陪房又陪读!郑州的“老破小”到底值不值得买

人到中年，一个尴尬的年龄阶段。

说白了，是在教育、住房、医疗这三座大山夹缝中求生存的阶段。

而学区房，是教育和住房两座大山的变态综合体。

很多家长不惜花费重金购置重点学校的学区房，都是觉得孩子的教育要从小抓起，在社会竞争日益激烈的情况下，要让自己的孩子赢在起跑线上。

今天我们来聊一个几乎所有中国家长都很纠结的问题——老破小学区房究竟值不值得买？

老破小学区房由于建成年代较早，大多数都位于市区成熟地段，所以不管是交通、商业还是医疗、教育配套都比较齐全，生活极为方便。

这些老房子往往没有物管费（即使有也很低），居住成本也比新房低不少。此外，由于老房子占据了市中心的位置，优越的地段还赋予了老破小比较好的保值性。

看到老破小学区房这么多优势，很多家长对其是蠢蠢欲动。但是，如果你有足够的资金预算，小编建议还是应尽量避免买“老破小”学区房。

老破小学区房现状

按传统惯例，每年3-4月份是学区房旺季。

我们历时10天，深度调查研究发现

2019年郑州老破小学区房价格已从历史高点，跌去20%-25%，与普通二手房跌幅相当，没有表现出任何优势。最关键的是销量，比2018年同期下跌30%，比2017年同期下跌40%，比2016年同期下跌43%。

只是与春节前几乎零成交相比，稍有回暖。

老破小学区房价值论

首先，你一定要清晰认识到这点：学区房的价值=土地的价值+房子的价值+学位的价值。

市内的老破旧，升值只能依靠土地增值，但是周边已经成熟，土地升值溢价已经有限，所以房价涨得慢，因为房子本身已经不会增值。甚至因为规划落后，跟不上时代，一直在贬值。

反过来看比较新的区域，比如郑东新区，地段在不断成熟，一天一个样子，土地在增值，房子因为相对较新，本身也在增值，双重增值下，当然是这里涨得高。

在前二者没有质变的情况下，仅仅学位就能支撑这么高的溢价吗？显然不能。

如果你站在自住的角度来说，老破小肯定住着不舒服，可以放弃。

如果你站在投资的角度去说，还不如买个新房次新房住着舒服升值大，然后找关系花钱进名校，又或者直接进名气比较好的私立小学。

超级学区房动辄几十万上百万的溢价足够让你在郑州上大部分私立学校了。

举一个非常现实的例子，比如郑州八中，周边全是省委小区，在过去，很多高官的子女都在这里上学，是郑州排名前列个重点中学，也被称为“省委子弟中学”。里面的生源非富即贵，可是你现在看一下，又有几个省委子弟在这里上学。

在反观近些年比较强势的如枫杨外国语，清华附中之类的学校，无论师资力量，生源水平，硬件设施，教学成果等显然都技高一筹。

如果你有兴趣调查一下，你会发现越来越多的富贾高官都将自己的子女送入私立学校。从有钱人和有权人的选择你一定能看到未来的趋势。

老破小学区房不好出手

谁都想买新房子，特别是新的学区房，那就是上了高铁车，实际上破房子是贬值的，越老越没价值，不是对口学区，估计你一辈子都不会看的上眼，打5折，看你要不要？你还会嫌弃房东的房子结构不好，暗房，楼道黑，物业差，小区没环境等等，大概率只能出租用。

所以，不到万不得已，不建议买老破小学区房，宁可挑价格稍微贵点的品牌学区次新房，这种好脱手，流动性也强，才是硬通货。

郑州老破小学区房量价齐跌的原因

1.大中城市开放落户政策。西安、成都、杭州、海南甚至北京、上海等落户将变容易。吸引部分郑州人对高质量教育需求。

2.私立民办的小学的兴起，增加了选择，冲击了传统教育的模式，虽然价格偏贵但是素质教育和全面性发展确实由于传统小学，从数量上对于传统小学进行了一部分分流。

3.85、90后家长大多无法接受因为子女教育而出现的生活品质下降，同时90后独立自主意识较强，重视孩子身心健康，全面培养。小学的知识虽然重要但难度相对于来说并不大。完全可以通过其方面弥补，如补习班，私塾等等。而这些相对于动辄几十万上百万的房产投资来说，相对成本较低。

4.北龙湖众多优质教育资源落地冲击传统老破小。

5.国际学校变多，高净值家庭直通国外名校，不再死拼高考。

如果你非要买，请看以下几个建议

真遇到合适的学区房，虽然有风险，但风险和机遇并存，老破小学区房，小编还是不建议碰，但并不是完全碰不得。

综合来看，未来可能针对学区房限制主要是三方面：户型面积、购买年限、是否少有住房。

1.超过20年以上房龄学区房不要碰。

2.购房前一定要做好调研，名校学区房极容易扎堆购买，如果赶上生育大年，学位就比较紧张了，比如2016年二胎放开、再比如今年天津，西安等城市的抢人政策，往未来推6-7年，学位一定紧张。学位越紧张，政策就有可能变动。

3.避免在热门区域购买小户型学区房，可以选择一些二线学校，口碑不错的公立学校都是可以考虑的，俗话说师傅领进门，修行在个人。

4.如果经济实力强劲，大可不必非要买传统老破小学区房，私立学校也是非常不错的选择。

为了让家长更了解各个区域的教育状况，小编呕心整理了郑州8大区域教育资源分析以及优质学校盘，25个配套知名学校的在售楼盘。

【楼盘动态】金科城三期建面约128平、139平房源在售,目前所剩房源不多,均价16000元/平，预计2021年9月份非毛坯交付。三期1#/2#加推时间待定。详情可咨询：400-032-4608转168847。

【房小团点评】金科城位于金科城位于西三环科学大道旁，高新区的核心位置。配套学校：郑州中学/郑州中学一附小玉兰街校区。郑州中学2005年被评为河南省示范性高中，是省内公认的重点中学。

【楼盘动态】亚星金运外滩在售户型有：82-191平2-4居，均价13500元/平，预计2020年6月底二期房源毛坯交房，详情咨询售楼部：400-032-4608转179367

【房小团点评】亚星金运外滩位于工人路与南三环交汇处西南角。配套学校：华中师范附属小学和中学。这个学校招生时间不长，但在二七区的成绩评定中名列前茅，学校的教学水平与硬件还是很受家长认可，满意度还不错。

【楼盘动态】绿都澜湾6期枫园1#、5#号楼于7月20日（本周六）开盘，本次开盘推出83㎡两房，104㎡三房以及127㎡四房。详情咨询400-032-4608转211192。

【房小团点评】绿都澜湾位于紫荆山南路与宇通路交会处(地铁2号线站马屯站)，交通出行便利。配套学校：创新街小学澜湾校区/郑州八中。郑州八中是郑州市小升初民校的热门学校，在纯公立学校里，八中的热度、声誉、成绩、师资仍然是先进的公立初中。

【楼盘动态】郑州恒大城项目房源带装修交付。目前在售建面为80-143平米，均价15300元/平米，具体一房一价。详情可咨询：400-032-4608转191420。

【房小团点评】郑州恒大城位于西三环北延与三全路交会处西约500米，配套学校：郑州大学实验小学/上海复旦中学恒大城学校。上海复旦中学恒大城校区，据宣传的是复旦中学托管学校，托管的形式就是帮助新学校确定办学目标，侧重于大的方向性的指导和建议，具体的师资还是要靠高新区统一招教和招聘。

房子是用来住的，不是用来炒的。

学区房也不是孩子名校的护身符，

孩子的起跑线是父母。

我们希望，

淡化学区房，让教育和房产脱钩！