从2016房价预测热点城市2018的房价

6月27日，河南省住建厅联合河南省国土资源厅发布房价调控通知，规定新房备案价不得高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。此外，不久前，武汉、阜阳、青岛也曾发出通知，新房备案价不得高于2016年10月或不得高于2016年较高月份价格。

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2016年10月份，是官方认为的可接受价格

1 2017年4月20日，武汉

武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会：即日起开展全覆盖、拉网式排查，严厉打击房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为。严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律不能涨。对于不接受备案指导价的楼盘项目，3个月内对其重新定价备案不予复议，暂缓发放预售许可证。武汉市房管局负责人表示，将继续严格执行预售许可价格指导管理，确保房价不超过去年10月份的水平。

2 2017年5月19日，安徽阜阳

阜阳市国土资源局以拍卖、挂牌方式出让四（幅）地块，且三幅地块都要求所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份房屋销售均价。

3 2017年5 月23日，青岛

青岛国土资源和房屋管理局发布了《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》：

根据《通知》，开发商必须慎重确定新房开盘价，若涨幅明显过高的，则暂缓发放预售许可证。房产项目有前一期的，新盘开盘价不得高于项目前一期在去年均价较高月份的销售价格。房产项目没有前一期，新盘开盘价则不得高于去年周边同质可比楼盘均价较高月份的价格。

《通知》特别强调，含装修住宅，网签合同中必须标明装修总价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格抬高房价。也不得强制捆绑车位、储藏室销售，变相抬高房价。

4 2017年6月27日，郑州

6月27日，河南省住建厅联合河南省国土资源厅发布《关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 豫建房管〔2017〕15号》房地产主管部门应督促开发企业合理定价，并在批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。

经价格主管部门备案并取得预售许可后，企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。

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2016年10月份是官方认为高低的分水岭

2016年9月30日，北京、天津和苏州三大城市相继发布了楼市新政。带动了全国风起云涌的大面积调控，同时16个热点上涨城市的领导到北京面谈开会，领会本次调控的重要性、紧迫性、政治性，之后，从国庆前后开始，郑州、成都、南京、杭州等热点城市全部开始限购限贷的排名前列轮调控。

之后，市场有短暂的观望后，在年底前后市场再一次抬头，主要以青岛、宁波、三亚、海口、重庆、西安、环深、环沪、南昌、贵阳等后发城市为主，再一次启动上涨，特别是在年后的北京，更是启动了猛烈的上涨，2017年3月17日，北京“317”调控新政拉开了全国新一轮房地产调控的大闸，开启了新一轮调控风暴。在此前调控基础上，再次加码，本轮加码主要以限价、限售为主。

排名前列轮约谈以及调控的目的是：房价从2016年10月份开始，不得环比上涨，只能环比下跌！

因此，官方认为较高可接受的房价，较好是以2016年10月份的标准为准，可以有个10%左右的上下浮动，但不能太多，因为，调控是从2016年10月份开始的，如果当前或未来的房价比2016年10月份房价高太多，说明什么？说明这个城市的调控不力！这是极其重要的问题！这是没有办法交待的问题！

所以，我们看到了，青岛、武汉、郑州在新一轮限价政策中，就明确体现了，售价不得高于2016年10月当期销售价格！

而且，这一极具召示性的新限价政策，极有可能被推广到各个热点城市，并成为新一轮调控政策的标配！

就是，所有热点城市的售价都不得高于2016年10月的售价，或可以有个10-20%左右的波动！

下面，我们根据2016年10月份热点城市的房价，来计算、预测未来2年左右，也就是2018年10月份这些城市可能的真实房价！限价政策之下的、可允许波动范围之内的预测房价！

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不妨预测2018年10月的房价

1、我们先看一下2016年10月份重点城市公开统计的房价数据：

一般公布的价格会低于实际成交均价，比如单位团购、延迟备案、阴阳合同、郊区价格拉低均价等情况，所以在此基础上再上浮20%后才更接近实际价格。

2、公开房价上浮20%后的2016年10月份房价（接近真实）：

据此预测，政策也不太可能就限定一点都不能动，而且毕竟很多地方的房价已经又上涨了，所以，在未来的2018年10月份，我们大胆的预测一下，在限价之下，在可接受范围之内，再有10%-20的浮动空间，预测一下到时候的真实售价。

3、在确保房价稳定之下，允许浮动10%后，大体预测2018年10月热点城市的房价：

4、如果浮动范围扩大到20%（可能政策先紧后松），则可能达到的较高房价预期值：

注：以上计算并不算严谨，仅供参考！

比如重庆、西安、宁波、海口、南宁、南昌、大连、石家庄的房价都是在2016年10月后才启动大幅上涨的！这些城市的情况又是相对特殊的，房价预期值相对低，需要再适当上浮10-20%左右才接近真实值。

附郑州较新限价政策解读：

今天，一份重磅文件，宣告了郑州房价的新走势！

历史房价数据供参考：

2017年：2017.1月全国房价 |2017.2月全国房价 |2017.3月全国房价 |2017.4月全国房价

2016年：2016.7月全国房价 | 2016.8月全国房价 | 2016.9月全国房价 | 2016.10月全国房价 | 2016.11月全国房价 | 2016.12月全国房价