土地市场热度不减 房企积极补仓

土地市场热度不减 房企积极补仓

1月23日，成都中心城区唯 一不 限购的青白江区迎来新年首拍，经过50分钟的激烈竞拍，最终恒大集团(03333.HK)以14.38亿元总价竞得，折亩价920万元/亩，溢价率53%，刷新了青白江区土地成交单价较高纪录。

这和数月前的成都土地市场相比，热度明显高出许多。2017年在当地负责土地拓展的某房企投 资部前员工顾元奇的印象中，调控以后，成都土地市场自2017年10月份以后开始有所降温，一个明显表现是土地溢价率下降，尤其是到了12月份，成都数宗土地流拍。“一是政府提高了起拍价，另外是企业的预期没有此前那么强烈。而且12月份大房企有回款的压力，不会投入那么多钱来拍地。”上述人士说。

但是到了2018年1月份，形势开始有所变化，土地市场局部升温之势明显。除了成都，近期苏州、杭州、郑州等城市的土地溢价率均保持在较高水平，甚至拍出了板块地王和区域地王。

影响土地市场的最关键因素之一，就是房企的拿地积极性，对于大多数房企来说，积极补仓、扩充土地储备是不二选择。

       郑州的土拍同样受到房企的追捧。1月22日，郑州南龙湖出让五宗住宅用地，这次土拍还未拍就受到了较为广泛的关注。“这几块地全部不限价、不熔断，很容易就会拍出高价地。”郑州当地一不具名的业内人士透露，南龙湖地块吸引了正商、建业、碧桂园、金科、保利、雅居乐、华润、万科、中骏、新城、龙湖、华夏幸福等大中型房企。

  当天拍卖现场，五宗住宅用地均遭遇“车轮战”，其中郑政新郑出(2017)6号、8号宗地更是历经400多轮报价，最终这五宗住宅用地折合平均楼面价已突破每平方米7000元，创下区域价格新高。

  中原地产研究中心统计数据显示，1月中上旬，全国热点城市延续了2017年土地成交热度，土地成交额高企，其中50大热点城市卖地金额高达2609亿元，较高的杭州卖地341亿元，其次北京324亿元，苏州179亿元。

  房企：积极补仓、心态谨慎

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中原地产首席分析师张大伟认为，土地成交热度不减，主要原因在于房企对住宅类地块的拿地积极性高涨。

  房企的积极性，归根到底在于对规模的渴求。2017年诸多中型房企都提出了千亿目标，在这种大势下，大量拿地成了房企的必然选择。其中，诸多龙头房企和谋求高速扩张的50强以内的房企，成了拿地主力军。

  近日，闽系房企融侨集团也首次对外提出了千亿计划。融侨集团首席投资官郑伟公开表示，融侨计划到2020年实现千亿合约销售额，首先就是扩大布局，提出“3+5+X”的架构——三大区域，五大核心城市以及机会型城市，其中三大区域包括融侨的大本营福州区域，华东和华南;华东区域以上海、南京、杭州为中心，辐射周边的卫星城和城市近郊;华南以广州为中心，辐射周边。五个二线城市指天津、合肥、郑州、武汉、闽南。

  过去两个月郑伟去了广州深圳五次，也考察过周边的佛山、惠州等城市，为公司未来进入珠三角做准备，“千亿规模是以后两到三年的门槛，这是行业内的普遍共识。接下来两到三年里面，一个企业如果没有达到千亿规模，应该说他存在出局的可能性，或者是以后只能做一些小事，在整个行业里面没有太大的话语权。”郑伟说。

  2017年目标500亿元销售额的中骏置业，也计划加大土地储备。中骏置业副总裁王勐表示，中骏2017年的土地储备货值超过了千亿，接下来会坚持多渠道获取土地，“其实从2017年的角度来说，我们已经进行了提速，2018、2019年，我们觉得土地市场会相对来说趋于理性，这也是中骏未来的机会。因此2018、2019年我们会根据市场的情况、公司财务情况择机考虑加大土地储备。”

  但是，对于规模更小的中小型房企来说，在土地市场的日子要更难过一些。他们同样急于扩充土地储备，但往往失望而归，或者要付出更大的代价。

  对于这一点，顾元奇深有体会。他此前所在的房企规模较小，2017年拿了5块地，但全是地王项目，今后的运营压力十分大。他所在的投资部曾经在环上海区域看遍了土地，参与了多场土拍，但几乎没有成功过，“每次我们都是举牌举到最后一个的企业，到最后我们算下来都是亏本的，但是实力更强的无所谓。”

  顾元奇认为，土地市场的高温是不可持续的，尤其是招拍挂市场，企业应该更加谨慎，“招拍挂市场只会越来越难，一个是起拍价高，另外是企业拿到地的概率越来越小。通过产业导入的方式和地方政府谈判，或者走并购的道路，我觉得这会是未来的趋势。”

  杨科伟同样认为，由于企业急于扩大规模，土地市场的热度至少会维持到今年三季度，但是随着融资渠道的收紧以及企业自身资金压力的加大，长期来看土地市场的热度是否能持续还是未知数。“房企资金压力逐渐出现，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟判断说。