二狗探盘|郑北孔雀城三问

继南龙湖地王炸之后，1月29日，经过177轮激烈竞价，荥阳新地王亦产生。由东到南，再到西，环郑州房价均在波动期，下一步北区蓄势待发。

铁打的网红，流水的盘。

今天二狗探盘来探2017年引爆北区的网红项目郑北孔雀城，风风火火一年过去了，喧嚣浮沉已过，我们更能冷静下来再看一看思考一下核心问题： 

1  项目到底远不远？

2  项目产品怎么样？

3  到底适合谁买？

伟大的主席说过，没有调研就没有发言权，今天请跟随二狗的脚步去看看。

1

郑北孔雀城到底有多远？ 

实测，郑北孔雀城位于焦作市武陟县高铁武陟站东1300米。 

郑州客户到达郑北孔雀城的方法有两种：高铁；自驾。 

目前郑州到武陟的班次，每天6次，最晚的车次是晚上17:55发车，18:25可到达。其中上午的09:52班次和11:57班次从高铁东站发车（途径郑州站），其余从郑州站发车。二等座票价17元，实测非节假日当天亦可以订票，座位宽裕。 

武陟到郑州每天可以乘坐的班次7次，最早的车次是早上08:56发车，09:42到达。其中早班08:56、晚班19:48可达高铁东站（途径郑州站），其余皆停靠郑州站。

乘车时间从21分钟到46分钟不等，30分钟以内居多。 

这样的交通时间对于远郊项目特别惊喜。

自驾从郑州各区域到郑北孔雀城主要还是从各绕城高速到郑云高速或原焦高速，最终在武陟嘉应关收费站下站。 

高速嘉应关收费站距离孔雀城约4.4公里，路网已修好，驾车10分钟。

由于自驾受出发地、时间（交通状况）、驾驶人的影响，从郑州到嘉应关收费站的时间没法统一计算。  

武陟在地理位置郑州偏西北方，实测从高新区万科城到项目所在地，用时40分钟。惠济万达商圈45分钟、花园路商圈和CBD也在55分钟左右。

基本上郑州其他区域自驾到郑北孔雀城一般情况下用时需要半个小时到1个小时。

其中过路费是免费的，目前豫A牌照7座及以下小客车在武陟县嘉应观站至郑州绕城相关站点之间高速通行费实行ETC先扣费后补贴。

2

项目产品怎么样？ 

和一般项目不同，郑北孔雀城是名副其实的小镇模式。 

郑北新区区域规划主要分为三个板块木栾城市核心区、嘉应关远期城市核心区、詹店产业聚集区。其中木栾城市核心区承担居住、商务等服务性功能。而郑北孔雀城就是区域内做的配套地产开发。

关于其他区域，本文不再详述。重点从木栾片区，区域环境、社区环境、产品角度进行介绍。

 1、区域环境 

上图为13平方公里木栾片区的总体规划图，其中有大量的学校、高端商务、以及政府办公。

关于购房者最关心的三个核心问题、学校、环境、商业配套规划如下： 

项目规划有一所高中、两个初中、三个小学。 

项目共规划6大核心公园，孔雀湖住宅公园、中央公园、文化公园、幸福公园、体育公园、门户公园。 

商业方面小镇规划有幸福港湾集中商业中心。

小镇模式较大的特点是站在上帝视角进行规划开发，如果规划落实到位，武陟新城将会掏空原有的武陟旧城，环武陟站将成为武陟县的政治经济文化中心。所以当前位于高铁武陟站东1300米的郑北孔雀城在不久特别是武陟的中心位置，也会置顶武陟县房价。

2、社区环境 

郑北孔雀城社区环境吸引人的地方在于中间的200亩龙泽湖，其中亿元景观示范区便是在此。

项目挖湖引水确实下了大本、而这也是最最最较大的卖点。

附几张秋冬实景美图: 

客观来说，这么优质的景观资源在全郑州都非常稀缺，因为没有别的开发商，也没有地块和机会能够做成这样一个气势宏伟优质的景观示范区，还是在居住生活区内。以如火如荼的洞林湖远郊度假项目为例，郑州碧桂园、新田城、恒大山水城等也只有极少房源能够享受到一线水景。

即便是郑州N多所谓的高档别墅区，最多的也只是依托区域内的自然资源，做不到这样嵌入式的配套环境。

首期1.1期、未来的1.2期、2.1期、2.2期都在项目较好的位置，围绕着中间的孔雀湖，位置少有。

 3、产品

郑北孔雀城1.1期由10栋13层、1T2户或者1T3户小高层和45栋3层半、联排别墅组成。1.2期由洋房、叠墅和合院组成。

1.1期基本售罄，重点看一下1.2期产品户型。 

△128㎡洋房 

△142㎡洋房

洋房整体户型还是非常优质的，南北通透、双阳台、大开间、宽庭舒适度非常高，这样的户型放在全郑州都比较稀缺。 

个人最喜欢的还是这款合院产品，整体面积不大很好的控制了总价，但赠送的三个前后庭院、两个超大露台和一个大阳台赠送面积非常多，还有温泉入户，整体很像爆红的极小墅“桃李春风”。

面积区间、产品的均好性把握的都比较到位。

总体来看，产品没有太多可挑剔的地方。

3 

到底适合谁买？

所谓真理越辩越明，郑北孔雀城能不能买，适合谁买？特别不是一棒子打死。每个购房者的立场意图出发点不同，亦不能草率盖棺定论。

笔者客观分析，供粉丝参考。 

1、家在武陟的郑州人和武陟当地人。

这个不用思考，无论是从当地的政策端，武陟县城市规划以及比当地小开发商高出无数个段位的能力来看，未来郑北孔雀城特别是武陟县的中心。

政策决定房价风口、规划决定房价高地、开发商能力决定未来房屋溢价，这三点郑北孔雀城占齐，就如前文所说置顶武陟县房价是早晚的事情。所以如果有必要在武陟买房，郑北孔雀城特别是排名前列顺位选择。

2、养老和改善型消费客户。

目前1.2期128-140㎡洋房价格在4500-5000元/平米、叠墅138㎡ 6300元/平、合院180㎡ 8300元/平。最贵的独栋别墅也就是合院总价140+万。

笔者首推合院，这样的养老和改善型消费品当下来看是非常有性价比的。

当前环郑州别墅基本起价500万+，还是经济型别墅，优质别墅一般800万+。假设排名前列居所在高新区，洞林湖别墅、绿博片区别墅500万-800万乃至800万以上的别墅相比孔雀城140万别墅那个更有价值？更有性价比？

同样在大北区哪？

当下伴随高速公路建设，以及地铁高铁等高效交通工具的出现，以及城市复杂的道路状况，交通距离和交通时间往往是两码事。

郑北孔雀城是有独特的交通优势的，前面笔者也花了大量的篇幅去详细分析，另外产品也非常独特，因为没有别的开发商有这么多土地，有这种玩法，能够人工建设这么优质的环境资源。 

以1.1期的别院为例，郑州市内的开发商是特别不会这样“奢侈的浪费土地”做这么多联排的。

当下消费升级，社会矛盾也已发生变化，无论是社会哪个阶层都有居住升级的诉求。对于有院落情节，但是资金实力有限的中产客户来说郑北孔雀城未尝不是一个机会，总价140万的别墅在郑州就是一套高层的房价，如果排名前列居所近一号线火车站，近高速的郑州置业者，其交通时间比到郑州很多远郊别墅区的时间都要短很多，这么高性价比的周末别墅，为什么不买？ 

写在最后

在整个探盘过程中，笔者充分感受到了小镇建设强大的执行力。一个个拆迁村庄迅速拔地而起，无论是道路建设，园区建设等工程节点迅速且明确，一改笔者对很多开发商开发新区假大空的观感。

别的不论，武陟县早已有翻天覆地的变化。

你看或不看，争或不争，都在那里，已成事实。

至于房子，每个人都应该有独立的思考和理解。