2021年在郑州买房应该关注这些!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问:郑叔你好，我在上海上班，是郑州人，如今的上海楼市我是高攀不上的，买房的话肯定还是要回郑州来买，而且听说今年郑州房价又涨了，我打算今年五一回来把房子的事解决了，想问郑叔，今年郑州买房应该关注哪里呢？

郑叔：你好，目前郑州楼市的现状是，新房平销，二手市场中，二手学区房稳健，普通二手行情不明显。立足当下，郑州楼市大概会呈以下走势，可以关注这些：大部分购房者可以重点关注的地段为金水北区和汇集大北区四环以内，文化路以东的部分。对于保值增值、地缘客户，优选项就是主城区三环内的改善盘和刚改盘，特别是金水核心区和中原核心区的优质项目。短期内管南新区和常西湖新区等库存量较大的区域比较难实现很大的突破，大概率会维持当下的价格或者有一点点的涨幅。白沙组团将有零星几个项目会入市，房价可能会有变化。二七新区目前可售住宅的供应量较少。荥阳、新郑、中牟等外围组团区域，可能会维持现状。综上所述，能够实现长期保值增值的选房原则如下：1.选择城市核心区，如郑东新区；2.距核心区3-5公里内有地铁的区域，如金水北、惠济东和白沙西；3.要选择成片的就业中心，如高新区科学大道以北和西四环以东等；4.各个区域的核心地段也是值得重点关注的，如金水紫荆山周边、花园路沿线等。

2.提问：郑叔你好，现在深圳、上海和北京的楼市已经开始发力，郑州楼市今后将会如何呢？也会紧随其后吗？

郑叔：你好，从以往的房价上涨规律中可以发现，一般都是一线城市率先启动，然后再逐渐波及到二三线及后面。不同城市上涨的开始和结束都有一个反应期，一线城市大概是3个月到1年，二线大概是一到两年。那么郑州楼市将会在一到两年内启动吗？此时下结论还为时尚早，因为未来的不确定性还是很多的，首先就是货币的放水，货币的总闸门还未完全打开，楼市也未必能够实现普涨；其次是南北差异的拉大，按照往常的惯例，在上一轮楼市普涨之前，各个城市的楼市都会比较低迷，而如今只有北方楼市低迷，南方很多城市虽然上一轮就完成了全面普涨，但后面楼市也不见降温，甚至还在缓涨；最后，虽然一线城市楼市火热，但是真正实现大涨的就只有深圳，所以一线城市目前上涨的信号比较微弱，但还是需要时刻关注这些大城市的房价动向。

3.提问：郑叔你好，我跟家里人这些天都在外面看房，我爸妈觉得把房子买在郑州地铁周边肯定没错，将来肯定会房子价值翻倍的，请问郑叔地铁房的价值是真的有这么高吗？

郑叔：你好，自2016年以后，郑州楼市就进入了平稳期，直到2019年郑州少有环线地铁5号线的开通，大家都认为这一大利好会使得周边新盘实现跳涨，而事实并没有像预期的那样。同样的案例还有地铁3、4号线的开通，也没有使得沿线楼盘房价上涨。这说明了大家都看得见的利好，不是真正的利好。初期建设地铁时能够带来可观的溢价，被人们无限放大后，就严重透支了未来地铁的溢价，使之回归到了正常的市场价值。真正影响房价的因素是：在城市发展不断变好又有政策加持下的城运和高端的就业机会，以及学区，在郑州好学校的学区房溢价是非常高的。地铁对于房价固然是有正面影响的，但一条地铁是无法支撑起一个片区的未来和一个楼盘的价值的，如果说你们买房是用来自住那是没问题的。

4.提问：郑叔你好，我今年打算买学区房作为投资，跟我老婆商量了一下，她觉得不划算，说万一之后没有了学区的加持，这些老房子就不值钱了。我觉得她说得也很有道理，所以我想请郑叔能否分析一下，到底郑州的学区房能买吗？

郑叔：你好，郑州的名校和地段相辅相成，实力强劲的名校都位于主城区或者成熟区。金水区和中原区的几所名校都位于三环内的老城区，周围的家属院都已经比较破旧，居住属性已经大不如前。 一般学区房房价的基本排序为：学区次新房＞同地段无学区次新房≥学区老破小＞学区老破大＞同地段无学区老破小＞同地段无学区老破大。学区房未来的风险也是有的，其本身就存在极大的不可控性，特别是锁区后多校划片的可能性。比如户口在金水区，且为文化路一小的学区房，那么你的小学就会在金水区辖区内的多所学校当中随机划片，既有可能依旧划入文化路一小，也有可能是辖区内的其他学校。如果是这样，如果畅想着上学加升值空间而高价买入的学区房的你将损失惨重。所以买学区房投资需要慎重考虑。

5.提问：郑叔您好，我有两个同事前两年买房买在同一个区域了，其中一个盘一直在涨，而另一个盘却跌了，当时听到的时候我不信，还专门上网查了一下，结果是真的，现在我打算买房投资都不敢随意出手了，我想请教一下郑叔如何判断、预测房价是否会上涨？

郑叔：你好，影响房价上涨的因素，有30%是无法预测的，没有人能够百分之百地确认未来房价的走势。房价上涨的逻辑，可以抓住70%的预判因素:1. 关于组团。郑州目前众多的组团之中，每个片区由于发展速度和定位的不同，导致房价的上涨有快有慢。有条件的情况下，较好选择片区快速发展，地段质变快的区域，这种区域无论什么楼盘都会有一定的涨幅。对于投资，在资金充足的情况下，建议选择领涨区域的领涨楼盘，购入后长持也有可观的收益。对于自住，较好还是就近买，重点考虑楼盘品质和居住需求。2. 板块轮动。板块与板块之间出现轮动上涨，从而推动大盘逐步上扬。购买力在各种因素下不断外溢，构成了别的区域的发展。比如东区的购买力外溢到白沙组团，投资就是浑水摸鱼的过程，当别人都不看好的时候就应该买，大家都追高时，就应该尽早退出。3.楼盘的选择。买房不是一件容易的事，需要考虑的因素很多，一定要结合自身情况，具体问题具体分析。考虑到房子的楼栋、楼层、朝向、学位等因素。

最后，给一些关于买房投资的建议：1. 对于大多数普通人来说，把钱存入银行或者买货币基金等风险较低的理财产品就是较好的投资。2. 买房前一定要清楚自己的需求，到底是自住还是投资。3. 板块轮动不仅存在于一个城市内，要把视野放到整个中国来看。4.选房需要认清城市的发展方向，摸清楚板块轮动的规律，较好在专业人士的推荐下选择楼盘。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。