北龙湖之后,下一个黄金10年在哪里?

2012年，郑东新区“鬼城”争议尚未散去，北龙湖也只是个周末钓鱼的地方，甚至在天热的时候，有人会穿个裤衩子下去游泳。

多少人不曾想到，那片湿地鱼塘，仅仅需要7年时间，就会成为均价4万+，门槛600万起的人居高地。

时间退回到7年前，谁能想到北龙湖会迎来这样的故事结局？

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在郑州这个北方干旱城市里，湿地水面资源的稀缺性，是“北龙湖”成为传奇并腾飞的基础。

然而，全河南只有一个北龙湖，在人人都想住进北龙湖的美好理想面前，现实是惨淡的：

一方面，北龙湖片区加起来，只有约2万套的住宅；另一方面，房子价格也高的吓人，99.99%的普通人，除了望湖兴叹之外，更务实的考虑是：除了北龙湖，有没有更好的选择？

有必要分析北龙湖的成功路径：是因为更大的湖面？还是更好的配套？或者说更强力的产业资源？甚至是政府不遗余力的投入与支持？

比如在郑州东门户，一个足以复制甚至超越北龙湖的潜力城区，已经悄然出现。

据较新消息，位于郑汴融城核心区域的运粮河即将开挖，规划水域面积近6000亩，湿地公园总占地面积约 11563 亩，并拥有绵延 21公里河岸线。

▲运粮河效果示意图

以“鱼跃龙门、水岸新城、开封之窗”为主体，采用“鱼骨”状空间形态，以运粮河为脊骨，形成“三湖成串两岸四核”空间布局，未来将打造成有珍稀植物、亲水栈道、绿色长廊、石雕刻画的“生态之川”。

▲运粮河部分河段规划示意图

水域基因外，运粮河板块的优势还在于倾注了大量的政府资源，这一优势，与北龙湖的发展惊人相似。

尤其是运粮河万亩水域湿地旁的河南省重点工程、开封市1号工程——郑东恒大文化旅游城，各级政府领导对这里的关注支持力度尤其大。

郑东恒大文化旅游城开工至今，多位副省长亲临现场指导协调工作；开封市政府为保证配套建设到位，每两周都会召开专门的跨部门协调会，由开封市领导牵头，所有问题现场督办，保证排名前列时间解决。

这样的政府支持力度，上上次是16年前的郑东新区，以及7年前的北龙湖。

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万亩水域湿地，加上政府的资源加持，运粮河有望复制北龙湖的财富故事。

但这只是“有望”，真正能让这里蜕变的，还需要更多的产业资源和更快的成熟速度。

参照郑东新区的成功，产业资源和成熟速度其实都指向一个词：人气。有了产业聚集，自然会有巨大的人流量；而更快的成熟周期，则让很多人有了留下来的理由，二者缺一不可。

运粮河自身的闪光点，郑东恒大文化旅游城的加持，再加上此前已经获批的河南自贸区开封片区，整个运粮河板块成了郑东较大的热土。

郑东恒大文化旅游城作为世界500强恒大集团旗下的文旅产业板块，带来大量文旅产业资源，除了大家熟知的恒大童世界，还建设有约87000㎡国际会议中心、约26000㎡国际会展中心、约14600㎡运动中心、约12700㎡文化娱乐集群、约168000㎡欧式城堡酒店以及浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等。

恒大海花岛，全球华人的旅居胜地，目前已经具备展示开放条件，场面极为震撼；恒大海上威尼斯，已经成为华东地区文旅产业标杆；所以郑东恒大文化旅游城，未来将成为政府重点打造的具有国际影响的全域旅游示范区。

更重要的，郑东恒大文化旅游城作为蹲踞于河南三个自贸区之一的开封片区，目前已有 2000 余家企业不断进驻，这无疑为郑东恒大文化旅游城未来的商业环境注入一针强心剂。

郑东恒大文化旅游城建成后，预计每年将带动超过2000万人次的客流量，加之周边绿博文创园、方特等其他项目联动，片区未来将成为人才高度集中，文旅产业高度发达的塔尖之地。

巨大的产业资源，叠加上已经到来的旅游消费需求风口，一个巨大的产业集群正在加速呈现。

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北龙湖金贵的原因在于其成熟速度，而运粮河较大的优势就是“快”。

首先运粮河板块地处中原经济区核心区和郑汴一体化交汇处，具备得天独厚的陆、空、铁三合一区位优势的开封自贸区范围内，未来将来会是自贸区开封片区管委会的行政办公区域。

而且，为了配合整个区域的发展，各种交通基础设施建设也持续加速，除了运粮河湿地将马上动工之外，郑东恒大文化旅游城西侧的开封第二十二大街也即将通车，周边的其它配套资源如小学、幼儿园和医院等资源，也正在持续引入。

但较大的看点仍然在郑东恒大文化旅游城。有赖于恒大的大手笔投入，倾尽全力打造的“航母级”配套，正在从图纸转变为现实：全部配套均已开工建设，甚至有些大型配套已经达到封顶状态。

▲缤纷商业广场示意图

▲国际会展中心示意图

▲欧式城堡酒店示意图

▲国际会展中心示意图

驱车行驶在郑开大道，走过十八大街向北望去，就能看到主体钢结构已经完成的会展中心，还有主体结构快要接近尾声的国际会议中心，以及正在装饰外立面的童话大街。

据了解，会展中心已于 2018 年 11 月 23 日封顶，预计 2020 年 4 月 30 日竣工；

万国美食街 2018 年 12 月 20 日封顶，预计 2019 年 7 月 20 日竣工；

恒大童世界乐园预计2020年达到运营条件，2021年即可开门纳客……

▲项目建设进度实景图

这种建设速度，往大了说是政府和企业力量体现，往小了说则打消了很多人的居住担忧。

新区较大的不确定性就是成熟周期，比如白沙，可能需要5年；绿博则需要10年，甚至更久。相比之下，运粮河板块在政府的力推之下，等到郑东恒大文化旅游城的项目集中投用，大体量的生活配套同期交付，以及前期入伙的10000多户业主相继入住，这里将成为一个独立、完整、繁荣的小镇，配套完善，生活无忧。

正因为有了这样的速度，运粮河才有底气去对标北龙湖，才具备潜力成为升级版的北龙湖。

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运粮河板块的机会，除了在于城市建设的强度、速度之外，还有其足够大的生活理想。

运粮河板块除了万亩的水域和湿地之外，绝大多数都被郑东恒大文化旅游城包围。巨大的建设体量，包含了文旅项目、城市配套和居住用地，多种类型的资源聚合，产生了无数种生活可能性，让一个蓝图上的文旅城，真正变成了一个不依赖于周边、完整生活循环的独立城市。

郑东恒大文化旅游城，首期地块总占地约740亩，住宅建面约126万方，总规划户数有10714户，万套住宅意味着数万人的消费潜力；同时因为体量大，文旅城可以有充分的空间去规划建设必备的生活配套。

例如商业，项目自身规划建设的国际会议/会展中心、运动中心、酒店以及庄园、博物馆、美食街、商业广场、超高层商务建筑群等完善的公共商业设施，周边即将开业的万达广场、已经投入使用的奥特莱斯，开封的开元广场、郑州海宁皮革城等多元化的商业配套。

例如教育，项目首期规划有从幼儿园、小学到初中的全龄教育配套，并以集团之力引进全国一流的教育资源，让孩子在家门口接受稳定先进的教育。小区外围分布着十六大街一师附小，第五大街的二师附小以及金明中学和开封高中，可以为孩子提供一站式的教育体系。

例如医疗，项目周边拥有几家大型医疗机构：市妇女儿童医院，市中心医院，解放军155医院等。其中市中心医院距离项目最近，占地近500亩，建成后将成为豫东地区排名前列高级三甲医院，切实为业主健康保驾护航。

此外项目周边还规划1000亩的宋都紫薇园、总规划6000亩的汴西湖公园、绿博园、中央公园、运粮河湿地公园绵延2800米的河岸线以及 3000亩原生态湖面。

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运粮河板块因为郑东恒大文化旅游城的快速建设，大量生活、教育、医疗等配套能够在3~5年快速成熟，这一点不仅PK掉了几乎所有的新区，还成为新区成熟的保证。

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北龙湖的好，除了城市先进资源的占有，本身社区价值同样出类拔萃。

运粮河想要复刻北龙湖的故事，除了城市建设和配套资源的迅速到位之外，还必须有足够过硬的产品。

而郑东恒大文化旅游城则与运粮河湿地公园西岸紧紧相连，推窗即是运粮河景观。不仅如此，文旅城更是直接在运粮河的小岛上建造了一座现代博物馆群，不仅优质融入运粮河整体规划，更为运粮河的文化艺术建设增添了一道亮丽的风景线。

外部景观之外，郑东恒大文化旅游城更注重内部环境的打造。

在建筑风格上，文旅城首开地块高层全部采用新宋风设计理念，既吸取了宋式建筑的精髓，又融入了现代的建筑设计元素，外在古典，内在时尚；洋房则采用地中海风格建筑，选择自然柔和的色彩，注意空间的组合和搭配。

高层与洋房相呼应，在新宋风和地中海风格的相互映衬下，文旅城打造出一种自然沉稳且高端浪漫的独特景致。

▲建筑效果示意图

在小区园林景观上，文旅城围绕汴京八景设计原理，即“繁台春晓，铁塔行云，金池夜雨，州桥明月，大河涛声，汴水秋风，隋堤烟柳，相国霜钟”。

▲园林效果示意图

无论是造园手法、水景布置、还是植被选择，都能做到一步一景，三步无重景，无不体现着古典艺术之美，现代艺术之魂。

出则繁华，入则宁静。出入之间场景瞬间转换，“结庐在人境，而无车马喧”，千年以来的人居梦想照进现实。这大概就是郑东恒大文化旅游城叫板北龙湖产品的底气与硬气。

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一个人对于时间的认知，往往决定了思维的高度。

在楼市，与时间紧密相关的有两个关键词：一个是投入力度，一个是成熟速度。

新区能成与否，全看政府投入力度。力度越大，规格越高，城市资源就越丰富，其未来价值就越好。远的如集全省之力打造郑东新区，近的则是省市两级政府力推的恒大文旅城和运粮河板块。

而新区的发展天花板，则由成熟速度决定。

很多新区前景虽好，但资源迟迟不动，房子已经入住好几年了，仍然是规划一纸空文，谈不上居住价值，整个新区也慢慢凉了。想学北龙湖，至少得快点建好吧？没有速度，就没有人气，没有人气，也就没有未来！

而运粮河板块的机会，恰恰在于力度和速度的双重优势。一方面是省市两级政府领导挂帅全力支持，另一方面是恒大以全集团之力加速建设。

未来，在郑东恒大文化旅游城开门迎客之时，这里一定会成为中原地区较好玩、最能吸引游客的地方。

到那时，白天人头攒动客流如织，夜晚万家灯火人声鼎沸！

此中，郑东恒大文化旅游城业主也会得到时间的奖赏，甚至是一个不输于北龙湖的财富奖赏。

文章来源：郑州楼市，本文为合作推广原文，不代表郑州楼市观点。