地铁学区加持的“改善盘”绿都澜湾为啥总被永威压过一头?

有人的地方就有江湖，江湖从来不缺精彩的较量。

地产江湖也一样，如果是扎堆同一区域的项目，还都是实力房企，厮杀不仅激烈，还会有故事。

沿着紫荆山路一直到南三环以南，绿都紫荆华庭、绿都澜湾，永威城、正商中州城4盘雄踞，自2014年起，开始了对这片区域的拓荒，同时竞争大幕拉开！

2014年12月绿都紫荆华庭和正商中州城先后首开，绿都紫荆华庭均价8200元/平，正商中州城均价7600元/平，虽然有600元的差价，中州城开盘效果却远不如紫荆华庭。2015年，紫荆华庭价格一路高走，中州城仍是不到8000，价格差较高约达1000元/平。

这一年，紫荆华庭销售4748套，中州城仅仅758套（大约数据），购房者用火热的行动选择了绿都。

回头去看，位置不如绿都，彼时品质并不被认可的正商败给绿都实属正常。

2015年9月绿都澜湾和永威城同样是首开的近身肉搏。

9月25日，永威城开盘当天推出一期2-11#全部房源共计1696套，大定1507套，因过于火爆，又加推二期4#7#共计252套房源，认购116套。四房均价9300元，三房8900元，两房均价8600元。

9月26日，绿都澜湾首次开盘，推出2#5#7#部分房源，共计推出635套，截止选房结束，销控显示认购492套。当日成交均价在8700元/平左右。

价格、销量、去化都高于绿都，绿都在永威面前黯然失色。

时间到了2018年3月，绿都紫荆华庭已近尾声，正商中州城一期已交房，品质令人刮目相看，绿都澜湾和永威城很巧的同时卖到了4期，都处在开盘节点。

再次狭路相逢，双方都在暗暗较劲。

据了解，绿都澜湾预计月底开盘，预计均价13600元/平，永威城3月23日开盘，预计均价13900元/平左右。

和以往一样，永威城价格略高一点。

地铁学区加持的“改善盘”绿都澜湾为啥总被永威在价格上压过一头？

我们就以下几个维度来看：

一、规划概况：

绿都澜湾位于管城区紫荆山南路与宇通路交会处，总占地面积1035亩，容积率3.49。项目2015年入市，绿都将其定位为改善盘。项目紧邻地铁2号线站马屯站，南面紧邻南水北调运河，东侧是中州大道，紫荆山南路将安置区和商品房区一分为二，地块完整。目前售至4期，2017年底一期桂圆已交付。

绿都澜湾区位图

永威城项目总占地2600亩，容积率同样3.49，但是位置比较尴尬，郑新公路和中州大道形成的剪刀手将地块切割，地块分散。已经售罄的一期二期被高架包围。距地铁2号线站点有一定的距离。

永威城区位图

二者相比，永威位置和交通均不占优势。

二、预售房源对比：

绿都澜湾4期西侧邻郑州八中，东侧和北侧是永威安置房，南面是已经售完的二期。规划为纯高层社区，容积率3.49。预计推出3#和楼王6#，户型为72/89/109/125㎡的两房、三房和四房，预计均价13600元/平，距离地铁2号线站马屯站约1000米距离。预计2020年6月毛坯交房。

永威城4期采用东低西高的半围合式规划，楼栋错落有致，6栋6层洋房， 6栋34层高层和2栋18-20层的小高层，南端一所幼儿园，纯住宅没有底商，容积率3.5。北侧是一块医疗用地，东侧一路之隔是十八里河，生态环境加分不少，距离地铁口稍远约2千米。

目前高层8#、10#、13#已经拿到预售证，8#、13#预计3月23日推售，预计均价13900元/平，户型有88-137平，预计2020年6月毛坯交房。 

再说户型，拿澜湾89平米和永威88平米的小三房相比，永威更走心一些。

永威户型方正，布局紧凑，面积浪费小，最吸睛的是朝南大阳台， 双卧朝南，充分保证通风采光。

绿都澜湾户型虽也朝南，主卧狭长，次卧采光面小，整体感觉不太舒展。

绿都澜湾89平米小三房

永威城88平米三房

四、教育资源对比

绿都澜湾规划有8所幼儿园，3所小学，2所中学，最有名的是伊顿国际双语幼儿园，公立的创新街小学和郑州八中。永威城规划1所中学、2所小学、8所幼儿园，之前吵得沸沸扬扬的省实验小学和中学的分校（暂未定），如果确定引进，必将秒杀周边一众学校。需要提醒的是，购房时一定要问清楚入学范围，小区户数跟学校班额的配比。

五、品牌影响力

成立于2002年的绿都地产，排名前列项目是百年德化，其余多为地市项目，虽然可圈可点，但是影响力平平，没有标杆项目。2015年绿都紫荆华庭单盘销售37亿元，获“中原神盘”美名！然绿都挤牙膏式的开盘和2016年底紫荆华庭一期交房前的“大白墙”维权事件让绿都备受诟病。2015年9月入市的绿都澜湾虽然定位偏改善，但是产品细节和精细化方面还有待改进。

全国房企在郑抢地分食，郑州有实力的房企也开始出走外拓，包括有绿都。据了解2015年绿都总部已经迁址上海，勇气和魄力很足，然而纵观绿都在郑州的表现，产品亮点不足，细节不如永威，到底能走多远，还未可知。

同样为本土实力开发商，成立于2005年的永威置业专注于高端项目开发，开发的楼盘先后有永威翰林居、永威东棠、永威翡翠城、永威金域蓝湾、永威五月花城、永威西郡等多个项目，永威上和郡、永威上和苑等高端项目也备受关注。

“景观、建材、物业”三宝发力，业主认可度高，永威历任项目价格总是比周边项目高，但去化仍然杠杠的，就是很好的印证。永威也在积极布局全国市场，比如苏州拿地，先后在北京、南京、武汉等地注册新公司等。

综合来看：

1.二者周边的商超、医疗配套基本共享。

2.绿都澜湾的交通位置更占优势，永威城稍逊。

3.绿都澜湾更靠近南水北调运河，环境好，永威自身的景观优势是一大杀手锏。

4.产品方面，较之紫荆华庭有很大改进，但是跟资深永威相比还是有很大差距，比如永威有专门的苗圃基地，门窗基地等都是永威品质实实在在的保证。

所以，如果你更看中公共交通可以考虑绿都，如果你更看中品质，较好还是永威。

如果考虑到品牌溢价，增值保值，那自然非永威莫属了！

永威城：我建材好。绿都澜湾：我有地铁和学校。

永威城：我景观好。绿都澜湾：我有地铁和学校。

永威城：我物业好。绿都澜湾：我有地铁和学校。

永威城位置一般，但是凭借产品优势备受追捧，绿都澜湾较大的卖点仍然是地铁+学区，曾定位的改善盘如今卖出刚需价是不是也很无奈？

今天看到一句话，这才是购房者的心声吧！

今天的城市渐渐不缺房子，而缺好房子，更缺真正懂生活，改善生活，提供与都市生活方式同频率、同频道的房子！