郑州重磅规划出炉,这个新区彻底凉凉?

郑州楼盘情报站 2020-05-16 19:10:14
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多个新区利好不断,但是唯有高新新城备受冷落。

郑州的新区遍地开花,中原区的常西湖新区,经开区的滨河国际新城,东区的白沙绿博……多个新区利好不断,但是唯有高新新城备受冷落。

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今年郑州市国土空间总体规划(2020-2035)被“剧透”,郑州被初步划定出32个重要板块,而高新区重点发展板块数量约1个,命名为高新区中心板块。

据了解,高新区重点板块的位置是科学大道与瑞达路的周边区域,这个位置是处于老城板块内的,而不是大家比较看好期待的高新新城板块。

△高新区重点板块位置示意图

(数据来源:河南卫视《河南新闻联播》)

在各个新区利好不断的时候,高新新城却处于一个尴尬的位置。高新新城就这么不受待见吗?

任何事物的发生都不是一蹴而就的。

“十二五”规划期间,郑州高新区提出在西四环以西新建一座高新新城,与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”;

2016年,以郑州高新区为核心载体的郑洛新自主创新示范区喜获国家批准,高新新城迎来机遇;

2017年5月,中建将高新新城核心区命名为双湖科技城。

时至今日,双湖科技城的名字已有3年来头。

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双湖科技城具体规划

双湖科技城地处郑州高新区西北,是高新新城的核心区,规划范围为莲花街以南、翠柏路以东和天健湖、天德湖及须水河围合的扇形区域,总面积约6平方公里,总投资超100亿元。

从政府投资的数字来看,双湖科技城占地约6平方公里,总投资约100亿,每平方公里约投资16.67亿,可见在基建的投入和配建上也是大手笔。

双湖科技城的规划立足于“科技”和“生态”两大亮点。依托索河、须水河、索须河三大自然水系,以天健湖和天德湖为特色,湖心“科创金融岛”高端商务为核心,打造双湖环岛汇一心的生态智慧之城。

规划打造15分钟“微城市”生活圈

双湖科技城规划人口容量约7万人,区域内一河两湖六公园、7所学校、三级甲等医院、湖心科创金融岛、五馆中心、金盏街创新科技智慧走廊、周边集聚以新一代信息技术产业为核心的高新技术企业,为居民提供集居住、办公、教育、医疗、休闲、娱乐为一体的15分钟“微城市”生活圈。

从区域的外部环境来看,须水河、须水河支流、索河三条水系交融贯通,两大人工湖天健湖、天德湖,自然资源还是具有优势的。

此外,三纵绕城高速、创新大道、西四环快速路,四横连霍高速、新龙快速路、科学大道、农业路高架的大路网搭建,保证了区域的通达性。

但是看待一个新区的发展周期和前景,我们除了要看亮眼的规划,还要关注政府投入的力度、城市发展的方向等等,目前郑州各个方向的新区都在发力,但是支持各个新区发展的力量却有着差异。

△高新新城—双湖科技城规划示意图

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双湖科技城现状

生态资源方面,目前,天健湖公园和天德湖公园都已对外开放。远远望去,湖面广阔,水质清澈,远处就是湖心岛,整体观感相当不错。

教育方面,双湖科技城规划了7所学校,引入了郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园等教育资源。

医疗方面规划引进一所三级甲等医院——郑州市中心医院高新医院,目前还未进入实质性施工阶段。

商务配套:围绕天德湖是双湖科技城的商务中心,这里规划有中原科创金融岛和五馆合一的文化场馆,目前还是一片荒地。

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这个新区没点缺陷?那是不可能的

1、距离主城区较远

双湖科技城位于郑州的大西北方位,距离主城区较远,地缘性客户较多。

2、规划配套从零开始,需要时间沉淀

目前,双湖科技城区域内配套几乎为零,很多配套都尚处于规划中,没有大型商业,甚至普通的生活街区商业也没有,更不用说医疗资源等。

区域内仅有一所郑州中学已建成,规划的7所学校,也仅仅是停留在纸上,教育同样也需要时间的沉淀。

交通方面,8号线5月1日开工,建成也得2023年年底了;9号线要等郑州第四批轨道交通规划了,何时建成不好说,至少6年开外了。

短期内,地铁出行只能靠公交车往1号线摆渡,区域内公共交通尚不完善,道路体系还未搭建成功,确实是一个短板。

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双湖科技城适合入手吗?

目前双湖科技城区域内各在售项目房价,高层基本在1.1-1.3万左右。首付30万出头,双湖科技城依然是对刚需友好的片区。

目前,该区域内已经吸引了华润、中海、金辉、美的、正商、万科等开发商入驻。

万科城 在这片区域开发好几年了,自身配套已经很成熟,占据的也都是好位置。在售的湖心岛周边水系资源充足,自然环境不错。目前精装价格13000左右,不算贵,如果注重品牌和配套,可以考虑入手。

万科城

在售

13000元/平方米

高新区科学大道与红松路交会处向北约800米 查看地图

2020年03月25日 70年

三居 四居 |95-143 m² 全部户型

400-032-4608 转 160363
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普通住宅 板楼 高层 教育地产

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华润置地悦景湾在双湖科技城北边,这一片目前不太成熟,分布着电子产业园和一些建成小区,周边大型商业很少,距离万科城商业还有一段距离。户型方面,95㎡的三房比市场主流89㎡多了6㎡,居住起来更舒适;120㎡的三房刚需接受度不太好,但好在数量不多。

9900元/平方米

高新区莲花街与红松路交会处 查看地图

2018年12月13日 70年

二居 三居 |78-120 m² 全部户型

400-032-4608 转 370728
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普通住宅 板楼 高层 公园地产 投资地产

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中海万锦熙岸位于双湖科技城南部,离湖更近。高层精装单价12700左右,洋房标准层15800左右。和万科城相比的话,价格还可以,不过中海的装修要比万科低一个档次。

12500元/平方米

高新区高新区双湖科技城科学大道与创新大道交汇处北800米 查看地图

2020年05月上旬 70年

三居 四居 |88-143 m² 全部户型

400-032-4608 转 385028
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普通住宅 多层 小高层 湖景地产

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大正水晶森林玻璃外立面和配套是项目的亮点,号称高颜值楼盘,社区规划有森林公园、儿童艺术公园、邻里艺术公园、水上图书馆。品质虽好,但是水晶森林的弊端也不容忽视。项目南侧有好几个工厂,这是硬伤。开发商来自地市,资金链势必没有中海华润等央企之流稳健。项目一期占地132亩,容积率3.5,规划12栋高层、3栋小高层。主力户型89㎡小三房,其次是98、113㎡三房,整体以刚需为主。

13000元/平方米

高新区科学大道须水河东路西南角 查看地图

2019年04月中旬 70年

三居 四居 |89-135 m² 全部户型

400-032-4608 转 182129
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普通住宅 高层 河景地产

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美的翰悦府是美的置业进驻郑州的首个项目,紧邻莲花街,西边是金辉,南边是正商和华润。该项目占地78亩,容积率2.99,规划11栋高层,1栋幼儿园,1栋社区商业。纯高层,舒适度值得肯定。户型方面,目前主推89、110㎡三房,项目精装修交付,小面积居多,偏向刚需。

12400元/平方米

高新区莲花街与川杨路交汇处东南角 查看地图

2019年09月08日 70年

二居 三居 四居 |78-110 m² 全部户型

400-032-4608 转 395211
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普通住宅 高层 科技住宅 名企盘

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正商湖西学府该项目容积率2.49,占地77亩,规划4栋高层和9栋洋房,高低配设计,正商一贯的作风是销量和回款为上,特别是刚需楼盘,所以价格稍微比周边让利,目前在售高层均价12000,洋房13500,性价比还是挺高的。

12000元/平方米

高新区红梅街与川杨路交会处 查看地图

2020年04月25日 70年

三居 |94-118 m² 全部户型

400-032-4608 转 395587
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普通住宅 多层 小高层

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小结

一个区域的规划落地都是需要时日的,人们往往看不到开始,也预测不了结局。

目前的双湖科技城还无法实现规划的利好,即使不断的输送产业资源、教育资源、地铁交通资源和品牌房企的进驻,高新新城板块发展力已经具备,还差积累。

尽管有各大房企争相入驻,各类产业园区建设如火如荼,但对置业居住来说,消化规划利好至少还需5年。

不过,跟主城区,乃至于高新老城区相比,区域亮眼的规划,还有极具性价比的房价,优势不是一般的大。

刚需如果资金实力不允许置业主城区,双湖科技城是一个选择。

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