新房月报丨2021年8月新房市场量跌价升,仅一线城市成交微增

搜狐焦点郑州 2021-09-09 09:23:39
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8月新房成交再度下滑,一线城市韧性较强

核心结论: 

1、2021年8月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1852.74万平方米,环比下跌15.21%,同比下跌19.4%。预计接下来,“金九银十”楼市旺季即将到来,房企纷纷加大推盘力度,成交量或将有所回升。

2、分不同等级城市看,2021年8月一线城市环比上涨,二线、三四线城市环比均下跌,且二线城市跌幅居首。根据诸葛找房数据显示,2021年8月一线城市新房成交环比上涨9.36%,二线城市成交环比下跌22.91%,三四线城市环比下跌15.08%。

3、本月重点监测的35城成交均价环比上涨,分城市等级中,仅一线城市成交均价环比上涨,二线、三四线城市成交均价环比均下降。从环比变化情况来看,2021年8月重点35城成交均价为18005元/平方米,环比上涨3.81%。其中,一线城市成交均价50603元/平方米,环比上涨13.13%,主要是由于深圳本月高价项目集中网签,价格涨幅较大,带动一线城市整体成交均价呈现上涨态势;二线城市成交均价18597元/平方米,环比下跌0.23%;三四线城市成交均价12131元/平方米,环比微跌0.01%。

一、8月新房成交再度下滑,一线城市韧性较强

进入2021年,年初受春节假期以及部分城市疫情反复等因素的影响,成交量呈现短期回落,3月份迎来传统楼市小阳春,市场逐渐回温,成交量明显回升,达到年内成交高峰,但随着小阳春效应逐渐褪去,成交量在4、5月份连续回落,直至6月份,房企推盘力度逐渐加大,市场活跃度有所提升,成交量再度回升,进入7、8月份,一方面,全国范围内楼市调控加码,市场面临降温,另一方面,楼市进入传统淡季,成交上涨乏力。2021年8月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1852.74万平方米,环比下跌15.21%,同比下跌19.4%。预计接下来,“金九银十”楼市旺季即将到来,房企纷纷加大推盘力度,成交量或将有所回升。

分不同等级城市看,2021年8月一线城市环比上涨,二线、三四线城市环比均下跌。根据诸葛找房数据显示,2021年8月一线城市新房成交环比上涨9.36%,二线城市成交环比下跌22.91%,三四线城市环比下跌15.08%。一线城市韧性较强,在多重调控以及楼市淡季下,成交仍保持小幅上升,其中深圳本月多盘齐发,新盘推盘量达到高值,加上部分楼盘集中备案,成交量创下今年以来的次高峰,环比涨幅超过100%,带动一线城市整体成交量较上月上涨。从同比数据来看,一线城市同比上涨4.56%,二线城市同比下跌28.03%,三四线城市同比下跌16.77%,仅一线城市新房成交量高于去年同期,由于北京、上海等一线城市在去年同期处于疫情反复期,基数相对较小,导致同比上涨。

表1:8月不同等级城市新房销售面积变化情况单位:万平方米

从具体城市来看,监测的重点40城中仅有10城销售面积环比上涨,其余30城销售面积环比均下降。一线城市中,上海、深圳销售面积环比均上涨,且深圳环比涨幅居首,高达123.3%,北京、广州销售面积环比均下跌,且北京环比跌幅居首,为18.1%;二线城市中,仅有西安1城的销售面积环比上涨,环比涨幅为17.8%,其余10城销售面积均呈现下跌态势,其中,佛山环比跌幅居首,为43.0%;三四线城市中,上涨城市数量为7个,其中,湖州环比上涨78.9%,涨幅居首,扬州环比下跌98.6%,跌幅居首。

从同比变化来看,8月份重点40城中,有29城新房销售面积同比下滑,其余11城同比上涨。一线城市中,仅有广州同比下跌,销售面积同比跌幅为29.7,北京、上海、深圳销售面积同比均上涨,且深圳同比涨幅居首,达60.4%;二线城市中,仅有西安销售面积同比上涨,涨幅为43.0%,西安凭借旅游特色等优势吸引大量外来人员“安营扎寨”,带动成交上涨;三四线城市中,泉州同比上涨123.2%,涨幅居首,其次为汕头,本月同比上涨90.2%,位居涨幅第二。

表2:2021年8月各城市销售面积监测

二、8月新房成交均价小幅回升,一线城市成交均价止跌转涨

本月重点监测的35城成交均价环比上涨,分城市等级中,仅一线城市成交均价环比上涨,二线、三四线城市成交均价环比均下降。从环比变化情况来看,2021年8月重点35城成交均价为18005元/平方米,环比上涨3.81%。其中,一线城市成交均价50603元/平方米,环比上涨13.13%,主要是由于深圳本月高价项目集中网签,价格涨幅较大,带动一线城市整体成交均价呈现上涨态势;二线城市成交均价18597元/平方米,环比下跌0.23%;三四线城市成交均价12131元/平方米,环比微跌0.01%。

从同比变化情况来看,8月重点35城成交均价同比上涨8.14%,涨幅较上月扩大3.14个百分点。其中,一线城市同比上涨20.65%,涨幅扩大11.47个百分点;二线城市同比上涨5.15%,涨幅收窄0.40个百分点;三四线城市同比上涨2.02%,涨幅收窄0.19个百分点。

三、本月房企推盘力度中等,预计下月推盘量或将提升

2021年8月,楼市进入传统淡季期,市场活跃度有所下降,房企推盘力度不佳,与上月相差不大。根据诸葛找房数据显示,2021年8月重点监测的23城批准上市面积为1492.95万㎡,环比微涨0.4%,同比下跌17.3%。从环比情况来看,10城环比上涨,其中江阴、西安同比涨幅分别达244.5%、166.5%,12城批准上市面积较上月下降,1城与上月持平;从同比情况来看,同比下跌城市数量超七成,其中南京、丽水同比下跌100%,跌幅并列首位。

四、去化能力不足导致本月库存上涨

根据数据显示,2021年8月监测15城市的新房库存面积为10084.88万平方米,环比上涨6.46%,同比上涨1.95%。进入传统楼市淡季,市场热度有所下降,去化不足加之供应量未有明显下降,导致本月库存上行。从具体城市来看,6城库存面积环比下降,9城库存量上升。其中上海、深圳库存面积分别环比下跌16.6%、10.0%,跌幅位居前二。从同比数据来看,8城库存面积同比上涨,7城库存同比下跌,其中湖州库存面积同比上涨50.0%,涨幅居首,张家港和淮北库存面积同比上升27.7%、24.7%,同比涨幅位居二、三。芜湖和上海库存面积分别同比下跌44.2%、35.7%,位居跌幅一、二。

表3:2021年8月15城市库存面积及同环比监测

五、重点城市楼盘监测

北京:8月密云区的北京恒大上河院项目位居成交榜首

2021年8月,热点项目成交多集中于顺义、大兴及通州等郊区,其中密云区的北京恒大上河院项目位居成交套数榜首,单月成交196套,成交均价为23783元/㎡,主力产品为73-138㎡墅质洋房,凭借舒适的生态环境、中等价位水平等优势备受关注;其次为顺义区的公园都会项目,本月成交138套,位居第二,品牌房企旭辉集团携手首开、城建两大国企倾力打造,项目热度逐步走高;通州区复兴南里项目成交132套,位居成交套数第三。

表4:2021年8月北京市新房项目成交套数TOP15

南京:8月成交热点项目栖霞区占比居首

2021年8月,栖霞及江浦板块热销项目集中,其中栖霞区的华侨城翡翠天域项目位居成交套数榜首,单月成交231套,成交均价为25843元/㎡,品牌房企华侨城倾心建设,配合生态宜居的核心特点共同提升项目热度;其次为苏宁世茂璀璨云著项目,8月成交219套,位居第二,项目位于栖霞区城北新中心核心位置,区位优势带动成交走高;位于浦口区的和光锦棠府项目成交209套,位居第三。

表5:2021年8月南京市新房项目成交套数TOP15

重庆:8月渝北区的星悦礼玉金湾项目位居成交套数榜首

2021年8月,渝北区及沙坪坝区项目成交活跃度较高,渝北区的星悦礼玉金湾项目以单月成交425套大幅领先,产品户型多样化,较大程度上满足人们居住需求;同为渝北区的中交中央公园项目,单月成交234套,位居成交套数第二;南岸区的康田澜山樾项目成交140套,成交均价为14271元/㎡,位居本月成交套数第三。

表6:2021年8月重庆市新房项目成交套数TOP15

数据及指标说明:

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道,如各地的房管局,由于各维度数据覆盖的城市不同,故新房的销售数据共覆盖北京,上海,广州,深圳,重庆,南京,苏州,武汉,成都,青岛,西安,长春,温州,佛山,烟台,温州,佛山,烟台,南通,镇江,扬州,昆山,连云港,汕头,泉州,岳阳,韶关,莆田,舟山,泰安,湖州,淮安,威海,芜湖,张家港,衡水,绍兴,常熟,肇庆,淮北,衢州,孝感,黄冈40个城市;

房价所覆盖的城市北京,上海,深圳,广州,重庆,南京,武汉,成都,西安,长春,温州,南通,镇江,昆山,连云港,汕头,珠海,岳阳,韶关,舟山,泰安,湖州,芜湖,张家港,衡水,绍兴,常熟,肇庆,丽水,淮北,黄石,衢州,上饶,孝感,黄冈35个城市;

库存数据共覆盖北京,上海,广州,深圳,北京,上海,深圳,广州,重庆,南京,武汉,成都,长春,昆山,湖州,芜湖,张家港,常熟,淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下:

销售面积:某一段时间内销售面积的总和;

供应面积:某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和;

房价:某一时间段内成交项目的网签价格;

库存面积:截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

来源:诸葛找房数据研究中心

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