2021年郑州买房,需要注意这些事项!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：郑叔你好，我是外地人，这两年出差来郑州感觉不错，也交了一个本地女朋友，想在这边买房安定下来，郑叔觉得高新区怎么样？能否帮忙具体分析一下这个区域。

郑叔：你好，高新区的五个显著特点是：1.教育资源丰富，有着众多高校和中小学。不仅撑起了河南省高等教育的半壁江山，也为高新区增添了不少人文气息。2.城市界面整洁干净，环境优美，整体宜居性较高。3.高新区是整个郑州上市房企和新三板挂牌数量最多的区域，也提供了大量的就业机会和地缘性客户就业的置业需求。4.高新老城的核心区域在科学大道和瑞达路，高新新城（双湖科技城）的核心区域是环天健湖、天德湖区域，所以高新区的主轴线是科学大道。5.高新区地产市场的核心标签是刚需市场，是来自中原区等区域的刚需外溢激活了高新区的地产市场，加快了区域的成熟。目前高新区规划的高新新城，双湖科技城都处于快速发展之中。对于刚需来说，可以纳入考虑范围，较佳楼盘推荐详见内部分享。

2.提问：郑叔，你好，我是周边地级市的，这几天来郑州看了下房子，因为之前没做功课感觉一头雾水，请问郑叔怎么样避坑？

郑叔：你好，地市来郑州的购房者，这些坑不要跳：排名前列、异地作战。外地的朋友，应站在全局的高度上审视郑州的房源，不要被中介推荐的楼盘困住，闭塞消息源。第二、快速了解郑州。郑州的城市格局呈环状向四周辐散，郑州总体格局东强西弱，选楼盘的原则是，尽量在四环内选择。第三、区域价值参考。要对城市有一定了解，比如未来的定位发展方向和规划的重点片区。根据它的价值和潜力，列举以下区域。1.东区。东区价格居高不下，对大多数人来说，商鼎路片区、CBD片区、龙子湖片区值得大家购买，此处基本无新房供应，可选择二手房。距离高铁站、商务区、高校园区近，并且产业潜力和生活配套措施。2.金水老城区。全省的政治、经济、文化中心，处于核心地段，但普遍偏老旧。3.惠济核心区。环境绿化较好，配套完善，景观别致。4.经开老城区。郑州向东南开发，政府对经开区的规划也会逐步完善。5.常西湖新区及中原老城区。市政府重点打造，将打造为CTD西区超级核心。第四、关于地铁。购买地铁盘，需要在地图查看距离，并实地考察。第五、规避大型不利因素。例如，西南角的垃圾焚烧中心、东北角的军用机场、京广铁路干线。以上三个盘，污染和噪音较严重，尽量远离。

3.提问：郑叔你好，我之前有加一些置业顾问，看到他们说房子降价了，我不知道是这个真降价还是假优惠？如果想买特价房，我需要留意什么？注意什么？

郑叔：你好，对于特价房，你必须了解的事情，看到降价你必须先冷静思考一下，降价的原因是什么？1.在区域方面，近郊楼市的降价范围和幅度更大，由于远离主城，对于刚需来说，这些区域的配套、交通、城市界面并不算友好，房价缺乏强力支撑，楼市下行期，较先降价的必然是他们。2.在房企方面，一般来说，降价最早、持续最久的都是大房企，因为他们能够提前感知市场的走势，而且大房企底子稳，不在意单个楼盘的得失。3.在项目方面，销售较为困难的楼盘较先降价。4.在产品方面，公寓流动性低，税费高，难以出售，所以降价幅度较大。5.在房源方面，开发商为了清除楼层和户型较差的楼盘，会采用低价和特价房的形式出售。对于特价房，你需要了解这些问题。首先特价房是指特定房源的降价，并不是一个楼盘中所有都是特价房；再是对于销售的营销手段和文字游戏需要理性，要学会辨别真伪，不要被坑。特价房能买，但必须接受不优质，如接受可能出现漏水和采光差情况的顶底楼；接受户型不太通透、不够方正、面积设计不合理的房子；接受（较好别接受）项目中问题很多的楼盘，如有恶劣案底的小盘，小开发商打造的楼盘等；能接受全款，有些特价房的限制条件就是全款，若是价格非常低还是建议利用房贷全款的。

4.提问:郑叔你好，我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？郑叔能否给点建议？

郑叔：你好，对于同样价格，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好的老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。