2021年,郑州买优质学区房,这些建议很实用!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔，你好，本人名下有一套房自住房，不过没有好的无学区，现在有孩子快要上小学，看到学区房行情一直不错，有一些存款，想买一套老破小学区房挂学位后期再转手卖出去，想问一下买学区有风险吗？优质学区房该怎么选呢？

郑叔：你好，学区房不仅有投资属性，也能满足孩子的上学需求，一直都有较高的热度。不过购买学区房也存在两方面的风险，即学区划片经常改变，教育改革的变化，使得学区房的定位不明确。所以在选择学区房时要仔细甄别，选择每年都在范围内的学区或者绑定学校名额的学区房；此外可以选择名校集中的区域，避免出现教育改革的情况。

购买学区房时，首先要区别学区房的性质，即要了解分校区、分校、托管办学、联合办学、挂名这5个概念。在这五种学区房中，分校区和集团分校都属于真名校，剩余的三种属于伪名校。而在选择时一定要选择教学质量高的真名校，这样才能体现学区房的价值。然后就是要提前购买学区房，尽量在孩子到达适龄时间前两三年购买。除此之外，要尽量购买房龄新的学区房，或者选择名校资源集中的老破小，这样可以较大限度保持房产的价值。最后就是要注意注意学区房的户籍状况和入学资质，避免买到假学区房。郑州各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

2.提问：郑叔，你好，家庭名下一套房自住，手里还有一些存款想置换一套新房，管南房价涨的这么快，都快赶上滨河和金水北了，这个板块到底怎么样，有发展潜力吗？这个板块买房有没有选盘建议？

郑叔：你好，其实管南地区的房价还是比不上滨河地区的房价，整体来看，滨河属于改善型楼盘，改善属性强，比较宜居；而管南城市界面较差，环境一般，属于刚需型楼盘。管南地区最突出的特点就是地理位置优越，区域价值突出，地铁交通方便。如果关注地铁，想要买地铁房，或者如果想买学区房，想要价格低一点可以关注户型和居住舒适度，可以详见内部分享。

3.提问：郑叔，你好，坐标郑州，家有一套房，有购房资格也有预算，想把手里的现金用于投资买房，是买刚需房还是改善房？为什么感觉大家都开始投资买改善房了？如果是买改善房，有什么需要注意的问题吗？

郑叔：你好，最近，改善房产的价值逐渐凸显，改善房产具有较高的投资价值，是众多投资人士的优选。根据数据显示，首套刚需的购房需求在逐渐减少，改善换房的购房需求在逐渐增加。而大众购房需求发生变化主要受人口结构变化的影响，还受经济发展的影响。选择改善楼盘时，需要遵循以下原则：首先就是选择核心或者潜力地段，两大优质地段主要是城市中心及主力发展方向的近郊；其次就是选择先天优越的项目板块及有较好社区规划的板块；再者就是要尽量选择产品配置较高的楼盘，即小区设计合理，整体宜居属性较高；最后就是有较高的物业水平，即安保好，社区管理合理，社区养护及时。郑州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

4.提问：郑叔，你好，目前有100w左右的首付预算，打算在郑州投资买房，想请问一下今年郑州楼市行情怎么样？能不能投资？能给我提供一些投资选盘建议吗？不胜感激。

郑叔：你好，今年郑州楼市整体将会迎来好时光，市场整体成交量与市场信心都将有所提升，也出台了一系列政策来促进楼市走向平稳，首先就是解决郑州土地供应的问题，增加库存多地区的土地供应，减少库存少地区的土地供应，促进供需平衡；其次就是规定土地浮动价格，控制整体的土地价格，促进房价稳定。从整体来看，郑州今年的房价将会趋于稳定，好地区的优质楼盘的价格将进一步上涨，差地区或差楼盘价格可能会下降。有较大价值的楼盘主要包括学区房，老城区改善盘，规划政策利好且实施度高的新盘，而远郊的一些楼盘则不适合投资，大批刚需盘还是保持稳定状态。郑州买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率较高的楼盘，详见内部分享。

5.提问：郑叔，你好，普通人也可以做房产投资嘛？既然都是买进卖出，我们和专业投资客的区别在哪儿？如果名下只有一套房，要怎么操作可以买到多套房产呢？

郑叔：你好，普通人买房首先是为了居住，满足居住需求之后就不会再想着买房了，一般来说算上所有名额家庭只有六套房，很多人都不会买这么多，购入三四套就停下了。而专业投资者与普通人的购房差别之一在于买房意识。普通人有钱买房，买完了之后收租金再卖出置换，都是通过自有资金去操作。而投资者会有意识的买入加仓，用一套房去养另一套，以前面买入的房子作为基础与筹码，去融资或者通过收租金扩大资金流，再购入第二套、第三套甚至更多，步步为营。其次还有资产结构，普通人买房关注点可能比较少，以为套数多就够了，而投资者或有意识的配置自己的房产，让资产优化，尽力买入核心资产，地铁、学区、物业等都可以成为溢价筹码。核心资产可以长期持有循环抵押，而些流动性强、涨幅快的地铁房和老破小学区房则可以随时变现。详见内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。