深扒郑州千亩大盘 城市拓荒者后台到底有多硬?

在中国，有一个非常有意思的现象：

买了房的，希望房价一直涨，

突破天际都没关系；

没买房的，希望房价赶紧跌，

跌出地平线都乐意。

于是，没买房的一直在观望、等待……

提到千亩大盘，大部分人的排名前列印象是规模大、实力强、配套完善……，当然也因为这些优势，让千亩大盘成为楼市中的宠儿，受到购房者的青睐。

从配套来说，幼儿园和大型商场往往是此类“大盘”的基本“标配”。还有一些大盘会引进五星级酒店、健身俱乐部、室内游泳馆以及电影院等配置，俨然成为一个宜居的城市综合体、吃喝玩乐尽在其中。

但正因为过大的体量，通常会分为很多期来开发，至少需要10年的时间跨度，同时，交房与加推同时进行，这是所有大盘都要面临的一个难题。

目前的郑州，不管是三环内还是四环内都涌现出许多千亩大盘，同时因为从品牌、规模、配套、性价比等方面来说，千亩大盘总有一些独特的优势。

今天我们就来盘点一下几个千亩大盘，希望能够给刚需购房者提供一些有价值的信息。

富田城号称占地7平方公里的万亩大盘，共分为两个部分。排名前列部分是九鼎公馆组团，姚庄、郎庄城改地块，在南三环与南四环之间，地块沿十七里河西岸呈南北布局；第二部分是九鼎华府组团，是南曹乡城改地块，位于南四环与绕城高速之间，地块巨大。

富田城九鼎公馆组团占地1100余亩，总建面 约200余万平方，共分6个地块开发，4个住宅地块，1个商业地块，1个教育地块。

环线：三环至四环

地址：南三环金岱路（郑尉路）交会处

均价：高层均价15500元/㎡

户型：高层89-130㎡三居

容积率：3.8

项目进度

地铁4号线（在建中）、地铁12、14、16号线（规划中）合围，三站点紧邻。首创地铁连城模式，站点直通社区地下商业街、地下车库，教育方面相对处于劣势，周边最近的学校有管城区第二实验小学（步行距离1.9KM）和嵩阳中学（步行距离1.8KM），后期主要还是靠自身规划的学校（据说要签约创新街小学集团，但暂未确定。）

商业方面，二期在社区的西部规划有3层商业，用围墙与住宅隔离，目前周边最近的大型商业有万科美景龙堂（距离2.8km）、阳光商业中心（距离2.6km），商业基本要靠自身规划。

目前在售三号院二期4号楼，占地面积约133亩，容积率3.8，绿化率35.1%。预计将于近期加推三号院二期6号楼。

点评

地理位置优越，同样的管南片区三环边上的鑫苑国际新城品质会被九鼎公馆超越，临近老经开区，这算是一个地理位置的利好，地铁的交通优势也十分明显。

劣势是周边基本没什么配套，基本靠自建。没有学校、医疗、商业，另外西边的金岱产业园的物流园、钢铁园、批发市场、工厂占了绝大部分土地，只能等待搬迁才能有居住环境的改善。

美盛教育港湾项目由美盛地产集团开发建设。美盛集团深耕中原15载，陆续打造美盛·北龙台、象湖100、许昌网红神盘鹿鸣湖壹号等品质项目。2019年，美盛地产集团再次发力，打造出美盛教育港湾，规划中的教育资源和商业配套是该楼盘较大两个亮点。

该项目总占地1600多亩，项目总占地1600亩，由24块地组成，包涵住宅、商业、安置用地等，其中教育用地280亩，规划11所幼儿园、5所小学和2所中学。

首期地块位于丰庆路国基路东南角，也就是上图A-01地块，南至庙李北路，东至园田北路，占地98亩，由11栋高层和3栋公寓组成。

住宅大部分是34层的高层，2T4户为主，也有2T5的，最近几个月这个楼盘关注率很高，后期这里将规划有住宅、商业中心、公寓、酒店等。

环线：三环至四环

地址：国基路路与园田路交汇处

均价：待定

户型：高层88-121㎡三居

装修：毛坯

容积率：5.99

项目进度

项目紧邻地铁四号线（建造中）和七号线（规划中），其中七号线将直接穿过教育港湾地块设立陈砦站。4号线也是郑州少有一个穿过北龙湖的地铁线。教育方面周边小学只有中方园小学和国基路北侧的四月天小学，其中，中方园小学为私立小学，公立四月天小学早已人满为患，所以目前周边的教育资源相对紧张。项目规划中约260亩用来建设公立院校，包含11所幼儿园、5所小学、2所中学。据置业顾问说，目前已经确定的学校是郑州外国语中学和纬五路一小，文化路一小正在接洽（尚未落地）。

样板间已对外开放，首期2#和3#预售已公示，物业费住宅3.5元/平，商业6元/平，预计8月份底开盘，主力户型88-121㎡三居。

点评

金水北几个盘，美盛还是可以的，毕竟地段好，配套齐全。商品房居住地块相对比较大。整体户型设计偏刚需。5.99的容积率，这个容积率是所有改造项目的通病，未来昔日“小香港“高楼林立、人头攒动的景象还将重现。更主要是北边没有几个像样的楼盘，如果一定要在金水北区买房只能瘸子里挑将军。

凭借西区的锦艺国际华都在郑州一炮打响之后，锦艺又先后打造了锦艺国际轻纺城、龙湖锦艺城、锦艺金水湾等项目。当时的锦艺国际华都，从刚开盘时的均价5000多，到最后卖到12000左右，乐坏了不少业主，也成了区域的标杆性项目。

锦艺四季城整个项目占地2300亩，总建筑面积约290万平方，共分19个地块开发，14个住宅地块，3个商业地块，1个教育地块，1个医疗地块。

环线位置：三环至四环

地址：天河路开元路交叉口向南1500米路东

均价：高层均价15000元/㎡；洋房均价17850元/㎡

户型：高层89-130㎡三至四居；洋房143㎡四居

容积率：2.99

项目进度

地铁2号地铁延长线到古树苑站（建设中），距离五期直线距离大概1.5公里；3号线（规划中），等待时间会比较久。教育方面已经落地了惠济区郑州外国语中学（已动工）一所中学、惠济区锦艺实验小学（已落地）等四所小学。另规划9所幼儿园（其中一所在香溪苑内）；商业配套除北边的惠济万达外，项目自身南面还规划有43万方锦艺城商业综合体，比中原区的王府井锦艺城（30万方）还要大一个座区。

目前在售四期香枫院和五期香雅苑，四期规划有3栋31层，1栋30层，2栋7层，2栋8层；占地面积43亩，容积率2.49，绿化率40%，车位配比1:1。

五期两栋11层洋房。五期占地46亩，容积率2.99，绿化率35.1%，车位配比1:1.4。整体偏改善。

点评

锦艺四季城规划的商业格局无疑对住宅是加分的，家不远就有商业街，步行就能到达，除了项目自身规划有大体量商业，同时引进的教育资源也会虏获不少业主的心。

项目所在位置的交通自驾很便利，但是周边的地铁不管是在建的2号线还是规划中的3号线，距离项目都不算近。

锦艺四季城南侧、贾鲁河北侧，清华园路东侧的热源厂，无可避免的成为了项目的较大硬伤。

但是对于想在北区置业的改善客户，其洋房产品，花花认为还是可以考虑下的。

整理了以上三个大盘的周边以及自身配套，发现对于购房者而言，在购买超级大盘的房子时，既有有利的一方面，但也有不利的一方面。

优势明显

1.大牌开发商 开发周期长 注重口碑

一般情况下，千亩大盘的开发周期长达5-10年，甚至更久，开发商为了保证后期销售和口碑，房屋的质量、物业服务相对较好。

2.周边道路交通较好 出行便利

千亩大盘一般都紧邻地铁口（或者是规划中的地铁口），周边道路相对顺畅，不管是自驾还是使用公共交通，都很方便。

3.生活配套全 居住氛围浓厚

千亩大盘一般都位于二环甚至三环边、三环外，社区内一般有自带的幼儿园、小学，有的甚至还有初中，超市、便利店、餐饮店、果蔬店、菜市场更不不用说，在社区内就可解决生活所需的一切。

4.千亩大盘体量大 产品类型多样 选择空间大

千亩大盘为了适应市场的需求，加之体量大，产品种类肯定比较多：别墅、洋房、小高、高层等应有尽有。

可能存在的不足

1. 分批次交房 前期业主配套严重不足

对于一个上千亩的项目，几乎很难做到配套设施完工后再交房。对于前期入住的业主而言，生活上的不便很难在短时间内得到根本的解决，而对于一些开发周期超过10年的项目这一点需要特别注意。此外开发时间较长，开发商早期承诺的配套很多最终未能实现，这样情况也时有发生，购房者在签订时较好将对于自己看中的配套设施例如其中，避免之后出现问题后维权无门。

2. 长销售周期 导致同一社区价格参差不齐

大盘的开发周期相对较长，导致销售价格受政策、时间等外在因素影响的可能性非常大，尤其是在销售期间刚好经历了政策影响较大的项目，很容易在价格上形成参差不齐的现象。有时，居住在同一个社区，但是单价相差上千元的现象也时有发生。

3. 前期住户容易受施工污染、粉尘噪音较多

由于不可能一次性完成交房，也意味着在入住组团的周边必然存在施工场地。大型机械作业、24小时施工对于住户正常休息所产生的影响显而易见。对于一些开发周期较长的项目，在工地周边居住数年也不无可能。