2月市场月报:开盘锐减、土地供应成交双降、二手房量涨价跌

概述

2021年春节，各地号召就地过年，房企顺势推出“新春不打烊”购房季活动，二手房带看基本正常，一线城市北京、广州、深圳春节成交创近三年新高。郑州方面，大部分售楼处正常开放，但开发商多持观望态度，活动力度不及以往，2月份前三周无开盘活动，月底才有3个项目开盘，推房量及成交量双双下滑，整体去化不足三成；二手房市场价14612元/平方米，环比下降0.54%，挂牌量为120093套，环比增长4.91%，市场呈现量涨价跌态势，涨降价房源量均降至近一年新低，市场活跃度明显下降，但高于往年；租金均价继续下降，再创两年新低，租赁市场低温运行。                                          

1政策解读  

1.1 城市政策

01 郑州：提高承租人提取住房公积金的额度，在现基础提30%

2月2日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州住房公积金管理中心联合发布《关于提高租赁住房提取公积金额度的通知》，提高租赁住房提取住房公积金的额度。 《通知》包含两方面：首先，市住房保障部门要进一步加大房屋网签备案信息共享力度，为相关单位和个人提取住房公积金提供便捷服务。相关部门对能通过信息共享获取房屋租赁网签备案数据的，不再要求当事人提交纸质房屋租赁合同，切实减轻当事人负担。 此外，公积金管理机构（部门）对符合住房公积金提取规定，且已办理房屋租赁登记备案的承租人，在房屋租赁合同有效期内，允许承租人住房公积金提取额度在现有基础上提高30%。 

02  郑州土地出让新规细则发布

2月18日，郑州市人民政府办公厅发布关于印发郑州市土地出让管理工作实施细则(试行)的通知。

《实施细则》明确，基准地价更新工作每三年组织一次；市住房保障部门应在土地评估前出具住宅用地的 土地出让前置条件，明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定; 剩余法评估的合理利润值原则上控制为10%。

销售参考房价随土地出让公告一并公示，土地出让成交后在 《国有建设用地使用 权出让合同》中进行约定。2021年在郑东新区、郑州经开区、 郑州高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用。

03 郑州市发布居住证办理新规

为进一步加强和创新人口服务管理，深化“放管服”改革，优化营商环境，提升我市国家中心城市形象，方便群众居住证办理。2月18日，郑州市人民政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于进一步明确我市居住证办理有关事项的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，公民提出申请后，公安机关应在5个工作日内审核完毕；符合居住证办理条件的，公安机关受理之日起10日内制作发放居住证。经市以上人社部门认定的高层次人才，其本人及共同生活的直系亲属，以及夫妻一方为我市户籍人口的配偶，不受居住满半年条件的限制，可以直接申请办理。

1.2 行业动态

01《郑州市物业管理条例（修订草案征求意见稿）》公布

2月8日，郑州市人民政府发布关于《郑州市物业管理条例(修订草案征求意见稿)》向社会公开征求意见的通告。河南商报记者梳理发现，与之前的规定相比，《条例》有了一些值得关注的变化。

变化1、对业主身份认定进行了新的规定；变化2、物业退出机制更加完善；变化3 、对“暴力”征收物业费行为说不 ；变化4 、明确物业服务人、专业经营单位、用户的收费关系；变化5、新增物业管理区域内禁止行为；变化6、专项维修资金的使用和管理更加快捷和透明。

02  涨！1月郑州新房、二手房价格齐上涨！深圳、金华涨幅领跑全国

2月23日，国家统计局公布2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，1月份新房、二手房价格上涨城市数量增至历史高位水平，各线城市一二手房销售价格环比涨幅均有所扩大，一线城市涨幅先进，房地产市场运行总体平稳。郑州新房、二手房销售价格均环比止跌回升，涨幅分别为0.2%、0.1%，同比跌幅分别回落0.2、0.6个百分点，市场预期向好。

03  郑州：收回部分区的住宅用地出让公告发布权

2月24日，河南省郑州市自然资源和规划局工作人员向澎湃新闻确认，该局此前发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，收回部分区的住宅用地出让公告发布权。通知称，根据部2021年住宅分类调控精神的要求,结合郑州市实际情况，自本通知下发起(2月23日)，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

04 1月郑州商品房销量环比暴跌86%，住宅均价10020元/平方米

2月24日，市房管局发布2021年1月份郑州市房地产市场销售情况。数据显示，1月份，郑州全市商品房销售5458套（间），销售面积60万平方米，销售均价9996元/平方米；其中商品住宅销售4717套，销售面积53.61万平方米，销售均价10020元/平方米。非住宅销售741套（间）,非住宅销售面积6.39万平方米，非住宅销售均价为9800元/平方米。郑州全市二手房共成交5829套（间），成交面积58.94万平方米，成交均价10943元/平方米；其中住宅二手房共成交5643套，成交面积56.37万平方米，成交均价10963元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）

2 土地市场解读

2.1  2月土地供应、成交规模同环比双降

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年2月份，郑州市网上挂牌供应9宗土地，较上月减少10宗，土地规划建筑面积共计136.37万平方米，环比下降42%，同比下降4%，供应规模处于近一年中等水平。本期供应的9宗地块中，涉宅地块有8宗，分布于中原、高新、管城、郑东新区等区域。该批地块集中于3月中旬出让。

2月份成交地块数量为7宗，较上月减少10宗，成交土地规划建筑面积共计73.57万平方米，环比下降58%，同比下降8%，处于近一年来较低水平。本期土地市场供应、成交规模同环比双双下降，主要受春节假期、土地出让节奏等因素影响。根据当前挂牌情况来看，3月份成交规模将大幅提升，由于目前宅地两集中新规细则还未出台，供应方面变数较大。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2  7宗土地揽金超26亿，平均溢价率为9.5%

2021年2月份，郑州市公共资源交易中心成功出让7宗土地，集中于经开、高新、郑东新区、金水4个区域，成交总占地面积25.97万平方米，规划建筑面积136.37万平方米，成交金额共计26.04亿元，环比下降52%，同比下降19%，仅郑政高出〔2021〕1号（网）溢价成交，其余6宗地块均底价成交，平均溢价率为9.5%，较上月有所提升，整体仍处于低位运行。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.3  2月成交地块明细 

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

分析总结：

①  2月份共成交7宗地块，分布于经开、高新、郑东新区、金水4个区域，住宅用地占比较高，4宗，其次是商业商务金融用地及仓储用地。

②  净地占比超一半。成交地块中，储备用地有5宗，合村并城项目用地2宗。

③  底价成交占据主流。7宗土地中，仅高新区1号地溢价成交，其余6宗地块均以起始价成交。

④  中小型地块为主，平均单块使用面积约56亩，面积较大的月86亩，最小的约20亩。

2.4  热门地块分析

2月份成交的7宗地块中，仅郑政高出〔2021〕1号（网）高出起始价成交，溢价40%。该地块位于高新区双湖科技城板块，创新大道西、金盏街南，属于片区核心位置，且临近地铁9号线（规划中）。附近学校、公园、医院等配套均处于建成或在建状态，潜力可期。按照规划，项目容积率小于2，建筑高度小于60米，建筑密度小于20%，低密宜居，片区内产品也多以小高层+洋房为主。随着主城可开发土地的不断减少，双湖板块热度持续攀升，楼面价屡破纪录。此次杭州保亿集团以6957元/平方米的楼面价成为新晋地王。

3 新房市场解读

3.1  3个项目开盘，推房量及成交量双双下降

据诸葛数据研究中心监测，2月份郑州市有3个项目开盘，共推出488套商品房，成交120套，平均去化率25%，整体去化效果一般。环比上月，开盘项目数量减少6个，推房量及成交量分别下降59%、71%，去化率降低9个百分点。受春节假期、房企营销节点、返乡置业人数锐减等因素影响，2月前三周均无开盘活动，直到月底，中昂玉棠府、裕华城、谦祥世茂万华城三个项目开盘，为“金三银四”蓄力。

本期开盘的项目中，中昂玉棠府位于中牟老城板块，首开推出198套高层房源，由于蓄客时间长且周边竞品众多，客户分流较为严重，去化率仅为36%；中原区的裕华城及高新区的万华城则存在蓄客量不足或产品设计单一、梯户比较高，客户接受度不高等问题，去化率均在20%以下。

整理：诸葛找房

3.2  17个项目拿证，商品房批准预售面积31.37万平方米

监测数据显示，2月份郑州各房管部门共发放20张预售证，涉及17个楼盘2566套房源，新增商品房批准预售面积31.37万平方米，住宅数量为1987套，占比达77%。分区域来看，惠济区批准商品房预售数量最多，630套，其次是中牟县，525套。

4 二手房市场解读

4.1 二手房市场均价重归下行通道，日度走势较为平稳

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年2月份，郑州市二手住宅市场均价为14612元/平方米，环比下降0.54%，同比下降1.19%；挂牌量为120093套，环比增长4.91%，同比下降26.15%，整体呈现量涨价跌态势。去年下半年以来，郑州二手房市场热度逐渐回升，月度成交量稳定在5000套以上，学区房热度上升，部分优质房源出现价格上涨现象，带动房价连续三个月环比微涨，本期重归下行通道，关键原因还在于供大于求，不足以支撑房价持续上涨。

数据来源：诸葛找房

从日度走势来看，2月份郑州二手住宅市场均价走势相对平稳，月初房价相对较高，月末房价相对较低，2月7日波动幅度较大，环比跌幅达1%。2月1日二手房源挂牌均价较高，为14664元/平方米；2月6日挂牌均价较低，为14504元/平方米，高低价差达160元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.2 市场供给结构相对稳定，中小户型仍占主力

分面积区间来看，140平米以下的中小户型占据市场供应主力，90-140平、60-90平、60平以下挂牌房源分别以36%、30%、19%的占比包揽前三，而140平以上房源占比之和仅为15%。环比上月，各面积区间二手挂牌房源量均有不同程度增加，60平以下房源以8%的环比增幅居首，分配比例方面无明显变化。

数据来源：诸葛找房

分居室来看，3居及以下房源在数量上占据特别优势，其中3居室挂牌房源量较高，为47155套，占比达39%；其次是2居室，挂牌房源42092套，占比为34%。环比上月，各居室挂牌房源均有不同程度增加，5居室及以上房源增幅较大，为8.03%。

数据来源：诸葛找房

4.3  七大主要城区市场价环比下跌，郑东新区跌幅居首

分区域来看，2月份二手房市场价排名前三的仍是郑东新区、经开区及惠济区，价格为21771元/平方米、16746元/平方米、15626元/平方米。环比上月，仅中原区二手住宅市场价微涨0.04%，其余7个主城区市场价均环比下跌，郑东新区以0.51%跌幅居首。

数据来源：诸葛找房

挂牌量排名前三的区域则是金水、二七及中原区，分别有41307套、18186套、15999套二手房挂牌出售；惠济、高新、经开区挂牌量相对较少，均不超过7000套，各城区间差异明显。环比上月，经开、惠济、管城三个区域挂牌量有所增加，惠济以2.83%增幅先进；其余5个区域挂牌量环比下跌，郑东新区以2.21%跌幅居首。

数据来源：诸葛找房

4.4  涨降价房源量降至近一年较低水平，市场活跃度下降

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年2月份，郑州市累计有12457套二手房源调价，环比下降58%，涨降价房源量均下滑至近一年较低水平。受春节假期影响，2月份市场活跃度较上月明显下降，但在就地过年的大背景下，活跃程度要高于往年。

本期涨价房源量2288套，环比下降43%，平均涨价幅度5.56万元/套，较上月提高0.42万元/套；降价房源量10169套，环比下降61%，平均降价幅度3.74万元/套，较上月提高0.17万元/套。

2月份，金水区以2980套降价房源排名排名前列，二七、中原及管城分别以1544套、1360套、1012套降价房源排名第二、三、四位，其余4个城区降价房源量均在1000套以下。本期郑州市降价房源量环比骤降，八大主城区均有不同程度下滑，惠济以65%降幅居首。

数据来源：诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

2月份热门降价小区集中于主城区，金水、二七、管城占比较高，环郑郊县仅荥阳清华大溪地上榜，小区均价9800元/平方米，42套降价房源。本期降价房源量最多的为惠济区的怡丰森林湖，72套二手房降价，小区均价16358元/平方米；套均降幅较大的则是二七区的鑫苑国际城市花园，4.73万元/套，小区均价16288元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.6 热门城区二手房量价波动平稳

数据来源：诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1  2月郑州租金均价24.37元/平方米/月，环比下降0.57%

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年2月份，郑州市租金挂牌均价为24.37元/平方米/月，环比下降0.57%，同比下降6.66%。本期租金价格下滑至近两年新低，市场持续低温运行。供大于求则是房租下降、空置率高的主要原因。位于繁华地段、地铁、学校附近的小区租金依旧坚挺，而老旧小区、品质、装修一般的房源租金价格下降趋势更为明显。

数据来源：诸葛找房

其中，一居室租金挂牌均价为1548元/月，两居室租金挂牌均价为1955元/月，三居及以上租金挂牌均价为2358元/月。环比上月，一居室及两居室月租金分别下跌0.07%、0.02%，三居及以上月租金上涨1.19%。

数据来源：诸葛找房

5.2  租金上涨区域数量增至3个，郑东新区以1.13%涨幅先进

各城区租金价格呈阶梯型分布，郑东新区以34.88元/平方米/月的价格稳居排名前列，经开、金水分别以26.8元/平方米/月、26.52元/平方米/月的价格位列第二、三。环比上月，郑东新区、经开、惠济三个区域租金单价上涨，涨幅分别为1.13%、0.6%、0.65%；金水等5个区域租金单价下跌，二七区以0.59%跌幅居首。

数据来源：诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算