同样18000的价格,三个区域,三个盘,谁的改善成色24K?

前言

不管承认不承认，郑州正试图摆脱“屌丝之城”，剑指“国家中心城市”。随之而来的便是，刚需褪色、改善日盛。

均价18000，作为改善刚刚好。但是对于郑州来说“伪改善”太多，可以安放身心的改善盘真是大海捞针。

真正的改善盘应该具备这样的标签：除了面积段适合（控制在120-180平），居住版块具备成长性、交通便捷、项目品质过硬、社区内部环境宜居将成为改善楼盘的标配。

可居庙堂之高，可处江湖之远，人生进退自如。

今天盘点的三个楼盘——恒大城、富力尚悦居、康桥悦蓉园，都位于四环附近（康桥悦蓉园较远）、交通较为便捷、社区内部环境宜居、项目品质基本能保证、精装标准较高，可作为改善之地。

不过对于购房者而言，这三个楼盘的“改善成色”到底有多少？哪个更适合作为改善之地？

下图是恒大城、富力尚悦居、康桥悦蓉园在郑州所处区位：

   ▲恒大城、富力尚悦居、康桥悦蓉园

2

恒大城：我不做大哥很久了！

进恒大城售楼部之前，如果首付不足七八十万，职业顾问会“好心”劝你先到别的楼盘转转。因为这里真的有点贵，怕你买不起。

谈恒大城，必须先谈恒大。

皇帝轮流做，明年到我家。恒大太想成为“带头大哥”，眼看王石终于走下神坛，排名前列把金交椅终于轮到自己了。没成想，半路杀出个碧桂园，愣是截胡了。

不过很快，恒大在恒大城上终于实现了当大哥的愿望。

说说恒大城的前世。与2015年地王之姿进驻不同，这次恒大学乖了，选择与高新地主新合鑫联姻拿下1200亩土地，各取所需、各展所长，这就是“恒大城”。

先简单介绍一下恒大城：

总占地1200亩，总建面135万方；一期占地60亩，规划7栋20-26层精装住宅。其中80-84㎡两房占比24%，94-137㎡三房占比68％，140-142㎡的四房占比8％。

1＃、2＃、3＃全部都是小户型占比为40%，6＃、7＃则全部都是大户型占比为32%，4＃、5＃则为小户型合和大户型在一起占比为28%。

    ▲恒大城整体规划

恒大城有几个特点：

1、2梯4户，容积率3.5，楼间距大，社区内部有水系，环境较好。

2、100平以上户型占比51%，较大户型为142平，偏改善。

3、万年不变的欧式建筑、五星双会所、风情商业街、中心湖景。

4、号称1700元/平精装标准，至于实际价格你懂的。

2016年6月份拿地、7月确定案名、8月6日开放展示中心、8月27日启动电商、11月13日开盘成交6.88亿元，仅仅5个月，恒大城将“速度与激情”发挥得酣畅淋漓，惊艳郑州。

恒大城不但跑得快，在价格上也是当仁不让的“大哥范”。

(点击查看高清大图)

▲高新区各楼盘价格变化（以售楼部实际价格为准）

从最初透露12000，到11月开盘均价将近15000，今年7月份再开盘均价已达18000，目前在售楼王5号楼，均价高达19000。

好吧，都知道恒大很牛X，没想到恒大这么牛X！

作为高新区的大哥，恒大城有哪些优势？又有哪些劣势？

1 区位

位于高新区边缘，目前相关配套尚不完善，但是未来可期。

   ▲ 高新区各楼盘分布

2 交通：

周边有连霍高速、科学大道、西四环、西三环，后期新龙路、池北路也会陆续打通，通行方便；但是项目距离地铁9号线、1号线、4号线较远，并非地铁盘。

   ▲ 恒大城周边交通、地铁规划

3 学校：

（1）郑大实验小学，目前已签约，郑大实验小学创建于2011年9月，由高新区管委会创办，教学实力较强。

（2）恒大城中学（由复旦中学托管，注意，仅仅是“托管”）。而复旦中学是上海一家百年老校，但并非名校，在上海滩属于二流偏下的学校。

注意：置业顾问口中的“枫杨外国语学校”仅仅挨着恒大城而已，属于民办、不参与划片。

4 户型配比：

100平以上占比51%，137-142平大户型占比16%，项目整体定位为刚需、改善。

    ▲恒大城一期户型配比

5 不利因素：

（1）劣势1：一期北侧、东侧规划有社会停车场、垃圾收集点、停车库等，后期较为嘈杂。

▲社会停车场、垃圾收集点、机动车停车场等

（2）劣势2：项目东北角有热电厂

▲北郊热电厂

（3）劣势3：项目北侧300米为连霍高速，后期会有噪音、尾气、粉尘等污染。

6 恒大城一期总结：

优势：恒大品牌+精装修+沉砂池+郑大实验小学。

劣势：临近连霍高速、周边规划热源厂+停车场+垃圾站等不利因素、定价偏高。

3

富力：我要是不开盘，真拿我当病猫呀！

“再不开盘，黄花菜都凉了！”整个郑州都在等它开盘。

铁打的楼盘，流水的置业顾问……

拖到现在不开盘的楼盘中，名门翠园是一个，瀚海思念城算一个，今天要讲的富力建业尚悦居也算一个。

2015年9月23日，河南惠花城乡建设发展有限公司以2.867亿元拿下郑政出（2015）50号（网）地，以2.305亿元拿下郑政出（2015）51号（网）地。两块地均为底价拿地，50号商务金融地块74.75亩，约合383万/亩；51号住宅地块67.31亩，约合342万/亩，容积率小于2.5，限高48米。

51号地，就是富力尚悦居，建业拿地、富力操盘、易居营销，继续延续着五龙新城的模式。

好基友，一辈子！

眼看隔壁正弘澜庭叙一期清盘、二期清盘、一期交房、二期快交房，自己却依旧还只是个坑，尚悦居杀红了眼。

好在有消息透露，富力尚悦居这次终于要开盘了。

   ▲ 富力尚悦居地块位置

项目规划10栋15-16层的高层，除8#为15层外，其他楼均为16层、2梯4户。除3#公租房外，其他商品住宅共约890套。

住宅配比：77-78平米两房占10.8%，89平米三房两厅一卫占1.8%，97平米三房两厅两卫占43%，118平米三房两厅两卫占14%，133-134平米四房两厅两卫占30%，整体是以首改、再改产品为主。

要说大，恒大城在富力面前简直就是以卵击石。808公顷，整整12120亩，跟恒大城完全不在一个重量级上。

1 区位：

尚悦居位于惠济、杨金、北龙湖、金水四大片区交汇地带，处于四塞之地，区位重要。

▲富力尚悦居所在区位

2 交通：

周边有连霍高速、中州大道、文化路、花园路、北四环，通行方便；项目距离地铁2号线有900米，属于地铁盘。

▲富力尚悦居周边交通、地铁规划

3 学校：

（1）迎宾路小学、惠济第七中学。属于划片区域，均为公立属性。

（2）项目自建幼儿园。

4 户型配比：

从户型配比可以看到，97平以上户型占比将近90%，且118平-134平占比57%，整体定位为首改、改善。

▲富力尚悦居户型配比

5 精装修标准（如有遗漏，欢迎补充）：

▲富力尚悦居精装标准

6 不利因素：

    （1）劣势1：项目东侧紧邻中州大道，车流量较大，后期会有噪音、粉尘污染。

    （2）劣势2：项目东侧有马头岗军用机场（听说要搬，但是有多难搬你懂吧）、污水处理厂。

▲富力尚悦居周边不利因素

（3）劣势3：项目南侧滨河路要修建滨河路（文化路-中州大道），临路房源比较嘈杂。

（点击查看高清大图）

▲富力尚悦居南侧滨河路修建

7 富力尚悦居一期总结：

优势：富力+建业品牌、区位交通较好、环境宜居（贾鲁河+2.5容积率）+精装修标准较高，得房率较高（除4号楼是75%左右外，其余是85%左右）。

劣势：周边配套不齐全；东临中州大道+滨河路+北侧商业，环境嘈杂；工程进度较慢，开盘时间未定。

4

康桥悦蓉园：我说自己滨河第二，谁敢称排名前列？

2016年的夏天有点热，土拍更是一浪热过一浪。

2016年7月27日，康桥以总价22.73亿斩获滨河国际新城006号地，揭开滨河国际新城“3日3地王”的序幕。

006号地：位于经开第十九大街以东、四港联动大道以西、经南十一路以南、经南十二路以北地块，151.44亩，年限是70年，容积率小于2.5，折合楼面价9030元/㎡。

    ▲售楼部景观

售楼部是真漂亮！

作为郑州房企品质的扛把子，康桥给出了这样的答卷：

项目总占地151亩，地上总建面25.20万㎡，标准的2.49容积率，规划6栋（6+1）洋房、2栋小高层（11F）、8栋高层（26F）。项目停车位3029个，车位配比到达1:1.7。洋房面积段为150-190㎡，高层面积段为89-180㎡。

9月17日康桥悦蓉园开盘，共计推出260套、去化232套（数据仅供参考），开盘均价高层17500（内部员工16000左右）。

注：此次楼盘对比仅针对高层，洋房、小高层不在对比之列。

1 区位、交通：

康桥悦榕园位于滨河国际新城，但是并非核心区域，靠近四港联动大道，附近有京港澳高速、四港联动大道（华夏大道）、机场高速、南四环等，区域规划有地铁3号线、11号线（距离11号线最近地铁口约900米）。

▲康桥悦榕园交通区位

2 学校：

项目自身并未配套小学、中学。滨河国际新城目前有滨河一小（已招生）、郑州一中经开区实验学校、滨河二小等学校，但是区域划片政策未定，不能保证是否能够入学。

3 户型配比：

▲康桥悦榕园高层户型配比

从高层户型配比可以看到，此次康桥规划89平三房占比43%、125-185平占比57%，其中140-185户型占比35%，妥妥的改善盘。这样的目的，既能保证项目资金流，同时又能保证项目改善定位。

4 精装修标准（如有遗漏，欢迎补充）：

（点击查看高清大图）

   ▲ 康桥悦蓉园精装标准

目前康桥悦榕园精装样板间已经面世，精装标准相对较高，材料都是国际、国内品牌，但是没有注明品牌的哪个系列，不能保证是大品牌、低端货。精装效果需要等到交房才能知道，不过以康桥的稳健口碑应该不会掉在地上。

5 不利因素：

（1）劣势1：紧邻四港联动大道，货车较多，后期出行方便的同时，噪音、粉尘污染可想而知。

（2）劣势2：滨河国际新城起点高、规划超前，但是目前配套不齐全，尚需时间等待。

6 康桥悦蓉园总结：

优势：滨河国际新城区域利好、康桥品牌、精装修、改善盘。

劣势：区域尚在起步阶段，周边配套不齐全；东临四港联动大道，环境嘈杂。

5

置业建议：只选对的，不买贵的！

回到文章开篇的问题。

同样是四环附近、精装修、均价1万8，恒大城、富力尚悦居、康桥悦蓉园，哪个才是你的改善之所？

首先一点，康桥悦蓉园开盘均价不到18000、富力尚悦居预计价格18000，均属区域内合理范围。恒大城仅凭楼王位置就敢卖到19000，难道郑州人民就是人傻钱多？

“文无排名前列、武无第二”，英雄也得排座次。

要说把悦蓉园排首位，相信很多人不服，鸟不拉屎的地方还算改善？

虽然滨河国际新城规划逼格高、政策红利加持，区域不断走高。

虽然项目自身125-185平占比57%（其中140-185户型占比竟然高达35%），改善成色24K；虽然康桥精装修、新中式风，社区内部六进院落、三制门第。

富力尚悦居屈居第二，只能打落牙齿往肚里落，谁让自己迟迟不开盘。要说尚悦居的区位，退有惠济区、进可北龙湖+金水区，位置不是一般的好.

富力本身也是精装起家，相信不会掉在地上；再加上清一色小高层、地铁口、贾鲁河，夫复何求？

至于恒大，请允许我先呵呵两声。虽然有沉砂池，虽然有郑大实验小学，虽然有精装修，但是扛不住你的均价1万9呀，自己摸着良心不会痛吗？

最后一句，如果急着住，富力尚悦居是不错的选择；如果可以等等，康桥悦蓉园值得拥有；至于恒大，我只能哈哈哈哈……

接下来大家来说说，同样的价格，你会怎么选择？欢迎大家投票发表自己的观点！