郑州买房:一文读懂特价房的购房逻辑!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔，最近出了个一年只卖三次地的政策，为什么会出这个政策呢？这对以后会有什么影响？现在住房需求紧张，新房供应不足，是因为土地资源真的不足吗？我们这种普通的刚需购房者还能今年买房吗？

郑叔：你好，其实并不是，大多数城市并不缺土地，缺的是国家规划的城镇建设用地指标。土地并非有限，而是只能限量供应，国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价——房价持续上涨是各部门共同操作的结果。为保证土地价值、维持土地信用而限制供应量，通过严格把控土地资源来推动城市化发展。而目前各个城市的房价分化较大，部分城市土地供应量大，房价下跌，存在土地系统性风险；而部分城市房价过高，土地供应不足，房价泡沫过大。这两种极端都需要来自高层的调控，于是新政应运而生，国家对22座城市统筹供地，可以有效调节不同城市土地供求关系，控制金融风险。就目前来看，全国主流开发商囤积了巨额的土地财富，在一些城市，政策调控已经无法抑制房价的过大涨幅。只有房价回归平稳，楼市才能健康发展，经济才能稳步上涨。只有土地供应量真正的增加，才能惠及刚需。当前买房还是建议有条件的要趁早买，尽量买新房，抱有通过抄底买房的想法不可取。

2.提问：你好，我之前有加一些置业顾问，看到他们说房子降价了，我不知道是这个真降价还是假优惠？如果想买特价房，我需要留意什么？注意什么？

郑叔：你好，对于特价房，你必须了解的事情，看到降价你必须先冷静思考一下。降价原因需要明白：1.在区域方面，近郊楼市的降价范围和幅度更大，由于远离主城，对于刚需来说，这些区域的配套、交通、城市界面并不算友好，房价缺乏强力支撑，楼市下行期，较先降价的必然是他们。2.在房企方面，一般来说，降价最早、持续最久的都是大房企，因为他们能够提前感知市场的走势，而且大房企底子稳，不在意单个楼盘的得失。3.在项目方面，销售较为困难的楼盘较先降价。4.在产品方面，公寓流动性低，税费高，难以出售，所以降价幅度较大。5.在房源方面，开发商为了清除楼层和户型较差的楼盘，会采用低价和特价房的形式出售。对于特价房，你需要了解这些问题。首先特价房是指特定房源的降价，并不是一个楼盘中所有都是特价房；再是对于销售的营销手段和文字游戏需要理性，要学会辨别真伪，不要被坑。特价房能买，但必须接受不优质，如接受可能出现漏水和采光差情况的顶底楼；接受户型不太通透、不够方正、面积设计不合理的房子；接受（较好别接受）项目中问题很多的楼盘，如有恶劣案底的小盘，小开发商打造的楼盘等；能接受全款，有些特价房的限制条件就是全款，若是价格非常低还是建议利用房贷全款的。

3.提问：郑叔你好，我家小孩现在2岁，考虑到以后上学的问题，我想买学区房，我知道学区房比一般的房子都要贵，但我不想让孩子输在起跑线上，想问一下郑叔如何购买学区房？

郑叔：你好，首先，要明白一点学区房不等于学位房，学位房一般对应的是民办学校，这类房产对上学名额都有次数限制，在购买这类房产前要调查清楚，该房子的名额是否被用过。比如名门紫园一二期部分属于郑州东枫杨外国语学位房，名额为六年更新一次，那购买名门紫园的二手房就要调查清楚学位是否能使用。学区房是以公办学校为主的学校划片范围内的房产，是没有学位限制的，但需要注意的是划片区域是否有调整，且郑州小升初的公办划片是有优先顺序的，优先划片的就是“住户一致，实际住址为父母名下房产，随父母生活”的三统一学生。所以，不限次数的学区房要比学位房更有价值一些。其次，买房时要注意辨别开发商宣传的学校的实力是否强劲，目前郑州新建的分校和总校之间的关系的强弱等级可分为4等，排名前列等级：集团学校；第二等级：总校托管；第三等级：联合办学；第四等级：挂名。最后，学区房只是孩子成才道路上的一个垫脚石，孩子能否成才，离不开家长的陪伴与教育。如果购买了学区房一定要提前做好准备，去面对不同学校的不同要求，且新房只有交房入住之后才能确定划片的范围。

4.提问:郑叔，我准备买二手房，想问一下郑叔，是不是进行二手房交接了就代表买房流程结束了？二手房交接有哪些需要注意的事项呢？

郑叔：你好，进行二手房交接并不意味着购房流程结束，因此我们需要谨慎对待交房过程，尽力保障个人合法权益，以免影响后期居住体验。首先，要清点房内设备，按照合同约定的一一比对，设备的数量、品牌、型号等都要进行核对。其次是要求房东缴清水电费、维修基金、物业费等，并且携带相关证件去相关部门进行更名手续办理。第三是燃气、有线电视过户，准备房东的燃气设备无偿转让证明、身份证明、燃气费账单等资料去燃气部门办理过户；有线电视过户也同样要准备相关证明与房地产产权证去办理过户手续。最后是房屋交接书，房屋交接之后，购房者要与房东签订房屋交接书，确认交房完成，避免后期出现麻烦。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。