密集调控政策下 房价能否迎来拐点?

乐万居房产 2017-07-09 18:00:00
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“没有最强,只有更强”,从去年10月1日起,郑州楼市进入新一轮调控期,限购、限贷、限价、限售、限“离婚”,查处市场违规,直接对准房地产市场的投资、投机者。 2016-2017郑州楼市 调控政策大盘点 2016年10月1日 郑州限购政策出台 规定在郑州市内五区和郑州航空港

“没有最强,只有更强”,从去年10月1日起,郑州楼市进入新一轮调控期,限购、限贷、限价、限售、限“离婚”,查处市场违规,直接对准房地产市场的投资、投机者。

2016-2017郑州楼市 调控政策大盘点

2016年10月1日 郑州限购政策出台

规定在郑州市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、经济区、高新区,对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)住房。

2016年10月4日 限购后再限贷 二套房首付40%

郑政办〔2016〕64号文件要求:居民家庭购首套90平方米以下的经适房,较低首付比例为25%,可向下浮动5个百分点;居民家庭所购住房位于“郑政办〔2016〕64号”文件规定的限购区域内,首次购买商品房,较低首付比例为30%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清、再次购买二套房,较低首付比例为40%。

2016年12月21日 升级限购政策 交够社保再买房

要求非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房,需提供近3年内在本市连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明。对于通过补缴个税和社保来获得购房资格的行为,没有明确禁止。

2017年3月17日 补缴个税或社保 不再作为购房凭证

3月17日,郑州市住房保障和房地产管理局发布通知:凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

2017年5月3日 限购区域增加企业炒房、离婚买房路堵死

1.在原有限购区域基础上增加荥阳东、南龙湖和绿博三个区域;

2.开创“不向不足注册三年的企业销售房产”的调控政策;

3.单身人士有一套房后不能买房;

4.取得“不动产权证书”之日起满3年才可以出售,实际上是从买到卖5年不得变现销售;

5.赠与后,3年内不能买房,不能再通过赠与方式转让住房。

2017年5月3日 非限购区域同样“限售”

郑州市政府58号文件出台不足9个小时,调控细则也火热出炉,对网签时间、单身、企业注册时间、调控区域等具体问题给予明确规定。并明确表示,郑州市非限购区域(如新密、登封等),同样要遵守“限售”政策,将房地产市场的调控范围扩大到郑州市全部行政区。

楼市上涨势头遭遏制 调控效果显现

新一轮楼市密集调控的效果,在易居研究院的统计数据中逐渐显现。

从目前来看,郑州楼市成交量因为调控已出现回落。CRIC数据显示,4月份郑州主城区商品住宅成交50.02万平方米,环比下降29%,同比下降60%。5月份郑州主城区商品住宅成交54.74万平方米,环比虽然上涨9%,同比下滑62%;成交量的连续下滑,说明政策调控作用已经显现。

而从更大范围来看,楼市成交状况也出现了明显的下滑迹象。5月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米,环比减少5%,同比减少16%。从环比数据看,目前已经出现了连续两个月的下跌。

CRIC数据显示,5月份,郑州市主城区商品住宅均价12253元/平方米,环比下降6%。从房价的变化情况来看,也不难得出楼市降温的结论。

调控“组合拳” 对投资性需求下“逐客令”

这一轮楼市调控从去年10月份开始加码,政策不断收紧。回首看,政府打出了一套漂亮的“组合拳”,其中包括重拳出击、连续出拳以及精准打击等多种具体战术,房价过快上涨态势因此被成功遏制,也扭转了以往“越调越涨”的尴尬局面。

个别项目低价入市 房价能否迎来拐点?

进入6月,郑州楼市出现了震荡。融创象湖壹号高层不足1万元/平方米,比市场预期低了4000元/平方米,要求全款,结果秒清;紧接着,和昌林与城开盘价1.06万/平方米,又是遭到哄抢。

接二连三的“降价”,让不少人欢欣鼓舞,觉得房价终于迎来了拐点。其实,不管是象湖壹号还是和昌林与城,眼下都不能将其定义为区域定价的尺子。

对于开发商而言,降价与否不重要,真正关键的是“回款”,这也就有了象湖壹号的“全款购房,备案价格开盘”。能否快速去化?能否快速签约?能否快速回款?最终都指向一个关键词:定价。象湖壹号项目低价入市,除了政策,速度应该也是重要的考量因素。

对此,有本地媒体回应,“房价不会出现拐点,顶多是L形拐点,而不是回落”。对于购房者来说,有机会,也有不利,尤其是刚需,机会变得更少。刚需还是要正视现实,尽早上车。

当然,还是要提醒大家,千万不要低估调控的决心和效果。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这一轮中央调控的思路是既要抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

【大咖观点】

冯仑:房价短期看平,中期涨跌互现,长期看涨

中国的房地产已经繁荣了15年,经历了一轮普涨,基本上是单向上涨。那这一轮调控之后,房价还会继续上涨吗?

对此,万通集团创始人冯仑在他的新书《岁月凶猛》中给出了自己的看法。他认为,短期内,以抑制上涨为主,房地产与经济增长和金融有强相关关系,房价暴跌,带来的风险更大。中期来看,中国的货币过多的问题必须要解决,都市化仍在继续,经济增长和人口流动维持不均衡的格局,结构性上涨的概率比较大,涨跌互现。长期来看,房价伴随经济增长而涨,但增速必然会随着人口老龄化和人口流动性的减少而不断回落,房价的增长速度也会放缓。

马光远:别把房价下跌寄托在不动产登记上

有人持这样的疑问:如果年底完成不动产统一登记,房价会加速下跌吗?

对此,经济学家马光远近期发文回应称,不动产统一登记制度的重大意义其实不在于房价,而在于搞清中国房地产的基本面。有了统一的不动产登记和信息联网,房地产调控中的限购、限贷、个人所得税以及房产税的征收才有可能。在他看来,“千万不能把房价未来的下跌寄托在不动产统一登记这一件事上”。

胡葆森:20年后郑州、开封、许昌或将融为一“城”

6月17日,建业集团董事局主席胡葆森在出席“国际门户 塔尖城市—国家中心城市(郑州)发展论坛”时发言:“历史的经验告诉我们,郑州这样一个省会城市,1亿人口大省的省会城市,是必然要做大的,并且会与开封、许昌、新乡进一步融合。”

他对未来做了一个推测:2030年郑州达到2000万人,2040年有可能在2500万~3000万。这就使得城市间不断融合、协同,最终形成一个城市群,把开封、许昌、巩义甚至焦作等周边的县市并入郑州大城市群,甚至可以把半径扩大到80公里甚至更大。而20年以后,河南120个城市将有1/3的城市被边缘化,互相成为新的融合。

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