郑州百亿地产纾困基金待落地,需社会资本参与且救项目门槛高

来源：界面新闻

记者｜牛钰

为解决楼盘停工问题，郑州继提出四种房企项目纾困措施后，设立房地产纾困基金相关细则也在落地途中。

据大河报报道，8月5日，郑州有关部门出台了一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案。《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》近日已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。

此次纾困专项基金的设立，主要为纾解在郑房企短期出现的资金流动性困难，将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题，以提振市场信心。

核心点为相关部门通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活，市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。

按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，采用母子基金方式运作。母基金规模暂定100亿元，属于中心城市基金下设立纾困专项基金，而该中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股东实控人为郑州市财政局。

子基金则由30%的母基金和70%的市区两级机构设立。其中市区两级机构包括央企、国企、施工方、资管和金融机构。具体实施流程为各区县和房企等共同申报待盘活存量项目，子基金投入（原则上不超过）40%的资金，剩下的则通过并购贷等进行资金的筹集。

界面新闻从多位在郑房企人士获悉，在相关政策出台之前，郑州有关部门多次与重点房企代表召开会议，摸底停工情况，了解资金困难。目前该政策还未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考虑报送项目。

“纾困资金针对‘未来销售收入能够覆盖投资的项目’很重要，意味着基金对项目的投资要求很高，当地的小房企或者营收不佳的项目，并不会被纳入纾困考虑中，其实更利好暂时遇到资金困难的全国性房企。”一头部房企人士对界面新闻表示。

“门槛比较严苛，预售资金、开发贷被抽走，导致资金无法平衡的项目，就不符合基金注入的原则。恰恰，这类项目是比较多。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

上述房企人士指出，目前来看，由于纾困资金的规模并不足以覆盖房企在郑所有项目，陷入流动性危机的房企能选择的项目有限，解决保交付问题还需让基金规模再扩大，能容纳更多的项目，或者说配合其它手段。

《方案》明确，纾困基金主要盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，要达到“盘活一个，救活一批”的杠杆撬动效应。

“撬动也就是说，注入一笔资金，项目能动起来，通过后期销售的回款，纾困基金能回笼投资，并投到下一个项目。”李宇嘉解释称，这种做法的核心在于救项目不救企业，救业主不救项目，避免无序救助导致企业躺平。

易居智库中心研究总监严跃进估算，目前郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿/个，按照母基金子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金“分摊”到母基金约为1.8亿。据此能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿资金规模，能够发挥很好的纾困效应。

在多个业内人士看来，纾困基金的落地还有一定的困难，主要包括激发社会资本的投资热情难之外，较高的项目门槛对运作过程带来挑战。

李宇嘉指出，政府真正出资有限，主要靠市场化、法制化的原则下，让市场机构出资。但市场机构是要讲盈利、讲资金平衡。因此，要吸引市场机构出钱，就必须要看到项目盘活后，能否顺利退出、成功退出，并获得一定盈利。

《方案》指出，子基金要聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以确定项目符合纾困基金注资原则。危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。

“前期各地专班在梳理出险房企时，就遇到了根本无法搞清楚资金流向、真实负债的问题，而全国性房企资金跨省调度、多渠道融资、多方抵押，表内表外、不同实体之间倒腾资金，则更加复杂。”李宇嘉认为。

“目前还没有经历具体的审核及拨款，难以估算纾困基金能够带来多大的利好，不过该基金是此前郑州四种项目纾困方式中，对于资能抵债项目的补充，之前报过其它退出方式的项目应该不能参与。”有郑州房企人士对界面新闻表示。

就在不久前，郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持，上述四种模式的具体落地方案还在商议中。

整体来看，虽然百亿纾困基金规模对郑州所面临的“保交付”难题并不充裕，且面临诸多正式落地的阻碍，但释放出了积极化解烂尾楼的信号。