当前郑州房地产市场:朋友圈很火,现实仍乍寒

郑州眼下的房地产销售市场，如同当前的郑州天气：阳春欲暖，却又乍寒！

1

朋友圈内交易红火，涨价声不断

近两天，朋友圈内郑州楼市热火朝天，交易量飘升，涨价声不绝于耳：

一则来源所谓“官方”的数据，让郑州楼市火热的场面瞬间在各大微信群、朋友圈转发！一天成交1732套，这个“官方”数据不知从何而来？

多个楼盘也积极配合，展示自己的销售业绩。

有的一边为“热销”欢呼，一边为“涨价”叫嚣呐喊：

甚至罗列目前郑州市场涨价的楼盘，其中每平米涨价1000元以上的比比皆是，确实让这两天的郑州地产圈热闹了一把！

难道3月7日郑州房地产市场果真成交1732套？

官方数据给了狠狠地一记耳光！那么响，甚至震耳欲聋！

3月8日，郑州市房地产协会旗下360房产网对外公示：2021年03月07日成交数据：共成交247套，面积总计25606.99平方米。

成交套数是三月份以来最少的一天！

谁在自嗨？

有“杠精”又该说，247套是网签备案数据，3月7日成交的1732套几乎没有网签和备案！

言之有理！

时间可证明一切！但“官方”不会为之“躺枪”！

2

郑州房价涨了？

国家统计局发布的《2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，1月份全国有53个城市新建商品住宅环比上涨，其中郑州新建商品房连降4个月后首涨，涨幅为0.2%，更惊喜的是二手房终于上涨了，环比涨幅为0.1%。

但郑州新建商品住房销售价格同比下降0.6%；二手住宅销售价格同比下降3%，下降幅度全国仅低于哈尔滨和贵阳，居第三位。

郑州的房价，真的上涨了吗？

据郑州市住房保障和房地产管理局公示，2021年1月郑州全市商品房销售5458套（间），销售面积60万平方米，销售均价9996元/平方米，比上月的销售均价11767元/平方米下降15.05%；其中商品住宅销售4717套，销售面积53.61万平方米，销售均价10020元/平方米，比上月的销售均价12016元/平方米下降16.61%。

（数据来源：郑州市住房保障和房地产管理局）

由上图可以看出，郑州市2020年1-12月新建商品房和新建商品住宅销售价格小幅上扬，销售均价在12000元/平米水平线小幅上下波动。但进入2020年1月份后又急剧下降，下降幅度达15%左右。

据郑州市住房保障和房地产管理局公示，2021年1月郑州全市二手房共成交5829套（间），成交面积58.94万平方米，成交均价10943元/平方米，比上月的成交均价10622元/平方米上涨3.02%；其中住宅二手房共成交5643套，成交面积56.37万平方米，成交均价10963元/平方米，比上月的成交均价10622元/平方米上涨2.64%。

（数据来源：郑州市住房保障和房地产管理局）

由上图可以看出，郑州市2020年1-12月二手房和二手住宅成交均价小幅上扬，其中2021年1月份二手房成交均价上涨3.02%，二手住宅上涨2.64%。

由上两图对比可以看出，2021年1月份郑州市二手房成交均价已高于新建商品房销售均价，郑州房地产市场已较长时间未出现这种“倒挂”现象，也许是偶然！

3

开盘去化并不乐观

上周郑州共有碧桂园时代城（管城区）、保利天汇（经开区）、保利海德公园（金水区）、郑州华侨城（二七区）、朗悦公园府（高新区）、正商兰庭华府（新郑市）等6个项目开盘，分别分布郑州各个区域，总计推出637套房源，开盘当天成交233套，去化率仅为36.58%，整体去化效果很一般。

郑州华侨城，配套看得见，成效显现，于3月6日晚上线上选房，推出72套18层小高层房源，开盘价为13300元/平方米（毛坯），开盘当天成交44套，去化率达到61.11%，相对较好。

近两年来，由于楼市画风有变，市场上大规模开盘的项目几乎很少见，一栋楼开盘，甚至一栋楼的某个单元开盘已成为常态，一来打探市场，二来去化率不至于难堪，如果开盘出乎意料的火，就继续加推房源，以确保“有颜面的开盘去化”！

（不知这样的开盘盛况，何时再出现）

4

“两会”之后，郑州楼市何去何从

今年的“两会”政府工作报告再提房地产，主要有以下几个方面：

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

2、解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

3、新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。

4、深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

与往年相比，这一次出现了一些新提法。

2016-2021年政府工作报告有关房地产内容

（数据来源：公开资料整理）

2021年的政府工作报告再提“房住不炒”、“三稳”，明确提出“解决好大城市住房突出问题”，首次表态“尽较大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”，但未提及房地产税、棚改。

房住不炒，作为中国房地产的总基调，未来或将长期存在。去年至今，几乎每一次重要会议中，房住不炒都会一字不漏。这将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期发展的总基调。

与“房住不炒”的总基调相比，“三稳”则更为具体。三稳是稳地价、稳房价、稳预期。

这不是排名前列次出现，这次在报告中得到重申，说明楼市调控的目标依旧是“维稳”。

既要遏制大涨，又要防范大跌！

来源：河南楼市