新房vs二手房,在郑州买房应该这样选!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔你好，我最近路过中介公司门口看到现在二手房价格比去年涨了，新房也是开盘价比去年高了，那现在在郑州买房子会是高位站岗吗？入新房好还是二手房好啊？

郑叔：你好，当下的郑州房价有上涨现象，所以楼市中出现了激进买房派、观望派和看空派三种人群。数据显示，目前郑州的二手房价呈现微涨状态，挂牌数量也有所减少，所以有些人认为二手房市场已经有所回暖。郑州房价的上涨是由政策支持和人口支撑起来的，但是作为省会的郑州，还存在着几个对房价上涨非常不利的因素，其中之一就是产业问题，郑州的产业布局和武汉以及合肥相比还有非常大的问题，这样的问题导致了教育资源也跟不上，人才外流，高新产业发展落后。还有一个原因是郑州楼市的调控，地价被严格控制在5%以内，以致于房价缺乏上涨动力，虽然二手房呈现微涨趋势，但是也很难会有暴涨局面的出现，买房时机建议不要总是停留在观望，看到合适的就入手。

2.提问：郑叔你好，在郑州，我之前有看过好几个楼盘，但是一直很纠结要不要买，请问郑叔今年适不适合买房？2021年是不是郑州的买房较好时机？

郑叔：你好，今年年初的郑州楼市比较低迷，成交量断崖式滑落，郑州楼市呈现的特点以下几个特点：1.不同区域的房价依然呈现严重的分化，热点板块如金水区的学区房依然火热，价格也最为坚挺，甚至还有些房源呈现逆势上涨的趋势，房价的快速升高也带动了其他区域的价格。目前郑州热门学区房的成交量和成交价依然很高，特别是对口学校的学区房。2.部分区域的二手房挂牌量开始减少，挂牌价也在微涨。3.郑州楼市在严格的调控之下，按照认房认贷的原则界定二套房，但最近有些全款买家增多，操作让人怀疑。在郑州房价方面，目前还未上涨，对于买房人来说，根据自身需求和经济情况，可以抓住机会。

3.提问:郑叔你好，我最近有去几个售楼部看房，发现有的楼盘是一梯两户有的是两梯四户但是一梯两户的总价要比一梯四户的贵好多，我感觉没有很大的区别啊，所以老师，这两者有很大的不一样吗？

郑叔：你好，买房不是一件容易的事情，一定要提前做好功课，以免踩坑。对于选择一梯两户还是两梯四户，二者的对比再做选择：1.公摊面积的差别，买房虽然避不开公摊，但是可以选择公摊小的房子。公摊面积是指大厅、楼道、电梯井、楼梯间、地下室、设备室等公共区域的面积。电梯少的房子公摊面积自然就小，所以两梯四户比一梯两户的公摊面积要大。虽然价格比一梯两户的房子要便宜，但也要注意实际到手的面积和单位的价格是否成正比。 一般来说一梯两户的价格比两梯四户要高一些，但是考虑到公摊面积，实际上一梯两户的性价比是要高一些的。比如在同为100方的户型中，一梯两户单价为1.3万元/㎡，公摊面积是15%，两梯四户单价为1万元/㎡，公摊面积是27%，按照实际使用面积来算计算，一梯两户仅比两梯四户多花了1600元，就能选择舒适度更高的房子。

2. 二者的户型布局是不同的，一梯两户户型较大，南北通透，通风和采光效果都比较好；而两梯四户中间套的户型会小一些，中间套不能南北通透，隐私性也得不到保障，所以尽量别选择中间套的房子。

3. 二者的居住环境和舒适度都有较大差别，一梯两户属于中高端型住宅，容积率低、绿化较好、物业服务水平也很高；在平时上下楼时，等电梯的时间较少，居住体验感较好。两梯四户属于高层住宅小区，容积率高、整个单元的人口较多，居住人员较为嘈杂，且上下班等电梯时间较长，居住体验相对较差。且近年来一梯两户的房子越卖越少，开发商在建造仅考虑了资金收益却忽略了居住体验感，为了考虑居住的舒适感，人们对一梯两户的选择也会多起来。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。