【4月郑州月报】本月市场活跃,商品住宅供销量大涨!
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
本月市场热度上涨，商品住宅供销量大涨，成交均价稳定，呈现量涨价稳，均价处于高位。库存接近千万方，去化周期下滑至约15个月，市场基本面稳定。
本月各面积段占比稳定，80-100㎡刚需产品和100-120 ㎡刚改产品成交占比，2021年较2020年均呈上涨态势。
4月郑州市主城区无土地成交，受“两集中供地”影响，首批集中供应出炉，供应量大增。
“金三银四”市场依然活跃，本月开盘项目较多，约21个项目开盘，推出约3276套房源，整体去化率达到61%左右，处于中位。
市场政策
01
郑焦一体化发展规划正式出炉
4月9日，市发展改革委获悉，作为引领郑焦一体化发展的顶层设计，《郑焦一体化发展规划（2020—2035年）》（以下简称《规划》）经省中原城市群建设工作领导小组同意后正式印发；规划范围包括郑州市、焦作市全域，国土面积11517平方公里，其中郑州市域、焦作中心城区、武陟县、温县为一体化重点发展区域。《规划》提出要着力构建“一河通五轴、一带联两心、两山协两拳”的总体发展布局。
02
郑州都市圈交通一体化规划发布
4月19日，从河南省发改委获悉，《郑州都市圈交通一体化发展规划（2020-2035年）》已正式发布。《规划》明确了郑州都市圈交通一体化的范围、建设目标，以及要具体实施的七项重点任务。按照《规划》， 郑州、开封、新乡、焦作、许昌五座城市的时空距离未来将大幅缩减，郑州都市圈要实现真正的“一小时通勤圈”。
03
河南十四五规划纲要公布
4月13日，《河南省人民政府关于印发河南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要的通知》发布，重点提到：加快郑州国家中心城市、洛阳中原城市群副中心城市建设；构建都市圈轨道交通网和重点产业带；稳步推进撤县（市）设区、撤乡设镇；谋划建设郑洛西高质量发展合作带、中原—长三角经济走廊建设等。
04
河南2021年任务确定
4月28日，河南省人民政府重磅发布《河南省2021年国民经济和社会发展计划》，文件定下今年生产总值增长7%以上等主要预期目标。提出力争全年完成重大项目投资2万亿元，争取建成郑（州）济（南）高铁郑州至濮阳段，开工建设郑州枢纽小李庄站，强化两大都市圈引领作用，编制实施郑州都市圈产业、公共服务、市域铁路等专项规划和郑开同城化发展规划、郑焦一体化发展规划，全面启动郑洛西高质量发展合作带建设，推动房地产市场平稳健康发展。
土地市场
受供地政策影响，本月供应大幅上涨，主城区无成交；环郑州供应亦明显上涨，成交楼面价下跌；本月金辉成功跃进累计购地面积排名前10。
01
主城区面积走势
4月郑州市主城区无土地成交；受“两集中供地”影响，供应49宗，其中城改用地供应34宗，供应面积约149.50万㎡ ，非城改用地供应15宗，供应面积约85.32万㎡。
▲
统计区域：郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
主城区土地价格走势
4月郑州主城区无土地成交。
▲
统计区域：郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
环郑面积走势
4月环郑州区域土地供应面积约35.88万㎡，成交约8.08万㎡；供应建面约74.77万㎡，成交建面约20.19万㎡。供应主要集中在新郑市，成交仅2宗，分别位于中牟县、新郑市。
▲
统计区域：
环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
环郑土地价格走势
4月环郑州区域土地平均地价约为331万元/亩，楼面价约1986元/㎡，环郑区域土地成交地价上涨，楼面价有所下跌，整体仍处于中位。
▲
统计区域：
环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
企业土储走势
2021年1-4月大郑州区域典型房企拿地排名，万科、普罗房地产、汇泉拿地面积排名前三位；从购地金额看，中海购地金额约34.20亿元仍位居头名。4月份金辉成交两宗住宅用地，成功跃进前10名。
▲
统计区域：
主城区+环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
市场格局
4月份商品住宅供销量大幅上涨，供大于求；本月高新区住宅供应成交蝉联头名，区域市场较热；办公仍是郑东新区位居头名，公寓则是金水区成交位居头名；郑州市客户成交占比上涨，刚需主力不动摇。
01
整体供求价存
4月份商品住宅供应约133.40万㎡，成交量约104.99万㎡，供大于求；存量约为999.33万㎡，去化周期下滑至15个月左右，库存良好。
▲
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
区域供求格局
分区域来看，4月商品住宅市场高新区供应成交蝉联头名，供应约43.89万㎡ ，成交约21.78万㎡，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。
▲
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
板块成交格局
4月份郑新路板块成交量位居头名，约为15.55万㎡，主力贡献项目为碧桂园时代城成交约5.07万㎡、融创城成交约4.57万㎡，北龙湖板块成交均价高至30481元/㎡左右。
▲
统计区域：郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
商办物业格局
4月份商业以中原区位居头名，办公以郑东新区居头位，公寓则是金水区成交位居头名，其中公寓主要成交项目为瀚海思念城威尔公寓成交约0.42万㎡，办公主要成交项目正商经开广场成交约0.19万㎡ 。
▲
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
成交客户格局
4月成交客户中，以省内客户为主，成交占比约73.5%，环比上月继续下降；郑州市区客户占比约24.2%，省外客户占比约2.3%，均有所上涨。
▲
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
80-100㎡刚需产品依然为市场成交主力；本月整体成交中年龄40-50岁客户占比上涨，约为24%，20-60岁各年龄段占比相对均衡，均为23%左右。
▲
郑州4月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
成交结构
各面积段占比稳定，刚需和刚改产品占比呈上涨态势；本月120㎡以下产品价格均呈下跌趋势，改善类产品价格坚挺且呈上涨态势；以面积90-100㎡且总价以110-120万元为主要成交范围；三房中90-100㎡面积产品占比位居头名。
01
分面积段成交结构
各面积段占比稳定，80-100㎡刚需产品和100-120 ㎡刚改产品成交占比2021年较2020年均呈上涨态势。
▲
郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
价格走势
本月改善产品和再改产品均价上涨幅度较大（主要是中海云鼎湖居成交影响），120㎡以下产品价格均呈下跌趋势，改善类产品价格坚挺且呈上涨态势。
▲
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
分面积段/总价段成交结构
4月成交面积段以90-100㎡为主占比约20%，其次为80-90 ㎡ 、110-120 ㎡；本月总价段110-120万元占比位居头名约为12%（主要受碧桂园时代城和万科城影响），其次为160-180万元总价段，整体以面积90-100㎡且总价以110-120万元为主要成交范围。
▲
郑州4月商品住宅成交面积段总价段交叉分析
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
分房型成交结构
刚需产品以90-100㎡三房及110-120 ㎡三房为主，其中90-100㎡三房产品占比位居头名，四房产品以140-150㎡面积段舒适性产品占据主要优势。
▲
郑州市4月分房型产品成交套数对比
统计区域：郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
开盘监测
4月份市场热度不减，整体去化率上升，达到61%左右；主城区推售套数高于环郑区域，主城去化率约为65%；北龙湖板块受金茂如意府项目的影响，去化率位居头名。
01
区域去化
2021年4月份市场依然火热，开盘推出及去化套数均上涨，去化率约为61%，上涨明显；从各区域开盘数据来看，金水区推案套数较多，中原区去化率位居头名。
▲
统计区域：
郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
02
推盘走势
2021年4月份郑州市主城区推量约3041套，去化约1968套，整体去化率约为65%；环郑区域本月2个项目开盘，推量约235套，去化约44套，整体去化率约为19%。
▲
统计区域：
郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
03
板块走势
4月份大郑州13个板块开盘，其中主要以北龙湖板块（去化80%）去化较高，主要是金茂如意府项目影响。
▲
统计区域：
郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
来源：克而瑞河南区域
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
