盘一盘价格洼地逆袭为价值高地的玄机?

即使在很多年以后，我还会记得在郑州购置首套房，家人来看我时，难受到未语泪先流的表情！

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铁打的大郑州，流水的郑中心

那是2007年7月，听说我在郑州买了房，成了省城人！家人兴冲冲地带着土特产来恭贺我，可是当来到北三环我的新房周边，看到还有大片的菜地时，竟然留下了眼泪，然后就是语重心长地教育：咱们家从父母那一辈，已经不是种庄稼的农民了，你在这买房，不是回到农村了么？

我也不想出门上班时，先经过菜地，领略田园风光，可是钱包的厚度决定了我只能买的起菜地旁，均价2000多的房子！

其实，家人不知道的是，如果早几年不忌讳住在菜地旁，我就掘到郑东新区的排名前列桶金了！

2005年，我和报社的同事一起，去做一篇“郑东新区三年出形象”的系列稿件，因为是主旋律重磅稿件，报社很支持，专门派了部车，带着我们两个人采访了一个星期！其中一个重点内容就是市民如何再次安居乐业，所以几乎跑遍了当时现有的售楼部！

在现在北龙湖片区的顺驰排名前列大街售楼部，敬业的销售总监口吐莲花地推销房子，记得价格只有1800元，哥们说，你写稿时美言几句，我再给你优惠几个点！

这个诱惑让我和同事都心动了，因为算了笔账，每月工资近3千，买个一百平方，贷款30年，每月的房贷最多不到月薪一半！而且郑东新区是河南省、郑州市全力打造的新区，未来前景不可估量！正准备下单时，司机大哥使了个眼色，阻止了我！

司机大哥的理由是，买房，要看离咱单位有多远！这地方，属于郊区，不仅离紫荆山远，而且周边都是庄稼地，无公共交通，想打个车都得靠运气等！那时也没有叫车软件。况且周边十里内，连个卖胡辣汤的都没有！

结果就是这样，因为一个外行人眼色，我与当时几乎没有任何配套，只有前景的北龙湖失之交臂了！

讲这个让我后悔莫及的故事，是想向粉亲们普及一个理念！铁打的大郑州，流水的郑中心！越变越大的郑州，它的中心是不断变动的，10年前，紫荆山是郑中心，那时候东区就是郊区，北三环也是郊区！

今天高铁站成了郑中心，大郑州都市区又涵盖了开封，那么，开封与郑州之间的广大区域就成了郊区！很多人以为的看起来比较LOW的所谓郊区，其实恰恰是价格洼地，恰恰是明天的价值高地！

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价格洼地逆袭为价值高地的秘密

很多人之所以发现不了价值高地，正是由于受配套不成熟、周边荒凉等执念的影响！

18年，因为绿博、滨河房价的回调，让坚守主城的“休骗三”、“休骗四”们，看似取得了胜利，因为环郑周边的确不止一个片区房价跌了了，滨河大约房价回调了15%，绿博房价大约回调了30%，即使是不姓郑、不受调控影响的平原新区，房价也回调了20%！

但你得明白，环郑楼盘几乎全是大、新项目，主城区则除了均价4万+的北龙湖，满地都是老、破、小，零星的几个新项目，如果是靠谱的品牌开发商，还会有一个不可避免的缺点，贵！

东三环附近均价2万/㎡，约等于环郑东均价的2倍；

北三环附近均价1.6万/㎡，约等于环郑北均价的2倍；

西三环附近均价1.5万/㎡，约等于环郑西均价的1.6倍；

南三环附近均价1.45万/㎡，约等于环郑南均价的1.5倍。

而且这些贵的三环楼盘，未来房价走势，是会缓慢上涨，但不会出现由价格洼地逆袭为价值高地的爆发性增长！

问题来了，现在环郑的众多项目中，谁能从价格洼地逆袭为未来的价值高地？

逆袭有三个要件：

1、“奉天承运”

2、片区具备可持续发展能力！

3、“头锅饺子二锅面”的关键节点

按照这三个要件，郑开之间的开封恒大文化旅游城（以下简称恒大文旅城）就呼之欲出了！

恒大文旅城是类似于迪士尼的文旅产业，属于国家、河南省大力扶持发展的朝阳产业！地处郑开双城结合处的运粮河组团，承载了中国（河南）自由贸易试验区开封片区的核心创新区域的天时红利！

运粮板块紧邻汴西新区，未来可迅速快速导入大量的居住配套；郑州向东开封向西资源愈发集合，集合二城共同价值；开封自贸区前沿阵地，享受排名前列时间政策利好；万亩运粮河公园给区域提供了无限想象的生态资源，具备可持续发展能力！

恒大文旅城所在的片区，并没有经过舆情的爆炒，还处于头锅饺子的阶段，目前价格和开盘时基本持平！

至于很多郑州购房人关心的交通距离问题，也早已不在话下，3条城际公路，3条高速，2条轨道交通，在郑州开封之间，除了已经形成“铁路、公路、高速公路、城际铁路、高速铁路、快速通道”多路并行的交通大格局，从开封恒大文旅城到郑州或者其他核心城市，无论怎么走都变得极为方便。

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只选对的，不选贵的

从我错失北龙湖的惨痛教训可以看出，所谓新片区不是不能买，而是取决于你以什么样的价格，是不是在一个片区正处于蓬勃发展的关键节点之时，能否果断介入！也就是俗话说的，只选对的，不买贵的！

举个栗子：很多人都认为渣了的平原新区，如果你在2015年介入，靠近凤湖的优质位置，价格大约只有5000元！我的邻居，隔壁老王就是听我的劝，在15年，果断卖掉200平的大房子，以均价6000元价格，在绿博贷款买了三套小房子！又在18年初，价位较高时卖出，年化收益率达到了30%以上！

房子之类的不动产，在不同阶段，有不同的估值，正确的做法就是早介入，如何早介入，要秉承头锅饺子二锅面，三锅就是隔夜饭的理论！

15年的平原新区、绿博，包括滨河，17年的港区，还没有经过舆情炒作，就是头锅饺子！而18年的平原新区、绿博、滨河，已经被舆情反复炒作，就是二锅面的阶段了！此时的正确选择是卖出！

而作为头锅饺子的运粮河组团的恒大文旅城，目前正是介入的关键节点！

开封恒大旅游城总占地约12000亩，大部分的土地都留给了配套：

约87000㎡国际会议中心、约26000㎡国际会展中心、约14600㎡运动中心、约12700㎡文化娱乐集群、约168000㎡欧式城堡酒店以及浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等，全都是先进的配套设施。

©万国美食街示意图

其中，恒大童世界规划建设约1200亩，是专为少年儿童打造的全球少有的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园。

建成后开封恒大文化旅游城将成为全球规模较大、档次较高、配套最全的高级文化旅游胜地。

开封恒大文化旅游城是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造。

©开封恒大旅游城示意图

  ©恒大童世界示意图

这些高品质配套能够全方位配齐大众对于旅游、文化、娱乐、购物、教育、运动等多方面需求。

项目内规划多所幼儿园、小学、中学，全龄化教育配套。项目周边教育资源丰富，贯穿全学龄阶段，紧邻开封高中、北大附中等重点中学，开封二十七中现已签约入驻项目，而后会同更多教育资源接洽，来实现家门口一站式教育配套。

28年前，上海浦东才开发时，很多精明的上海籍丈母娘，不允许女婿在浦东置业，甚至放出了宁要浦西一张床，不要浦东大三房的狠话，但浦东快速发展的现实，飞涨的房价，狠狠打了丈母娘的脸！

浦西老上海的风情仍在，浦东新上海的魅力也日益凸显，看不到未来与趋势的人，只能把眼泪洒在黄浦江。今天，类似于当年浦东的恒大文旅城还处于价格洼地阶段，考验勇气与眼光的时候到了！

来源于：山哥说房市