商都新区逆袭!千亩大盘扎堆,谁将擎起管南改善大旗?

楼市气象 2019-04-11 01:00:24
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除了最早的绿都澜湾、永威城、正商中州城外:融创拿下了大王庄地块,开始了融创城的打造;振兴拿下南曹合村并城项目,开发的富田城已入市;康桥拿下柴郭村合村并城项目;名门与碧桂园合作开发南小李庄合村并城项目…

原标题:商都新区逆袭!千亩大盘扎堆,谁将擎起管南改善大旗?

提起郑南,难免要叹息一二。有着距离主城区几乎最近的距离优势,却因物流园区、仓库、工业厂房、城中村、大货车横行等因素,笼罩在脏乱差的阴霾里难以自拔。

虽说早就有商都新区“一核引领、四心带动、三轴辐射、一脉三廊、多组团”的发展目标和政策扶持,但这个片区在人们的印象中,始终难见起色。

但冥冥之中,商都新区此前所有的落寞表现,似乎就是为了“一鸣惊人”而存在的。这不,阔别已久,当把目光再次聚焦在这片区域时,它早已“脱胎换骨”……

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郑南动作频频

区域格局悄然发生改变

最近两年,商都新区横空出世了数次合村并城的规划,柴郭村、大王庄、南小李庄等合村并城控制性详细规划相继出炉,数次土地整理,规模之大、范围之广,终将商都新区拉回了人们的视野。

特别是《郑州市管族回城区小李庄火车站周边地区城市设计规划项目招标公告》的正式发布,使得商都新区可谓赚足了关注。

作为火车拉来的城市,火车站对于周边商业的拉动作用不言而喻,而疯传已久的郑州火车站普速客运功能将迁移至小李庄站的尘埃落定,对于管南片区而言,势必会带来人流、商机,促其迎来 “爆发式”发展。

为了配合“小李庄站”的普速客运功能,市政规划也是卯足了劲的锦上添花。近期流出的地铁规划设计也显示,未来将有3条地铁线路接入小李庄火车站,分别是12号线、14号线、16号线。这对于沉寂了多年、交通问题突出的商都新区而言,无疑是较好的消息。

相信,“小李庄站”以及随之而来的地铁线路,会让商都新区的“商都”之名实至名归。

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品牌房企争相入驻

区域发展未来可期

其实,在郑州众多新区中,管南的资质并不差。

▐ 一来,由于郑州版图东西向距离远远大于南北向距离的因素,南北片区与主城区的空间距离最短,中间无任何断裂带阻碍其发展,能够自然承接主城区的功能外溢,远优于白沙、绿博、滨河等。区域内房子的价格和人气即使是在调控最严的时候依然屹立不倒,这一点,从克尔瑞发布的2017年郑州房企销售金额TOP20中管南独占四席不难以看出;相较于2017年的销售金额TOP20榜,2018年虽有所减少,但仍独占3席。

▲2017郑州房企销售金额top20

▲2018郑州房企销售金额top20

▐ 二来,管南片区有南水北调干渠贯穿,南水北调干渠对于环境的要求是很高的,5公里范围内不允许有任何污染源,再加上片区内七里河、十八里河的分布,区域在环境方面有着天然的优势。虽然目前由于物流园区、仓库、厂房等的存在,的确造成区域的印象分大打折扣,但不妨碍按照目前规划发展后片区的焕然一新。

▐ 再者,如今片区的短板交通,已经因为地铁2号线的存在而缓解。而以小李庄站为圆心,区域内原有的绕城高速、机场高速,以及郑新快速通道、南三环快速路、南四环快速路、107辅道、中州大道等快速路网与新规划的各种主干道、次干道相互交织,区域的通达可以预见。未来更会因为小李庄站及新规划地铁线路的建设而迎来质的飞跃。

由此,开发企业才会在最近两年纷纷布局该区域,坊间“得管南者得天下”的说法,恐怕不是空穴来风。如今,管南商都新区范围内,已是群雄逐鹿的格局,片区内主要地块几乎都名花有主。

除了最早的绿都澜湾、永威城、正商中州城外:融创拿下了大王庄地块,开始了融创城的打造;振兴拿下南曹合村并城项目,开发的富田城已入市;康桥拿下柴郭村合村并城项目;名门与碧桂园合作开发南小李庄合村并城项目;绿地拿下了苏庄、八郎寨城改项目,如今绿地公园城开卖已久;机场高速、绕城高速、107辅道合围区域据传规划建设少林·开元盛世文化产业园,而碧桂园是较大股东,同时,碧桂园还包揽了商都新区最南端的潮湖项目;据传正商也在管南片区小李庄站附近拿地,规划建设正商生态城

时至今日,管南片区可谓被瓜分殆尽,且各路拿地的开发企业都是千亩大盘,可以想见,未来的管城将呈现怎样一种勃发的态势。而在商都新区余粮无几的形势下,区域开发企业品牌力又都不错,区域整体得以提升的前提下,往日的“价格洼地”可还会存在?!

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群雄争霸,优劣势大比拼

管南新入市项目有哪些?怎么选?

对于管南,向来不缺购房者,但从来都缺好项目。早期“管南三剑客”分争管南天下,主城区外溢的刚需购房者,即使看中了管南的地缘优势,也只能从这三个项目中挑挑拣拣。直到绿地公园城的出现,管南三雄争霸的局面才得以打破。但时隔2年,绿地公园城也已新人变旧人。

如今再看管南入市项目梯队:

处于排名前列梯队的管南三剑客,已即将退场,正商中州城处于尾盘阶段,永威城和绿都澜湾都已开发到后期,剩余开发地块较少;

处于第二梯队的绿地公园城,前期热度较大,但由于预售证的问题,消耗了不少购房者的信赖度,也不乏维权事件,如今均价13500元/平米,算是不温不火的状态;

处于第三梯队的,便是不久前入市的融创城和富田城。

富田城在管南有两个地块,分别为姚庄、郎庄城改项目和南曹合村并城项目,前者为富田城·九鼎公馆项目,住宅用地容积率3.5~3.8之间;后者虽然地块面积大,但是目前尚未有较新进展。

融创城是大王庄城改项目(十八里河、南四环、紫辰路围合区域),项目总用地1086亩,是融创中原排名前列以“融创”品牌命名的项目,集商业、教育、文体、康养等业态于一体,口号是构建多元生活配套,打造全生命周期的全生态千亩万象都会城。

项目整体有11块住宅用地,首期地块约48亩,容积率约2.98,比管南三剑客稍低,物业形态为高层+洋房,共5栋高层、4栋洋房,高层建面约93~142㎡,洋房建面约128~143㎡,整体定位改善。洋房1#楼于去年年底已开盘,开盘即清盘,高层开盘时间待定,处于前期咨询中。

由于区域内其他拿地开发企业还没有动起来,所以目前管南片区能够考虑的项目也只有融创城和富田城。

其实两个项目的品牌力都不差,一个是全国前十房企,一个是本土低调实力房企,从两家以往所开发项目看,口碑都不错。

▲融创城区位图

从区位上看,融创城规划有约10万方的现代商业综合体,地块内规划有5处教育用地及4所配建幼儿园,且在项目内规划有区域内少有的康养用地,约5.5万方,对于后期业主的生活便利、孩子教育、健康养老,都可谓福音;

从周边环境来说,融创城被十八里河、南四环、紫辰路合围,周边虽有铁路、客运线,但都被超宽绿化带相隔,实际上相当于被水系和绿地包围,且地块周边也都是住宅,居住氛围纯粹;

从交通角度看,融创城地块内虽然仅有单条地铁线路,但是主、干道纵横交错,交通便利。小李庄车站与其距离适中,不仅能够兼顾出行便利,还能避免复杂人流环境、噪音等问题的影响,在一定程度上增加了居住的舒适度;

从产品来看,融创城定位改善,小户型比例在30%左右,洋房产品全部南北通透、户型方正,高层产品除9#楼外,全部采用连廊设计,使得每个户型都能做到南北通透,甚是难得。

综合来看,作为区域优选改善项目的融创城,甚得笔者青睐。尤其笔者还了解到,融创城使用的融创物业,拥有国家一级物业资质,归心服务体系和零干扰服务标准,对于买房子就是买物业的现代人来说,融创城便是不二之选了。

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管南少有的稀缺洋房近期加推

改善客户怎忍失之交臂?

土地作为不可再生资源,主城内土地已是矜贵,洋房产品更是臻罕。前文已经说了,管南优选改善产品融创城,一期共有5栋高层、4栋洋房,其中的4栋6层纯粹洋房产品对于刚需盘扎堆的管南来说,可谓凤毛麟角,这也是目前片区内优选的洋房产品了。然而据笔者了解,融创城一期去年底已经开盘了一栋洋房,且已售罄,如今,总共96套的洋房产品也仅余72套,不少购房者盯着这72套洋房翘首以待。

不如先来看看这些洋房产品的楼层布局和户型。不难看出,融创城一期洋房产品为一梯两户,共有两种户型,分别是建面约128㎡三房和建面约143㎡四房。

两种户型都很方正,多开间朝南,且南北通透,通风采光瞰景效果都非常好;

功能分区明确,动静分离,居住舒适度非常高;

一梯两户,私密性更高,也避免了许多不必要的干扰;

客厅开间约4米,且与餐厅相连通,空间更大,大家风范尽显;

卧室与书房间被客厅隔开,后期书房用于老人房或客房,能够很好地规避老人与其他家庭成员作息不一带来的不和谐问题,并能保证客人到访时家庭成员的居住私密性。

整体来说,户型设计非常良心,也非常用心。

楼间距较大规划约27米,视野更加开阔,首层入户大堂,以层高约5.4米挑高,带来不一样的归家礼遇;室内空间采用约3.1米标准层高设计,营造舒阔空间的别样居住体验。

笔者刚刚得到消息,融创城据说要在本月加推此洋房产品,想必那些翘首以待的人要坐不住了,毕竟这72套珍稀洋房在区域内太过独有,一旦失之交臂,不知道要等到猴年马月了。

消息已放出,属意此产品的亲们,且盯紧这72套洋房吧!

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