2021郑州楼市政策回顾

2021年，全国房地产调控呈现持续收紧态势，进入下半年后，二手房停贷、行业销售下行、部分房企爆发流动性危机等纷纷涌现，在这样的背景下，四季度成为楼市政策的“拐点”期，以央行为首的主体开始频频释放积极信号，政策端迎来边际微调，预计后续仍将会有边际调整的政策出台，但大幅放松的可能性不大，“房住不炒”的总基调将会持续贯彻。良性循环、健康发展将成为2022年楼市的关键词。

郑州方面，走势与全国基本一致，前三季度收紧，四季度边际微调，从信贷、舆论等方面出台积极措施，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。预计2022年市场仍将“稳”字当头。

图：2021年重要会议对房地产市场定调

接下来我们从土地端、信贷端、市场监管等方面一起来回顾下2021年郑州都出台了哪些政策。

一、土地新规

1、土地出让管理工作实施细则发布

2月18日，《郑州市土地出让管理工作实施细则(试行)》发布。细则明确，市住房保障部门应在土地评估前出具住宅用地的土地出让前置条件，明确合理销售参考房价（毛坯房价格和装修价格），可按周边实际销售价格的10%浮动确定；地价评估时采用剩余法的合理利润值原则上应控制为10%。销售参考房价随土地出让公告一并公示，土地出让成交后在《国有建设用地使用权出让合同》中进行约定。2021年在郑东新区、经开区、高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用。

2、收回部分区的住宅用地出让公告发布权

2月23日，市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，收回航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区的住宅用地出让公告发布权，由市局统一组织发布实施。

3、集中供地，一年三次

今年2月份，全国22城启动供地“两集中”政策，要求集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。郑州作为重点22城之一，2021年共计三轮集中土拍，累计出让74宗涉宅地块，底价成交占比90.5%。总的来看，三轮土拍热度依次减退，溢价率逐次降低，撤牌率前低后高，未出现土地流拍，房企拿地更趋谨慎。

二、信贷政策

1、严防各类资金变相或绕道流入房地产市场

4月13日，河南银保监局发布关于推动辖内股份制银行高质量发展实施意见的通知。其中提出，严格落实房地产金融监管政策，控制房地产贷款增速，确保房地产贷款集中度保持合理水平。加强全口径管理，将通过同业投资、理财投资、委托贷款等渠道流入房地产领域的资金统一纳入监测范围，防止监管套利。加大监督检查力度，严厉打击“零首付”“首付贷”等行为，严防各类资金变相或绕道流入房地产市场。

2、有序控制房地产行业信贷增速和规模

6月17日，河南银保监局发布《河南银行业保险业支持郑州市高质量发展的指导意见》。意见提出，要严格落实房地产调控政策。各银行业金融机构要坚持“房住不炒”定位，支持居民自住型和改善型住房贷款需求。有序控制房地产行业信贷增速和规模，防止信贷资金在房地产领域过度集中。加强涉房贷款合规性管理，落实房地产企业名单制管理要求，严禁向四证不全、资本金比例不到位的项目发放房地产开发贷款。认真落实限购、限贷、限售等宏观调控政策，严防“零首付”、“首付贷”、“假按揭”等违法违规行为，严控个人经营性贷款和消费贷款等各类资金违规流入房地产领域，努力促进郑州市房地产市场平稳健康发展。

3、公积金

2021年，郑州公积金政策进行了多次调整，通过提高贷款申请门槛、调整还贷能力认定标准等方式，调节资金供需矛盾，更好地保障刚需购房家庭和长期缴存职工对住房公积金贷款的需求。

三、住房租赁

1、明确补助资金使用方向及奖补标准

7月17日，市住房保障和房地产管理局发布《关于调整完善我市财政支持住房租赁市场发展有关事项的通知》。通知明确资金使用方向，补助资金可用于项目建设费用、装饰装修、物业服务、信息智能化建设、项目运营偿还贷款本息等。同时明确支持范围和新建类、改建类、盘活运营类、住房租赁信息化建设、财政优惠政策等五项内容的奖补标准。

2、七部门联合印发《办法》，加强监管规范住房租赁市场

7月21日，七部门联合印发《郑州市住房租赁资金监管办法(试行)》。办法明确，住房租赁企业应在本市范围内，选择一家已与郑州市房屋租赁信息服务与监管平台对接的银行，设立全市少有的住房租赁资金监管专用账户，并签订全市统一的资金监管协议。住房租赁企业必须按照要求通过资金监管专用账户进行收付租金、押金，不得通过其他银行账户或者第三方支付平台收取。监管银行将租金按月释放给住房租赁企业。

四、市场监管

1、开展房地产领域违法行为专项整治，严查捂盘惜售等违规行为

3月29日，市房管局印发《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》，检查对象涉及房地产开发企业，经纪机构，租赁企业和评估公司。集中整治开发企业为达卖房目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房的；捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证等违规行为。重点整治中介公司未按要求进行备案，违规开展房地产经纪业务的；为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或为达交易目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房等违规行为。

2、开展涉房地产领域互联网用户账号运营乱象专项整治行动

12月1日起，郑州市委网信办将联合郑州市房管局、郑州市公安局等部门组织开展为期一个月的涉房地产领域互联网用户账号运营乱象专项整治行动。重点聚焦七个方面问题：不具备新闻采编资格违规从事互联网新闻信息服务行为的；歪曲报道、恶意解读涉房地产政策行为的；敲诈勒索、“黑公关”行为的；恶意炒作房企个案获取不当利益行为的；夸大或虚假宣传唱衰市场行为的；违规发布扰乱社会秩序信息行为的；纵容评论区失管漏管行为的等。

五、保障性租赁住房

1、公租房保障对象动态管理实施细则公布

5月28日，市房管局发布《郑州市公共租赁住房保障对象动态管理实施细则》（试行）。经动态审核不符合保障条件或自愿退出保障资格的对象，辖区住房保障资格管理部门3个工作日内取消其保障资格，注明原因，审核信息通过系统推送供应和使用管理部门，告知保障对象。租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向辖区住房保障部门提出续租申请。

六、人才/人口政策

1、持续放宽郑州落户条件

2021年5月，河南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》。《意见》提出，要深化户籍制度改革，持续放宽郑州市落户条件，全面取消其他城市户口迁移限制，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，引导农业转移人口就近城镇化。

2、省直青年人才公寓管理暂行办法出台！累计租期不超过9年

10月19日，省政府办公厅印发《河南省省直青年人才公寓管理暂行办法》，对省直青年人才公寓的配租管理、租金管理、日常管理等方面做出明确规定，以充分发挥青年人才公寓在集聚人才方面的积极作用。《办法》明确，省直青年人才公寓实行租期制，租期不超过3年，期满仍符合租住条件的可以申请续租。续租不得超过两次，累计租期不超过9年。省直青年人才公寓的租金标准原则上不高于同区域住房市场租金的70%。

七、城市建筑

1、消除建筑乱象，郑州将探索建立城市总建筑师制度

为进一步加强城市与建筑风貌管理，消除“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，12月9日，郑州市人民政府办公厅发布《关于加强城市与建筑风貌管理的实施意见》，根据《实施意见》，郑州将探索建立城市总建筑师制度，总建筑师牵头推进城市设计、地标性建筑及重要建筑设计方案审查，组织建立政府部门、设计单位、建设单位、公众等多方共同参与的沟通协调机制，不断提高规划管理与决策的科学性。

2、新建住宅不超过26层、容积率不超过2.5！

7月27日，河南省人民政府办公厅发布《关于加强城市与建筑风貌管理的实施意见》，意见指出，省辖市、济源示范区建成区新建新建住宅建筑高度原则不超过26层，容积率不超过2.5。严格限制新建250米以上超高层建筑，确需建设的，由省住房城乡建设厅会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案。