家居服，叼着香烟，一副不可一世，目空一切的表情，优质表现出一副地主老财的强势神态。

现实生活中，整天无所事事，不用上班，每天打打电话，收收房租，过着“包租婆”的生活，是很多人的梦想。

至少我老婆就经常做这样的白日梦。彩票中他个两千万，商铺买两间，一间大的，一间小的，住宅来几套，东南西北中，较好城市各个角落都有。

什么股票啊，投资啊，在她心目中，都不如收租来的安逸，舒心。

业界素有“投资商铺是金，投资写字楼是银，投资住宅是铜”“一铺养三代“等等说法。

不过最近这两年的市场变化，赤裸裸的给了投资者一击响亮的耳光。”一铺养三代“变成”三代养一铺“的惨痛经历。

投资有风险，未必所有的房东，都能像电影里的“包租婆”那样，过上幸福的生活。

2

“我的运气怎么这么背啊！”这是老相和我见面后说的排名前列句话。

老相购买的商铺在盛润锦绣城。

作为土生土长的老郑州人，他对西区的感情可不是一般的深厚。工作和生活圈子甚至一度不越过京广铁路。

老相不缺房子，双方父母的，再加上自己夫妻结婚后买的，老相觉得怎么着也够了。所以前两年手里有了些钱，他决定买个社区商铺投资。

当时棉纺路一字排开，自西向东分别是棉纺一厂，三厂，四厂，改造的楼盘分别是锦艺国际华都，方圆经纬和盛润锦绣城。

这三个项目都有底商，价格根据位置不同，都在3-4万不等。

老相实地考察过后，在锦绣城和锦艺之间摇摆不定。

锦绣城：距离碧沙岗公园和地铁一号线更近，签约引进丹尼斯百货和新世界酒店；

锦艺：位置靠西了一些，项目进度更快，商业方面会有王府井百货入住。王府井百货的名头可是家喻户晓，能吸引更多的周边人群。

在1/2的抉择中，老相选中了盛润。

说到这里，老相后悔莫及！甚至不愿提起他在盛润商铺的近况。

方圆经纬底商和盛润锦绣城商业

时至今日，锦艺商圈已经成为西区首屈一指的商业中心。能不能“一铺养三代”不好下结论，但房租的收益特别令人满意。

3

目前市面上的商铺基本分为三类：商业中心（包含各种广场，专业市场等等），沿街商铺，社区商业。

本文主要说说社区商业。

作为城市商业的基础，它主要服务人口在5万以下，服务半径为周边2公里，具有较强的针对性。

与大家日常生活，息息相关的主要是社区底商。此类商铺类型风险较低，只要周边还有人居住，铺子就一定能租出去，老相想购买社区底商，其原因也是基于此。

社区商业经营惨淡，会严重影响入住业主的日常生活，拖累入住率长期走低。

反过来，入住率长期无法提高，缺少有效的消费群体，又严重的影响社区商业的持续发展。

两者互相制约。影响社区商业良性发展的罪状主要有哪些呢？

➤罪一：无序

1999年11月6日，财政部，国家经贸委等国家相关部门，联合发布了《关于公布第三批取消的各种基金（资金 附加 收费）项目的通知》，其中国家国内贸易局负责管理的“商业网点建设费”被取消。

意味着今后的商业投资建设，将完全市场化运营。

这原本是打破政策枷锁，减少行政干预的利好。但咱们国家的政策历来都有“一管就死，一放就乱”的乱象。

利益至上，资本主导带来的是整个商业建设的混乱无序。

嫌贫爱富，中心城区，成熟区域，大家扎堆建设，商业网点密集，严重饱和，同质化现象严重。

盛润锦绣城（20万㎡），锦艺国际华都（30万㎡）规划有巨量商业体量，在加上方圆经纬的社区底商。且不说周边的其他商业综合体，仅他们三家赤身肉搏，如果都是不温不火还好，一旦一家独大，聚集效应下另两家的生存环境就岌岌可危。

➤罪二：短视

房地产行业的资金运作，通常是由国内金融机构提供项目开发贷款。通过不动产作为抵押和担保，用销售回款作为还款保障。

在巨大的资金压力下，以销售为导向就成了开发商的主要诉求。

自持商业，长期运营的商业地产开发模式，远超出大多数开发商经营范围和核心能力，不能也不想靠长期运营获得持续的收益。

所以大多数开发商对待商铺的态度，都是以短平快的营销方式为主，一卖了之，以便于尽快回笼资金。

将大型商业物业分割产权出售成热潮，但实践中，产权式的商铺几乎都遇到了招商和运营的困境。

即使商铺成功售出，缺乏对商业建筑、动线、交通、规模等科学的商业规划，缺乏运营统一规划和管理，再加上的各业主“心口不一”，商店业态千店一面，也会严重影响整体形象与未来发展。

➤罪三：贪婪

售价和租金严重透支行业利益。

商圈的成长需要周期，收入的增长曲线是一条生命周期曲线，包括培育期，成长期，稳定期和衰退期。

新社区商圈的成熟需要5-8年时间，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策。

但现在大部分开发商不论是出售还是出租，定价策略上都是采取高溢价定价策略，狠宰一刀，提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益，竭泽而渔，进而严重扭曲商业地产上下游商业关系。

另一方面，土地利润率较大程度上的榨取：

在顶满容积率的前提下，底商的价格，即便再便宜，还是要比住宅贵的。

所以，开发商往往会顶着8%的配建商业做满，即便这个区域的商业承载力已经饱和。

时间和空间都沦落为开发商获取利益的工具！

➤罪四：浮夸

“零元购买，五年返租，十年回本。”

所谓概念营销，无视投资者的真实需求，不考虑产品的真实属性，通过“高大上”的概念对产品进行包装，并通过各种媒体手段进行广泛轰炸，本质就是利用中国消费者的不成熟心态进行忽悠。

但虚假宣传、漏洞百出的招商资料经不起大家的理性推敲，时间一久，很多业主看到宣传与实际不符，维权的维权，闹事的闹事。

开发商却拍拍屁股一走了之，殊不知，名声就是这样一点一点沦为大家口中的“垃圾”。

4

不容置疑，今时今日电商裹挟着资本、资源给传统商业带来了沉重的打击。淘宝，京东等等新兴的商业运行模式大行其道。

在电商和实体商业竞争博弈的过程中，市场的格局也发生了重大变化。百货店、大卖场零售的主导地位逐渐被削弱，同时购物中心、便利店，一大一小两种业态，在整个商业格局中的地位也渐渐凸显出来。

目前互联网经济的大潮之下，无视电商冲击的社区商业，直接满足附近居民的基本生活需求。

最后一公里的社区消费，蕴含着无穷的发展空间。未来的发展不可限量。

无论是传统开发商业态扩张还是新兴的电商线下布局，社区商业必将成为兵家必争之地。

比如万科提出的3.0版社区商业 ：

· 定位：社区商业，聚焦年轻家庭，满足素质教育、品质生活、休闲社交的体验式商业空间

· 核心客群：项目半径2公里范围内35岁以下中高收入家庭

· 核心主力店：3.0版本梅沙社区营地（万科自营教育品牌）

· 业态模型：6大社区升级业态：大食汇、教育中心、生鲜市场、易货中心、生活服务、定制中心；1个公共客厅：以社交为主要功能的空间，可分时租赁。

郑州万科城社区业态

阿里天猫小店

腾讯 Westore

但大浪淘沙，潮水退下才能看出谁是弄潮儿！

回归本位，是社区商业未来发展的追求。开发商也好，投资者也好！

莫要为了一时冲动，造成“三代养一铺”的悲惨情况的出现！