疫情之后,楼市迎来“抄底机遇”还是“贪婪陷阱”?

“假如一间铁屋子，是绝无窗户而万难破毁的，里面有许多熟睡的人们，不久都要闷死了，然而是从昏睡入死灭，并不感到就死的悲哀。现在你大嚷起来，惊起了较为清醒的几个人，使这不幸的少数者来受无可挽救的临终的苦楚，你倒以为对得起他们么？”

“然而几个人既然起来，你不能说决没有毁坏这铁屋的希望。”

——鲁迅·呐喊·自序

现在，房地产就是那间铁屋子。

2020年房地产走势又会如何？

1楼市的黑天鹅

我们先理一下时间线。

12月底，武汉“传谣”传出疑似疫情。

1月1日，各大房企逐渐开始布局全员营销，你争我夺，誓要抢占新春开门红。

1月24日，全国疫情亮起了红灯。随后几天里，疫情终于大爆发，短短六天，确诊病例从几百到七千多，带上疑似病例总人数已然超过两万。

1月28日，各大房企宣布取消小阳春全员营销，各地楼盘门前门可罗雀，开发商陆续关闭楼盘接待。

2月上旬，线上售楼处，直播看房的海报刷遍朋友圈和各大房产群。

2.18日，恒大正式实行全国在售楼盘7.5折优惠政策。

这注定是楼市萧条的排名前列季度，房企在排名前列季度的业绩势必相当低迷。

而后面三个季度呢？开发商又要怎么挽回排名前列季度的低迷呢？2020年到期的巨额负债又要怎么偿还？现金流又怎么满足？

2房企开启自救模式

这次疫情对楼市的冲击是巨大的，为了提振消费者的购买信心，各大房企纷纷出台相关政策。

推出线上订购+真人代看+VR看房服务，这里的区别在于，线上锁盘，定金是可以退的，而线下不行。线上选定后，还可以享受几万块折扣。

排名前列，无理由退房协议。这个协议有什么用呢？就是在交房前，你觉得买亏了，降价太厉害了，你就可以退房。此前龙头里，只有恒大一家独有，现在龙头房企纷纷推出这个政策自救，刺激消费者的购买欲。

第二，差价政策。我不知道其他房企有没有，据我所知，恒大是有的，就是说，如果你在疫情期间买房，如果价格跌了，那就给你补差价，你不用因为担心跌价所以犹豫不买。

第三，无理由退款。缴纳5000锁定房源，三个月内若不买，则可退款。若买，5000抵扣2万。如果再加上员工推荐，则还有其他抵扣。

当然，还少不了全员营销。

最近的恒大就是典型的促销例子，详情见（恒大楼盘全线75折 3天认购近5万套！你敢抄底吗？！）

交款支持微信支付宝银联，啥都行，你掏钱就行。以前卖房的盯着的是手里有50万的，起码有5万元的人，现在卖房的盯着的是手里有5000元的韭菜。

但这东西其实没啥坏处。

你交5000，买房有优惠。你占便宜了。恒大缺钱，5月份之前不退你，意思就是说5000块存在他那里，放三个月。

一个人5000，10000个人5000万，5000在你手里啥也干不了，在他手里能做的事情多了。他也占便宜了……

那谁亏了？没有人亏。因为以前买房，买贵了。现在人家缺钱了，还不想便宜卖，换个花样给优惠了。

3迷雾中的购房者

当我告知朋友房企线上促销时，他们大多表示对此没兴致。

一是因为房子终归要亲眼体验才行的，因为他们对销售不信任；

二是他们普遍对楼市持悲观且观望的情绪，由于现在大部分的舆论都是持消极态度，所以他们都觉得会降；

三是疫情对企业的冲击，使得他们对自身的发展感到迷茫，不敢轻易出手。

在高房价的压力下，这几年普通居民买房首付出现了【刨祖坟式】、【以房换房式】、【东拼西凑式】，而且居民买房基本上都用了杠杆，比例都不低（50%-70%）。

经济下行叠加疫情带来的停工停市，企业都要勒紧裤腰过日子，更别说普通居民，收入还能有多少提升空间呢。对于买房这种举债过日子的决策，大家必然会更加谨慎。

毕竟镜头里的不一定就是真的，不会出现像化妆品那样，来个直播带货就能卖几万套房的情况。

4结语

接下来的第二季度，是购房者入手的较佳时机。

从房企全年的销售任务排布而言，一般上半年40%-45%，下 半年55%-60%。2020年排名前列季度因为疫情原因，一定是歇菜的，所以，4-6月对于各路房企来讲至关重要。

另一方面来讲，受春节假期延迟复工影响，多家房企必然会延迟交房（疫情确定为不可抗力！郑州59个小区大概率延迟交房）。开盘时间延长将对房企产生巨大的财务费用；招工地工人会比往年困难。疫情也将影响购房人群的购房意愿，增长去化时间。

因此，他们必须先保生存(规模)，再求利润和发展。势必要在这艰难时刻做出相对稳妥又体面的抉择。

所以，我们可能会在二季度看到不少房企推出打折力度相当吸引的楼盘，只有这样才能把丢掉的人气和销量恢复起来。

总而言之，降价促销是不可避免了，我们拭目以待。