重磅调整!郑州住房公积金有新变化!(附官方答疑)

郑州楼盘情报站 2021-03-09 17:27:29

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3月8日，郑州住房公积金管理中心发布《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》。

其中《通知》中值得关注的是：建议首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，较高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况较高贷款比例设定为40%。

公积金新政到底对公积金贷款放宽了还是缩紧了?

有谣传根据70%贷款比例就说政策放松，事实真的如此吗？

不如来看看郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功的专业解读。

01【申请条件】公积金缴存时限或将延长

现有政策：借款人已连续、正常缴存住房公积金6个月(含)以上，近期应缴未缴不超过4个月;借款人及配偶没有尚未还清的住房公积金贷款或数额较大的债务。

建议：适当延长申请公积金贷款的缴存时限。

解读：“这只是个征求意见稿，主要是想听听大家的反响，正式文件还没定。”陈建功说，目前申请条件是正常缴存6个月(含)以上，未来可能会延长，具体延长多久还没定。

02【贷款额度】非市区的贷款额度或降低

现有政策：借款人夫妻双方缴存情况均符合公积金贷款条件，首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，较高公积金贷款金额为80万元。借款人单方缴存情况符合公积金贷款条件、家庭第二次使用公积金贷款、购买家庭第二套住房的，较高公积金贷款金额为60万元。

家庭首次使用公积金贷款的，在对应较高公积金贷款金额内，综合还款能力、最长贷款期限和贷款比例确定单笔贷款金额。家庭第二次使用公积金贷款或购买家庭第二套住房的，在对应较高贷款金额内，综合家庭缴存余额、还款能力、最长贷款期限和贷款比例确定单笔贷款金额。

建议：结合郑州不同区域的住房价格，按市区(含市内五区、郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区)和非市区分别设定较高公积金贷款限额。

解读：“贷款的较高额度没调整，还是80万元。”陈建功介绍，申请者不管是市本区或非市区的职工都可以较高贷80万元。实际上，目前市区的房价比较稳定，而非市区的房价则偏低，从去年的公积金贷款情况来看，有近50%的资金流向县区。新的政策目的是想调整一下资金的去向，未来可能市区的较高贷款额度还是80万元，而非市区的较高贷款额度则会有所降低。

03【贷款比例】异地贷款、非刚需贷款比例或降低

现有政策：购买新建商品住房的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的70%。购买存量商品住房(二手房)的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的60%。

建议：按照缴存和购房情况设定较高贷款比例(贷款金额占房产总价比例)。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，较高贷款比例设定为70%;异地贷款及其他情况较高贷款比例设定为40%。

解读：“首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，较高贷款比例设定为70%，这一点还是不变，目的还是为了保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。”陈建功解释称，目前不少银行已经缩紧贷款，这将会给公积金部门带来不小的压力，对于非刚需、二套房、异地贷款者，贷款比例未来会有所降低。

04【还贷能力】月还款额不超过家庭收入的50%

现有政策：月还款额不超过家庭收入的60%。其中，月还款额按借款人最长贷款年限计算。家庭收入为借款人及配偶(或共有人)近6期住房公积金平均缴存基数之和(含其他管理机构缴存基数)。家庭收入稳定，信誉良好，有偿还贷款本息的能力。

建议：参照其他地市和银行商业住房贷款的审批要求，按照公积金贷款月还款额不超过家庭收入的50%认定借款人的还贷能力。

解读：还款比例过高，会增加家庭、放款部门的金融风险，银行方面一直卡的都是50%，郑州公积金贷款政策之前放得稍宽，为60%，降低还款额度也是为了更好地规避风险。

而此次公积金新政，也有专家表明“政策出发点是积极调控，区别对待，该保即保，能限就限。这是一个非常规但具有可操作性的政策，因为房地产项目具有区域限定性，不可挪移，因城施策可以细化到不同城区，甚至细化到不同板块，所以，这个政策看起来似乎难以落地，不易操作，实质上具有针对性、可行性和有效性。”

需要注意的是，这只是公积金政策调整意见征集稿，在具体条文未明确的前提下，仅从意见征集稿来看，公积金政策有进一步收紧的趋势。比如申请条件缴存时限延长，非市区贷款较高额度或下调，降低月度还款额，必须查征信...等等。整体来看，还是尽可能保障首套刚需的利益。