2021年,郑州买安置房,需注意这些事项!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔你好，我最近经常接到公寓房的销售电话，最近刚发年终奖听到了有些心动，也有打算买首套房，然后跟别人留了联系方式聊了下，后来还给我推荐了些安置房，我感觉都还听不错的，郑叔觉得我应该买吗？

郑叔：你好，买房时大家都会考虑地段、开发商、配套设施、楼层、户型、物业等诸多因素，往往会忽略房产的类型，这两种房子都不建议买。对于公寓房，从投资方面来说，其回报率非常低，回本的时间也非常漫长，产权也由此减少；酒店的托管也容易出现两个问题，一个就是装修时间内，是没有任何租金回报的，另一个就是受地段、客流量和淡旺季等因素的影响，租金效益也会受影响，业主的回报也可能降低。从居住方面来说，公寓房的产权年限较低，仅有30-50年，产权到期房子则要被收回。

对于安置房：1.对于安置房的房产证的相关规定是五年之内，不可进行安置房的交易，在这五年之内进行了交易的，则无法获得房产证，没有房产证对于买房来说是一件风险很高的事情。2.为了解决住房问题，安置房便应运而生，所以对于选址不是太关心，有些安置房的选址是有缺陷的，好的位置的房子的价值也更升值，所以对于选址还需要多加考虑。3.在用途方面，安置房与商品房不同，所以房子可能出现户型设计不合理、小区绿化不好等问题。4.很多安置房为了缩短工期和节省成本，会有偷工减料的问题，导致安置房容易有质量问题。5.安置房的建造只是为了给拆迁户一个住所，所以在物业方面可能不太好，小区内的设施也不完善。总体而言的，对于首套房还是建议买住宅。

2.提问：郑叔你好，对于新手买房的话，有什么买房的建议吗？

郑叔：你好，以下是要知道的买房知识点：一、买房前务必明确房东卖房目的，不要买有家庭或财产问题的房子，避免钱付了没拿到房或者拿到有问题的房子；二、性价比很高的房子十天之内没有卖掉，那就是坑，不要被中介忽悠；三、付定金前一定要了解房子的产权情况，要多加考虑，权衡多方面利弊，在签协议时尽量让对方按照你的想法来签署；四、卖房要多家中介一起挂，不要单独委托给其中一家；五、买房迁户口十分重要，一套房产可以有两个户口，不会影响学区房的读书问题；六、大多数银行都会查首付款来源，首付款要尽早进入账户，买房前不要刷信用卡等过度消费，会影响按揭贷款；七、网签后不要立即付首付，先到银行申请贷款，通过后再付；八、离婚后去掉一方名字的新产证，个税和增值税征收时间按最初时间点算，如果是有抵押或按揭的房子，必须先去银行办理抵押更变；九、如果要卖继承或受赠的房子，必须满足满五和少有两个条件才能免除个税；十、买房税费需要上家和下家各自承担；十一、新版征信系统中目前尚未明确“共同借款人”信息，如果参贷人和主贷人离婚，那么参贷人依旧可以首房首贷；十二、看中的房子交给熟悉的中介来做，可以节省中介费，卖房选择链家，买房不要选链家，很多时候房价是中介加上去的；十三、看房可以用一个新的微信号，不然日后容易被电话骚扰；十四、在看房过程中要注意拉拢中介，帮助自己获得主动权和较大利益。

3.提问：郑叔你好，我身边的朋友都在考虑给孩子买学区房，而且我听她们说不是周边有学校的房子就叫学区房的，那怎么去分辨是不是买的学区房啊？

郑叔：你好，学区房你需要了解的五大现实问题：1. 在购买学区房之前，一定要先了解学校的划片范围是否有过变动，划片范围稳定的学区更为靠谱。2.不要轻信中介对于学区房的口头承诺，较好还是实地考察一下，咨询一下即将要入学的学校。3. 在购房之前较好确认一下即将入学的学校关于落户和入学年限、同一套房的名额等问题，以确定自己的购房条件能够符合入学要求。4. 在购房合同中关于学区房的条约必须写清楚，以免出现名额被占用的情况。5.对于学区房的界定，并不是离学校近的就一定是，学区的划分相对稳定，但也不是一成不变的，购房前一定要问清楚教育部门对于学区的划分，避免花了高价买房却不能让孩子入学的情况。

4.提问:郑叔您好，我老婆说贷款买房比较好，我觉得全款比较好，因为我不想有太大的压力，想问在杭州买房是贷款买比较好还是全款？这两种有哪些优缺点啊？

郑叔：你好，全款买房有以下特点：1.对于全款买房的买家，开发商会给予一定的优惠，且能够免除手续费和银行利息等。2.没有抵押的房子更容易出售，因为避免了银行贷款的约束；在房价上升时，出售套现也比较快；即使处于经济困难时，还可以向银行抵押房屋，避免出售。3.全款买房的流程较为简单，省时方便，也省去了贷款利率上浮的支出。4.如果购房者付款的楼盘是还未取得五证的项目，未来将会有一定的风险。5.全款买房可能会花费掉手里的现金，而贷款的话，将一部分的资金用于理财，也会有一笔可观的收益。

贷款买房有以下特点：1.贷款购买的房屋在贷款没还清时，想要出售会比较麻烦。2.贷款购房会被缚多则30年的债务，贷款时也许承担相应的利息，且手续较繁琐，在银行贷款额度紧张时，审批的流程和时效都比较长。3.贷款买房可以将资金分开，灵活使用资金，同时也减轻了筹钱的压力。4.银行会对房屋的价值进行审查，这样就增加了买房的保险性。总而言之，可以根据自己的需求来选择是全款还是贷款买房。

5.提问：郑叔你好，我近段时间有空就在研究郑州楼市，北龙湖是挺不错的，但是房源实在太少了，除此之外，想请教郑叔高阶段改善群体应该买在哪里呢?

郑叔：你好，限价这一政策正好给了捡漏人群一个能够买那些价格被抑制的高价值区域的机会，经分析，北龙湖以北的区域在宜居程度和未来增值幅度方面，不仅可承接北龙湖的外溢，而且适合高阶段改善群体的置业需求。这片区域在区位方面，位于西杨金、东杨金、北龙湖、龙子湖四区中央交汇处，将四大区域与高铁站、经开区、航空港与之优质串联，交通和河景都非常优质。在配套方面，该片区能够享受到北龙湖和金融岛的产业红利以及北龙湖的高端配套。在交通方面，片区内在建设的路线四通八达，能够延展到郑州内部的四面八方和环郑片区。在生态方面，该片区村庄、安置房较少，且拥有多湖、多湿地公园、多河流等自然景观，将会是未来郑州生态资源最优质的区域之一。综上所述，北龙湖以北的区域将会是除北龙湖以外的，郑州下一个高阶改善居住区。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。