进退两难:买了怕房降价,不买又怕涨,郑州该如何买房?

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔你好，郑州周边地市人，有房票，首套房，打算今年在郑州买房，我怕买了房降价，不买又怕涨，有点纠结，想知道郑叔有什么购房建议吗？

郑叔：你好，地市人来郑州买房，千万不要犯了田忌赛马式错误，不要用地级市核心区的优质房子去和郑州没有人气只有规划的远郊盘相比。用同等级的房子置换同等级的房子，更重要的是要把握对的时间点。买的好不如买的早，买的早如果赶上了楼市大势，什么样的楼盘都能跟着上涨，但处于楼市调控期的楼盘，买的地段、配套再好，房价也涨不上去。板块是有轮动效应的，可能郑州牛市时，地市处于熊市。作为一个成年人，时刻都需要为自己做出的决定买单。最后给想来郑州买房的外地人一点建议，在抛弃老破小和远郊的前提下，选房需要考虑学区、地铁、商业、产业、刚需户型和接盘人群多这些因素。在预算有限的情况下，买房的四大硬性条件是四环内、新房次新房、地铁和学区。

2.提问：郑叔你好，本人目前预算不是很多，打算先在郑州买套自住房，等5-10年后出手卖掉，再换一套，怎么在郑州买房子的话，未来出手比较容易呢？

郑叔：你好，流动性是选择房子需要考虑的一个重要指标，它决定了你的房子是否具备能够在短时间内租赁或者售卖的能力。比如郑州花园路蓝堡湾附近，在文化路、花园路、农科路、东风路围合的区域当中，二手房门店众多，原因之一就是因为这个范围内市场容量足够大，租赁、置换、改善或上学等需求众多，是房子流通性好的关键；还有一个原因是这里的热度足够高，且有大量相应需求的购房者愿意接盘。流通性差的地方如郑东新区农业南路、东风南路沿线的“老豪宅”，豪宅在市场上的流通性本身就差，资产属性为自住而非投资。总而言之，决定流通性的就是总价、功能性、城市资源和学区。而郑州流通性较差的房子，首当其冲的就是别墅类产品，这类产品脱离投资，更多是消费品，随着时代的更迭，早期的别墅产品早已落伍；再就是公寓、写字楼、商铺等产品。买流通性强的房子，有以下建议：1.选择市区，特别是核心市区的带有交通、医疗、学区等资源的小户型；2.在资金充足的条件下，选择既满足基本需求又满足功能性的房子；3.要谨慎购买总价明显高于区域价值的房子；4.谨慎考虑山景房、海景房、文旅房等类型的房产，除非你是土豪。

3.提问:郑叔你好，孩子过两年要上小学，打算之后换购学区房，但是我不知道学区房和学位房有什么区别？

郑叔：你好，学位房原则上是你买了这个房子，就一定会有学位。而学区房却不一定，学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年则会因为政府的规划而失去学位;拥有学位房的，大多是引进了学校的新楼盘能保证。但是，学位房也有三种情况需要注意: 一是有人数限制，所以有先到先得的情况，满了即使有学位也不能入校;二是学位有年限，有可能等到业主的子女长大，准备入学的时候，才发现该学位已经过期了;三是学位被占用，购买二手房的购房者，在购买前要先了解清楚该房的学位和户口是否已被使用，如果学位已经被使用，那就在这一轮之内不能使用。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。