这个五月不太“红”?新房供销双降,二手房价稳量跌

概述

今年以来，郑州楼市持续回暖，新房销量连续三月上涨，五一小长假期间，售楼处推出各种优惠促销、暖场活动，到访量及成交量均出现明显提升，但随着假期后营销力度的减弱，后期市场热度回落，逐渐回归平稳，5月开盘市场推房量、成交量及去化率均环比下降，整体表现不及四月份，市场出现降温迹象。二手房市场价环比下降0.09%，挂牌量环比下降4.9%，市场呈价稳量跌态势，中小户型仍占据供应主力。租金价格环比由跌转涨，涨幅0.33%，随着六七月份传统租赁旺季的到来，价格还有一定上涨空间。土地方面，仅2宗非住宅用地底价成交，分别被郑东新区管委会和经开区管委会竞得，随着首场集中土拍的结束，6月份土地成交规划建筑面积将大幅提升。

1政策解读  

1.1城市政策

01 河南：持续放宽郑州市落户条件，全面取消其他城市户口迁移限制

近日，省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》。其中提出，深化户籍制度改革，持续放宽郑州市落户条件，全面取消其他城市户口迁移限制。全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，完善增加城镇建设用地规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制，提高“人地钱”挂钩配套政策精准度，引导农业转移人口就近城镇化。

02 郑州发布公租房保障对象动态管理实施细则！放弃选房2年内不得再申请

为进一步规范公共租赁住房保障对象动态管理工作，健全准入退出机制，确保房源依法合规使用，我市制定《郑州市公共租赁住房保障对象动态管理实施细则》（试行）。经动态审核不符合保障条件或自愿退出保障资格的对象，辖区住房保障资格管理部门3个工作日内取消其保障资格，注明原因，审核信息通过系统推送供应和使用管理部门，告知保障对象。

在配租过程中发现保障对象参加自主报名但未在规定的时间、地点参加选房的，或参加选房但拒绝选定住房等情况，3个工作日内告知辖区资格管理部门取消其保障资格，2年内不得再次申请。

03 官宣！郑州市区小升初政策发布

5月28日，郑州市教育局发布义务教育入学政策。2021年，郑州市区所有公办、民办义务教育学校全部免试入学。2021年，郑州市内九区小学毕业生74592人(学籍系统数据)，较上年增1154人。 郑州市内九区普通初中共下达计划1799个班，比2020年增加222个班。其中公办初中1452个班，比2020年增加227个班，民办初中347个班，比2020年减少5个班。 预计今年新初一平均班额为41.46人。

04 郑州发文：轨道交通工程建设时，要同步实施综合开发预留工程建设

5月31日，郑州市人民政府发布《郑州市城市轨道交通场站及周边土地综合开发实施管理办法(暂行)》。根据《办法》，郑州市、各开发区、各县（市）及上街区资源规划部门会同郑州地铁集团，结合轨道交通线路建设时序，按照近期、中期、远期计划将综合开发用地分批纳入年度储备、做地和供应计划，并按照计划完成储备，适时供应。确保条件成熟地块，一次性开发到位，暂不具备开发条件地块，先做好结构预留，待地面条件成熟，再行开发。《办法》适用于郑州市全部行政区域范围，包括市内五区、各开发区、各县（市）、上街区。

1.2行业动态

01 4月70城房价数据出炉，郑州涨幅放缓

5月17日，国家统计局发布2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。4月份，新房价格上涨城市数量仍为62个，与上月持平，各线城市环比涨幅扩大，一线城市变动较大。二手房价格上涨城市数量为54个，较上月减少4个，仅二线城市环比涨幅扩大，一线城市同环比涨幅均回落，市场热度有所收敛，房价涨幅趋缓。郑州新房销售价格环比上涨0.7%，同比上涨1.8%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%，同比下跌0.7%，与上月相比，新房、二手房价环比涨幅出现放缓迹象。

02 4月郑州商品房销售量价齐升，住宅均价12715元/㎡

5月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布2021年4月份郑州市房地产市场销售情况。4月份，郑州全市商品房销售23933套（间），销售面积258.09万平方米，销售均价12489元/平方米；其中商品住宅销售21209套，销售面积238.79万平方米，销售均价12715元/平方米。全市二手房共成交7544套（间），成交面积76.71万平方米，成交均价11109元/平方米；其中住宅二手房共成交7327套，成交面积73.84万平方米，成交均价11134元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）

03 郑州梳理第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩

根据上级文件要求，今年起，全国住宅用地应采取“双集中”方式供应，即住宅用地采用集中交易平台，集中交易时间供应，每年集中供应次数不超过3次。为扎实做好第二批“双集中”供地工作，5月18日上午，郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开第二批“双集中”土地供应工作推进会，提前做好工作谋划。

会议初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩，会议强调要聚焦用地保障，统一安排谋划，统一计划实施，提前介入情况，主动对接服务，摸清宗地底数，建立工作台账，倒排工作计划。

04 郑州拟征地1240亩，征收范围及补偿标准公布

5月31日，郑州发布较新征地公告，拟征地82.7068公顷(折合约1240.602亩)，土地用途为文化设施用地，住宅用地、社会停车场用地、公园绿地、防护绿地、中小学用地、道路用地等。 被征收土地涉及村及面积：惠济区新城街道办事处：常庄村8.1518公顷；管城回族区南曹街道办事处：小湖村1.1184公顷、南曹村12.7857公顷、刘德城村2.6194公顷；惠济区花园口镇：京水村17.4858公顷；惠济区长兴路街道办事处:老鸦陈村0.8239公顷；惠济区江山路街道办事处：苏屯村0.1235公顷、双桥村18.4978公顷、杜庄村5.6453公顷、薛岗村14.7410公顷、下坡杨村0.3842公顷。

2 土地市场解读

2.1  5月份土地成交规划建筑面积为28.04万平方米，同比下降87%

5月份，郑州市网上挂牌供应8宗地块，均为非住宅用地，占地面积共计26.97万平方米，规划建筑面积共计67.46万平方米，环比下降91%，同比下降15%。成交地块数量为2宗，占地面积约13.6万平方米，成交规划建筑面积为28.04万平方米，较去年同期下降87%。受“两集中”政策影响，3月份以来郑州市土地供应、成交波动较大，同环比涨跌幅明显，如今6月份首场集中土拍已落幕，49宗地全部成交，土地市场迎来成交小高峰。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2  5月份成交地块明细

5月份，郑州市土地成交数量为2宗，使用权面积共计13.6万平方米，规划建筑面积共计28.04万平方米，郑东新区、经开区各1宗，均为非住宅用地。

其中郑东新区12号地位于北龙湖核心板块，近龙湖水域和金融岛，用地性质为文化设施用地兼容商业用地，面积约158亩。该地块为产业用地，方向定位为国际文化交流中心，建成后主要业态为会议、会展、文化交流、酒店、餐饮等，应满足举办高规格、综合性国际级首脑会议的需求，并提供相关的住宿、餐饮、娱乐等服务功能。自持比例100%。最终被郑州市郑汴文创产业发展有限公司（郑东新区管委会）竞得，成交价84200万元，楼面价5324元/平方米，溢价率为0。

经开18号地位于经开老城，区位优越，交通便捷，配套完善，紧邻地铁5号线，用途为商务兼容商业用地，最终被郑州经开投资发展有限公司（经开区管委会）竞得，成交价55673万元，楼面价4553元/平方米，溢价率为0。

3新房市场解读

3.1  五月开盘市场表现下滑，推房量、成交量双降

市场监测数据显示，5月份郑州市有17个项目开盘加推，较上月减少8个；推房量共计2802套，较上月下降35%；成交量1400套，较上月下降44%；整体去化率为50%，较上月下降9个百分点。房企推盘热情下降，楼市后劲不足。

五一小长假期间，房企推盘热情高涨，郑州多项目推出优惠活动，市场热度较高，但随着假期结束，优惠力度减弱，市场热度出现回落，降温迹象显现。整体来看，五月份开盘表现下滑，不及四月份，但总体态势仍较平稳。

整理：诸葛找房

3.2  主城区仍为推盘主力，高新表现突出

分区域来看，5月份高新区为热点区域，推房量、去化率两项数据均处于先进地位，2个项目推出776套商品房，去化68%，尤其是大正水晶森林，一月内推盘三次，去化均在六成以上；其次是中牟县，推出518套商品房，成交301套，去化58%，其余城区推房量均在500套以下。本期主城区仍为推盘主力，环郑郊县有4个项目开盘，分布于港区及中牟县。

3.3 热门楼盘分析

5月份开盘项目中，单次开盘去化率在80%以上的项目有2个，较上月有所减少。大正水晶森林二期坐立须水河畔，临近地铁8号线（在建），纯高层设计，户型在一期的基础上做了优化，基本都能做到三开间朝南，且项目一期项目实景效果广受认可，口碑较好，五一期间二期首开推出5#、6#，即取得82%的去化，随后两次加推，去化均在6成以上。郑地美景紫华城位于郑东新区象湖组团，距地铁8号线龙王庙站（在建）约800米，区域优势较为明显，户型设计较为舒适，首开均价12000元/平米，性价比较高，吸引了众多东区刚需客户关注，销售良好。

4二手房市场解读

4.1  5月二手房市场表现量跌价稳

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年5月，郑州市二手住宅市场均价为14369元/平方米，环比下降0.09%，同比下降2.43%，同环比降幅较上月均有所收窄。挂牌量为117572套，环比下降4.9%，同比下降29.97%，降幅较上月均有所扩大，市场呈量跌价稳态势。

数据来源：诸葛找房

从日度走势来看，5月份郑州市二手住宅市场价走势平稳，日度涨跌幅稳定在1%以内，上旬房价处于相对低位，下旬房价处于相对高位。其中单日市场价较高为14472元/平方米，出现在5月23日。挂牌价较低则为14299元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.2 中小户型占据市场主力，供给结构总体稳定

分面积区间来看，5月份挂牌房源中，90-140平米房源占比较高，为36%；其次是60-90平米房源，占比30%。中小户型占据市场主力。环比上月，各面积区间二手房挂牌量均有不同程度下降，200平以上房源以40.4%降幅先进，分布比例方面与上月相比无明显变化。

数据来源：诸葛找房

分居室来看，5月份挂牌房源中，占比较高的仍是3居室，其次是2居室和1居室，4居及以上房源占比仅为11%。环比上月，各居室二手房挂牌量均有不同程度下降，5居及以上房源降幅较大，为40.58%。

数据来源：诸葛找房

4.3  八大主城区挂牌量均环比下降， 中原区降幅居首

分区域来看，郑东新区以22105元/平方米的价格遥遥先进，经开、惠济和金水区分别以16921元/平方米、15413元/平方米、15207元/平方米的价格位居第二、三、四位。环比上月，3个区域二手住宅市场价下跌，管城区以0.39%跌幅居首；5个区域二手住宅市场价上涨，郑东新区以0.95%涨幅先进。

数据来源：诸葛找房

挂牌量方面，金水、二七、中原稳居前三，分别有39658套、17383套、14743套二手房挂牌出售。环比上月，八个主要城区二手房挂牌量均有不同程度下降，中原区以7.7%降幅先进。

数据来源：诸葛找房

4.4  两万余套二手房源调价，涨降价房源量环比均下降

据诸葛找房数据研究中心监测，5月份郑州市有23394套二手房源调价，环比下降27%，降幅扩大，市场活跃度下降。其中涨价房源量为3804套，环比下降31%，平均涨价幅度8.68万元/套，较上月提高3.14万元/套；降价房源量为19590套，环比下降26%，平均降价幅度为5.08万元/套，较上月提高1.31万元/套。涨降价房源量均有所下降，但调价幅度有所扩大。

5月份郑州全市降价房源量下降26%，降幅扩大。八个主要城区降价房源量均有不同程度减少，其中郑东新区以33%降幅居首，本期1324套二手房源降价；高新和管城区分别以32%、30%的降幅位居第二、第三，降价房源量分别为474套、2254套。

数据来源：诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

本期热门降价小区分布范围较为广泛，区域涉及二七、管城等六个主城区及港区、中牟。其中管城区的美景鸿城以130套降价房源居首，小区均价17112元/平方米；其次是富田太阳城和升龙国际中心，均有122套降价房源，小区均价12448元/平方米、15164元/平方米。套均降幅较大的则是正商幸福港湾，78套降价房源，套均降幅5.47万元。

数据来源：诸葛找房

4.6热门城区二手房量价走势

数据来源：诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1   5月郑州租金均价环比上涨0.33%，行情有所好转

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年5月份，郑州市租金挂牌均价为24.46元/平方米/月，环比上涨0.33%，同比下降7.03%。毕业季即将到来，租赁市场将迎来一波需求小高峰，预期向好，带动市场低温行情好转，但租金价格仍不及去年同期，预计随着六七月份传统租赁旺季的到来，租赁市场到访及成交量会继续好转，价格亦有一定上涨空间。

数据来源：诸葛找房

其中，一居室月租金均价为1538元，两居室月租金为1971元，三居及以上月租金均价为2274元。环比上月，一居室租金价格继续下降，降幅收窄，两居室租金价格持续上涨，涨幅微扩，三居室租金价格由降转升。

数据来源：诸葛找房

5.2  5个区域租金价格环比上涨，经开区涨幅先进

分城区来看，郑东新区、经开、金水区租金均价排名前三，分别为34.41元/平方米/月、28.37元/平方米/月、26.78元/平方米/月。环比上月，3个区域租金均价下跌，二七区以0.23%跌幅居首；5个区域租金均价上涨，经开区以1.9%涨幅先进。

数据来源：诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算