下半年9区公寓较新报价首曝光 谁是网红谁是炮灰?

公寓不仅仅可以自住，也可以用来办公，出租，改造，可是公寓的各种情况，我们首先得心里面有个数吧：

1、产权不同分为，①70年产权的公寓（比如海南所有的高层和洋房都叫做公寓）；②40年产权的公寓，属于商业性质，郑州大多数公寓都是40年产权。

2、产品分为：soho平层公寓以及loft挑高公寓。①一般挑高在4.5米-5.1米之间，可以在装修时做成两层，使用空间大，挑高的公寓也是按照平层计算面积，在居住舒适度上更有优势，可改造性更强，更受年轻人追捧，②SOHO公寓是平层公寓，层高通常是3.2米左右。

3、与住宅不同的是，公寓因为是商业性质，购买时首付需要50%，贷款50%，以及还有较高的利率。不过，绝大部分开发商推出公寓时都有首付分期政策，并且无息。

4、公寓主要通过两种途径升值，一种是自然升值，一种是后期的租金收益。因为公寓的商业产权，在后期的交易中需要承担很高的税费成本，因此主要只能通过后期的租金收益，而租金标准直接影响着二手房转让标准，所以作为投资的话主要关注未来租金收益如何。

详细的了解一下，现在的郑州市九大区公寓市场分布详情，希望可以给大家带来一定的便捷式参考方向：

海亮时代ONE

交通状况：北邻连霍高速，离汽车客运北站不远。距离2号线起始站刘庄站地铁口A口五百米

生活配套：自带大型商业配套，医疗配套有郑州市第三人民医院，惠济区人民医院，郑大三附院，河南省中医院

户型状况：由海亮地产精心打造的新青年全栖社区，小户型，毛坯交付

投资空间：周边住宅较多，居住氛围不错，适合投资

整体来看，金水区发展比较有活力，配套比较成熟，交通、道路设施都相对完善，所以金水区的公寓项目比较值得被看好。其中小户投资价值比较大，无论是自住还是外租灵活性较强。

万科美景龙门

交通状况：在建的4号线、5号线交汇处附近，距离换乘站七里河地铁站较近

生活配套：周边配套齐全，毗邻街区， 有 购物广场、大商商场、永辉超市、丹尼斯等

户型状况：精装交付，精装修使用的品牌都是大品牌，品质保证

投资空间：万科物业自持管理，后期风险比较小，万科和美景的品牌加持后期的投资回报率，可以关注

紫荆之星

交通状况：周围有非常完整的交通出行体系，2号线沿线陇海东路站，北临陇海路快速路，交通通达性较好

生活配套：学校资源，紫荆实验幼儿园逸夫小学、郑州市第五中学等，学术氛围比较浓厚，

户型状况：主推小户型

投资空间：未来溢价空间也有限

整体来说，管城区周边老小区较多，且没有商办氛围，后期需求有限，公寓未来溢价空间也有限。如果有置业需要，地铁口附近的公寓可以优先考虑。

万科民安星辰

交通状况： 5号线（在建中）交通枢纽，链接西三环、航海路等城市主干道

生活配套：学校资源，郑州市七十三中、中原领航实验学校、航海西路小学，上学方便，二环内，周边生活配套啥的都很齐全

户型状况：推出了目前郑州市最小面积的公寓户型，毛坯交付

投资空间：低首付，转化快，后期的回报和收益会比较高

升龙天汇广场

交通状况：距离5号线月季公园站较近，中原区、金水区、二七区三区交汇的核心地带

生活配套：向东可达农业路花园路商圈，向南可延伸到碧沙岗商圈、河医商圈

户型状况：双入户，类同万科民安星辰，层高5.05米

投资空间：地理位置决定其后期的发展前景

整体来说：中原区作为发展成熟，历史悠久的老城区，其配套成熟，人口较多，小户公寓市场相对较大。整体来说公寓自住的价值会高于投资价值。

亚星锦绣山河

交通状况：乘坐49、215、B11、53路等公交车在刘砦站下车即到

生活配套：周边生活配套比较成熟，生活居住氛围不错

户型状况：交付标准为毛坯，双气房源，同时配有天然气和暖气

投资空间：位于三环内，价格具备一定的性价比

橄榄城新公馆

交通状况： 2号线、多路BRT、双三环等多种通行方式可达

生活配套：自带独立服务、商业广场、街角公园等配套，周边与黄科大南校区毗邻，以及橄榄城本身也有自己的商业

户型状况：纯粹公寓独排

投资空间：周边有约30000黄科大师生、约30000户家庭、约十余专业市场的流动客，带来数十万的人流量，为后期的出租奠定一定的基础

万科誉

交通状况：位于地铁3号线和5号线交汇站(东二十里铺)出站口，距离地铁一号线将近两公里，距离郑东高铁有1.5公里

生活配套：高铁站片区的商业和写字楼配套，大量的白领和人流，同时周边配套也成熟，丹尼斯超市、华士达影城、体育公园，以及省直公立医院、中小学校、银行等一应俱全

户型状况：轻奢装修公寓，平层分布均是一字型排开的筒子楼形式

投资空间：将来的出租是不成问题的，并且其升值空间也会随着高铁片区的发展逐渐加大。

正商书香铭筑

交通状况：临郑开大道，距离象湖较近

生活配套：周边除了社区少有商业和医疗配套。还有丹尼斯百货在建设，北侧的阜外医院、东侧的省肿瘤医院

户型状况：毛坯，但是配备的有双气

投资空间：租给周边学生的话租价上不去，周边配套不够齐全，后期发展需要时间

整体来说，郑东新区的公寓项目大多都集中在龙子湖片区，整体来说均价是所有区域中较高的，依托东区的发展，片区后期未来有保证，可以考虑，未来的租客群体更接近白领。

正商林语溪岸

交通状况：位于高架桥旁边，自驾出行方便，多条公交线均可以到达，在中州大道的西黄刘站下车即可

生活配套：周边学校资源，郑州师范学院，中州大学，河南牧业经济学院等，为后期的房子出租有一定的流量

户型状况：毛坯交房，可以根据自己的喜好进行装修

投资空间：开发商的品牌效应，附近学校不少，人流量也会有保证

德兴北尚

交通状况：轨道交通：地铁2号线、地铁3号线（建设中）

生活配套：周边公司较多，万达广场、自有临街商业，周边生态资源丰富

户型状况：loft调高4.8，买一层送一层，双气

投资空间：距离购物广场较劲，如万达广场，开发商的品牌效应，自住或者投资都可以考虑

整体来说，惠济区生活宜居区，高端住宅较多，购买小户一定要选好地段，较好临地铁，临大型商业等。

朗悦公园道1號

交通状况：临近科学大道、雪松路、长椿路等高新区主干道，道路交通便利，3条地铁线便捷（地铁1号线延长线已通车，8/9号线2017年动工）

生活配套：项目周边配套设施较为齐全，教育资源丰富，周边有外国语中学、郑州大学等名校环绕，万达影城、北京华联、艾搏健身、糖果ktv，四大主力品牌进驻后，也势必带来一定的商业人流

户型状况：共分为三大主题：家庭茂、儿童茂、潮流茂，50平以下为单气毛坯公寓，50平以上为双气毛坯类住宅

投资空间：项目的公寓后期可以出租给陪读的家长

石佛艺术公社

交通状况：科学大道东段， 北三环与西三环立交桥和西流湖公园

生活配套：三环旁，紧临高新万达广场，中原创新艺术项目，依托千亩双公园

户型状况：建面约38-47㎡多功能soho，罕见3.4米层高。创意loft，5.09米挑高，买一层送一层

投资空间：低单价、低总价、低首付的方式吸引大量刚需和投资客，未来升值潜力不可小觑

整体来说：高新区的工业园区多，目前来说对公寓的需求一般是自住，毕竟面积小总价低，刚需可以作为过渡性房产，不影响今后购买住宅。但随着高新区写字楼的崛起，商业慢慢发展起来的话，对公寓的投资需求也会逐渐增多。目前区域内公寓价格较低，可以考虑。

美景芳华

交通状况：周边交通便利，挨着南三环高架，属于三环之内

生活配套：医疗方面，毗邻郑州市第七人民医院，周边还有中医骨伤病医院、惠安手外科医院等

户型状况：美景收购中硕广场，打造的公寓项目，全装纯LOFT社区公寓

投资空间：优势在于层高达5.09米并采用万科物业管理

美景美地麟洲

交通状况：南三环高架、前程大道，后期地铁的规划建设

生活配套：经开区物流园区，人流车流量问题不大，自贸区的利好，附近宇通、上汽、德邦物流等工厂、企业集聚

户型状况：现主力在售产品为38-45㎡精装公寓

投资空间：该项目作为片区少有综合体项目尚属于经开区价格洼地，后期升值潜力较大。

正商滨河铭筑

交通状况：规划有3号线，11号线，南侧是水系，东侧是荷湖

生活配套：属于经开区物流园区，人流车流量问题不大

户型状况：精装修交付，开发商品质保证

投资空间：属于滨河国际新城的第二价值圈（排名前列价值圈是蝶湖区域）），也算是非常不错的地块，后期发展时间会比较长

整体来说，自经开区被列入自贸区之后，区域的价值瞬间被提升，投资小公寓后期升值的可能性比较大。

润丰新尚

地址：薛店镇解放大道西侧

产品：27-40平方米公寓在售

价格：8200元/每平

整体来说，一句话，航空港区目前的住宅都较好只用来自住，公寓就更别提了，不适合投资，只适合那些有钱没地花的人，不要在乎短期收益，就当股票被套了一样。

随着近年来限购政策的溢出效应，让处于限购政策之外的公寓意外收获“政策红利”。

但仔细了解后就不难发现，在充满诱惑力的优点之下，公寓的优缺点都非常突出。

优点：

① 由于面积小，所以总价也低，还贷压力相比商品房要小很多。单身时有套公寓，可以不用去外面租房；结婚有婚房后，公寓可以出租赚取租金，也可以作为自己的一个独立空间。

②公寓虽小，但户型的空间利用率高，各个功能分区很齐全，应有尽有，比较符合年轻人的喜好。

③ 由于公寓面积小，因此打扫起来也非常方便，不麻烦。

④公寓通常出现在市中心繁华地段，商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全，居住、出行比较方便。

缺点：

①住在公寓里的生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。

②为了安全考虑，公寓一般都是不通天然气的，炒菜只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式的，容易有油烟味；另外，也会存在暗卫的可能，异味会比较大。

③公寓面积小、每一层的户数比较多且采光面不足，容易使得室内光线昏暗。

④公寓楼每一层的户数比较多，进进出出比较吵闹；如果楼层过高且电梯数量较少的话，等电梯耗费的时间就会比较久。

随着住宅价格的升高，公寓价格也水涨船高，如今均价过万，并持续走高。

公寓发展空间还是比较大的。在公寓市场成交均价，也是呈逐渐上升趋势的，看公寓是否值得买，还得从公寓的优劣来看。

 名门翠园在售平层公寓建面约19—41㎡,均价约13000元/㎡,loft房源建面约42—65㎡,均价约17750元/平,具体一房一价。 名门翠园预计11月份推出140-210平住宅房源,容积率3.4,非毛坯交付,总占地约604亩,总建面约200万方。 售楼处咨询电话：400-032-4608 转 159985。

 永恒理想世界主推三期公寓，包含户型建面约25-35㎡花园式运动社交公寓，均价13500元/㎡，项目规划有集中商业，空中花园及跑道，后期方便业主生活娱乐。项目地址航海路与紫荆山交叉口、双地铁口二环内。详情请咨询400-032-4608 转 180117。

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 正商书香铭筑项目规划有5栋LOFT公寓,现在售建面约70平,均价约15500元/平,具体一房一价,LOFT公寓物业费4.5元/㎡·月，项目位于郑开大道与京港澳交会处东1000米,由河南象湖置业有限公司开发,详询售楼部400-032-4608 转 209911。

 润丰新尚在售公寓房源整体均价约7000元/㎡,在售户型建面约19-40㎡,在售住宅房源户型建面约82-107㎡,项目均价为8200元/㎡,具体一房一价,详情请咨询售楼处。项目占地约230亩,总建筑面积53万平方米,容积率2.79,绿化率在35%以上。