多年后回头,你一定感激我今天给你推荐的这些盘!

今天说2件事。

【1】

绿地公园城暂无预售证，洋房毛坯16000，高层精装13000，先交钱，房源保留到明年再签合同，大概是这样的。于是，我们小区一孩把房子抵押贷了款定了2套。绿地公园城这位置如果今年卖这个价格，谈不上实惠，但如果这个价格是1年后的价格，还是有竞争力的，绿地作为国企，资金也算安全，所以，我也没提反对意见，只是建议它选择高层而非洋房：选择的项目类型定位一和区域定位匹配，才能保证价值，绿城百合的小户型单价卖不过大户型，美景鸿城的大户型单价卖不过小户型，就是这个道理。

郑州南，无改善。片区禀赋决定了刚需刚改大调，这个区也就这么几个盘：康城、锦绣山河、泰建国际城、绿地公园城、鑫苑名城、万科大都会、绿都澜湾、永威城、中州城。位置砍掉大都会；品牌砍掉国际城、鑫苑名城；产品砍掉中州城、澜湾。康桥康城、绿地公园城、永威城可以列入最终选择。

康城看产品、绿地看绿化、永威看教育：永威城1亿签约了实验小区和实验中学，未来教育一定会替代产品成为永威城的龙头卖点，绿地公园城紧邻南部少有的公园南环公园，康桥的产品正在逐步被客户认可。

【2】

前几天，永威朋友说他弟要买观澜，我问他，为什么不买自己公司永威的呢，他说上河郡太贵。的确，如果南区拼的是品牌、产品以及核心资源，那绿博拼的一定是性价比。绿博的品牌差距是各个区域最小的，产品也是比较类同的，核心资源虽然有远有近但也算都能沾上边，那么一定是拼性价比。

什么叫性价比？看下图：

根据空间距离，图中可以看出，茉莉、紫藤、象湖到观澜，几乎是同样的距离，当然，茉莉和紫藤的产品等级要远远高于象湖和观澜，去掉距离和产品档次权重，象湖的实际价值应在12000-13000之间，而实际融创象湖壹号的高层卖9500，这真的就叫性价比，这真的就叫良心价。对比象湖壹号，观澜开盘卖多少才能叫性价比、才能算良心价？低于8500。

如果用性价比来分析豪宅就如同用性价比来衡量LV手包，是一种耻辱，但，刚需和刚改一定要看性价比的！我们来看绿博的定位，绿博定位刚需和刚改，那么我们来看一下绿博的几个热点楼盘的性价比。

如下图：

观澜一期是2栋26F高层和部分9F小高层。

艺境是6栋洋房、3栋小高层以及8栋高层。

春森湖畔是2栋多层、9栋小高层以及6栋高层。

上和郡是小高层5栋、洋房6栋和叠拼8栋。四个项目先从产品上排除上和郡，上和郡的产品好不好？好。价格贵不贵，贵。其8月份开盘均价已经达到了19000-20000元/㎡（毛坯房）了，这个价格几乎可以在北龙湖向东边一点点捡漏了，可以在连霍北附近买较好的产品了。在性价比环节上必须把它排除掉，那就剩观澜、艺境和春森了。

我们接下来就看3个项目的性价比：

排名前列维度对比：距离。

在距离上，艺境和春森是一个维度，观澜壹号却比另外二个项目距离主城区远了3-4公里，3、4公里说起来轻松，实际有多远？看一下：

上图是紫荆山到CBD距离，这个距离在地图上是3.3公里。在远郊时，我们对距离的概念不明显，而真正实现主城后，你才发现，说得很轻松的距离实际上都很遥远。在这个距离维度互相对比上，春森和艺境的价值增值在1000-1500元/㎡。

第二个维度：产品。

我们看观澜的高层是26层的高层，艺境的高层是11-20层的高层，春森则是11层和26层两种。我们知道，洋房和高层的价差在30%左右，观澜是纯高层，艺境的全线产品和春森的部分产品则有些“半洋房”的味道，而艺境的全20层以下更优于春森，其价值增值在1500元/平米左右。

第三个维度：精装修。

恒大万科打出1500的精装标准，就不要再说它成本800了。这个问题的核心是它800能做出来交房时的配备，你800能吗？如果考虑时间成本和精力成本，我们必须承认，对于精装，我们必须花双倍的钱才能实现开发商单倍的装修配备。观澜和春森都是毛坯，艺境是精装，姑且以增值2000元/㎡计算。

三个维度综合分析如下：

从上表我们可以看到，相比观澜，艺境13500的价格，实际价值可以到19250元，春森湖畔12500元的价格，也可以达到16000元，性价比一目了然。我曾经在朋友圈说过：许多年以后，你会发现，我2017年给你推荐的艺境和香颂是多么的划算，事实一定是这样。

最后盘点一下我曾经推荐过的盘：正弘中央公园、康桥林语镇、亚新茉莉公馆、美好艺境、美好香颂、龙湖里、东润泰和、华强天颂180、万科世玠、昆仑望岳、裕华满园、亚星官邸、水榭华城、康桥悦蓉园、和昌林与城……