我从美景东望1.2万的价格看到了绿博的未来……

原标题：我从美景东望1.2万的价格看到了绿博的未来……

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区域性降价的排名前列枪

9月29日金科天籁城晚上8点开盘洋房1#（2D6F 1T2）、2#（2D7F1T2）、3#（2D7F1T2）、（3D8F1T2）、 （3D8F1T2），均价12500，共计80套，当天去化68套，去化率85%。

去年高层的价格买今年的洋房，按照以往的速度清盘也是分分钟的事情，但是事实并非如此，这在绿博也并非个例。

9月23日康桥香溪郡，推出5号地高层13#（1D26F2T4）、15#（1D26F2T4）、17#（1D26F2T4）、19#（1D26F2T4）、21#（1D26F2T4）共计520套，去化423套。

毛坯均价11000-12400元/㎡。

而今年下半年以来，精装改毛坯，特价房，尾盘清仓等已经是不少开发商降价的一种手段。

▼整个绿博片区的较新楼盘价格

▼降价幅度

从表格中可以发现，对绿博首开的楼盘来说，这是一次重新定价的机会。比如金科天籁城，金科博翠书院小镇、碧桂园中央公园等这些楼盘，谁价高谁尴尬！

对已经开盘定价的楼盘来说，特价房，精装变毛坯，促销活动则是主要手段。目前绿博的价格普遍下跌13-15%，在郑州市区的机会呈现点状式机会出现的时候，绿博则出现大面积区域性降价。

绿博正在逐渐以燎原之势，开始新一轮周期的变化。

还记得去年4月份的绿博，受郑州市区市场变化的影响，让不少购房者惶恐至此。

印象最深的莫过于碧桂园的开盘：

2017年4月30日，郑东碧桂园微信选房推出高层1#5#楼（25F1D2T2）6#9#15#楼（26F1D2T4），共406套；

高层均价15500元/㎡。

推出洋房7#楼（9F3D1T2）8#楼（9F2D1T2）10#11#12#13#楼（8F2D1T2），共218套；高层洋房共计668套；

洋房标准层均价17961元/㎡，截至中午9点30分，大定668套，去化率100%。

据说，开盘当天2000多人选500多套房源，15秒秒完。而在开盘当天那些没有抢到的客户，是不是感谢当年被人抢房之恩。

当是绿博1.55万价格的时候，而白沙的价格却在1.4万，郑州市区均价也只有1.55万。然而一年之后整个绿博价格降到均价1.1万。为什么？

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为什么是绿博

1、 与之一路之隔的白沙市场不坚挺

绿博和白沙一路之隔，绿博的市场变化跟白沙息息相关。虽然目前白沙在售楼盘不多，但是也呈点状分布降价。

比如1万出头的融创象湖一号，1.15万的建业春天里，还有即将开盘精装1.2万郑地美景东望。均价1.1万已经是白沙的价格，那么1.3万的绿博必然支撑不住，之前的涨幅也就不存在了。

2、整个市场下行，受郑州市场影响比较大。

根据克而瑞监测机构显示：9月郑州商品住宅总供应135.76万方，同比下跌5%；总成交81.86万方，同比下跌39%；住宅存量上升为545.67万方，去化周期变长。

对郑州主城区来说，楼盘的降价大都是点状分布：比如1.4万保利心语，1.2万金水世纪城，洋房1.6万的融创中原宸院。郑州市场的这些降价变化支撑不了绿博的市场的坚挺。

郑州市区是环郑这些区域的晴雨表，本身远郊楼盘的抗跌性都比较低。

3、绿博配套比较弱，暂无产业和大量人口支撑。

绿博未来要建成的是以文化产业为主的片区，但是目前发展不完善。现在建成的商业差不多都在普罗旺世理想国周边比如杉杉奥特莱斯，海宁皮革城等。绿博园和方特周边是开发比较早，也有一些入驻，但是不多。

目前海昌海洋公园、启萌泰迪城、金科博翠书院，建业电影小镇等等都在建设中，住宅和商业的结合带来的效益并未呈现。加之距离东区集中商务区有一定的距离，公共交通匮乏，主要依赖自驾，人口比较少。

我们来看一下2010-2016年的人口来说，中牟的人口增长率是不如新郑的。地铁2号线全线通车，跟主城区无缝对接的位置以及主城区房价导致刚需外溢，有不少刚需在南龙湖安家落户。

对于一个城市的判断来说，长期看人口，中期看土地，短期看政策。人口增长率不高，发展会比较慢。

4、绿博的行政归属于中牟

绿博由于地缘优势距离郑东新区比较近，但是在行政上不属于郑州。况且在与老东区之间还间隔一个白沙。对于城市的发展来说，肯定优先发展距离比较近的新区，接着才是挨着新区的远郊区域。虽然绿博和白沙比较近，但是差着血缘关系。

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能不能买？

在这个时候我们一定要明白，白沙的底就是绿博的顶。比如1.2万精装的郑地美景东望，那么在绿博的楼盘中，融创观澜一号高层9700的价格才是比较合适的价格。亚新和康桥的价格虽然有降幅但是性价比一般。

那么对于洋房来说，均价13500的金科天籁城是比较相对有性价比的，绿博的洋房可以参考这个价格。

那么，目前绿博的价格还适合买吗？

对于刚需来说，绿博是不建议购买的。公共交通和配套跟不上，浪费的时间成本和交通成本比较大。

对于投资或者改善来说，是可以挑选的。纯投资一定要抱有长期持有的打算，短期变现也是不建议。这两类人可以观望，不太着急，今年年底或许是比较好的机会。

在绿博的这些楼盘中，金科天籁城目前是释放价格比较低的，位置是相对还算比较好的，性价比比较好些。

在绿博经过的地铁线路中8号线是比较靠前的，但是由于某些原因，目前还没有开始建，具体待定。那么地铁8号线沿线，亚新美好艺境和亚新美好香颂算是相对比较近的楼盘。再往东边有融创观澜一号，位置没有亚新的两个楼盘好。

肯定有人说，现在都降成这样了，还有必要出手买吗？对于有些人来说，当然还需要关注的。因为降价的区域不代表你不能买到好楼盘，越是降价的区域越是需要你自己去分析利弊，拥有慧眼去抢好房子。

在这个时候不要总想着去抄底，抄底这件事情太难！

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小结

对于绿博来说，白沙郑地美景东望精装1.2万会成为绿博楼盘很大的限制。而绿博超过1.1万的楼盘性价比都不是很好，但是还是可以挑选购买！

站在整个郑州的基本面来说，目前情况是刚需回归三环内比较好的时机。

1.3-1.4万买三环内在之前是想都不敢想的，现在机会来了。比如和昌湾景国际，郑地璞园等等，这些都拥有比较完善的配套，刚需都可以去拥抱！

刚需买房的吐血经历不用赘述，所以一定要买抗跌性比较大的楼盘，远离远郊楼盘，回归主城区。

万科一边扩张一边活下去，刚需也要学会一边舍弃一边下手，因为伤不起，只要上车才是王道！返回搜狐，查看更多

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