震惊!郑州某公寓3天卖出1000套!是时候泼一盆冷水了

郑州楼盘情报站 2019-09-24 09:15:40
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

公寓买错了,不但不能飞升,反而天天都在历劫!

公寓买错了,不但不能飞升,反而天天都在历劫!

——房小团茄子

不得不吐槽一下,最近几天茄子的朋友圈又迎来了新一轮的刷屏!

××一号公寓三天卖出1000套,××元素假日公寓下午5点开盘,截止到凌晨1点半,公寓一抢而空,还在认筹阶段的××国际新城,凌晨的售楼部也是人满为患……

△茄子的朋友圈

郑州公寓的火爆情况,超过了我的预期。今天茄子就跟大家聊一下,公寓到底值不值得买?

一、为啥郑州抢着买公寓的人这么多?

就拿最近火爆的××元素假日公寓来说,毫不夸张的说,选房现场人山人海,下午5点开盘,一晚上全部卖空。

△某售楼部实拍图

问到大家为什么非要挤破头抢一套公寓,大部分人都扔来置业顾问般招牌式的四大理由:

总价很低,一套32平米的平层公寓总价才30万元左右,投资房产真心不多。

首付更低,该项目大方推出1万元订房,剩余4万2021年交房时支付,剩余全部贷款!相当于买一套公寓首付前后只需交5万元,跟玩儿似的毫无压力。

将来出租肯定稳赚,按25万商贷10年期,32平米的平层公寓月供约2600元左右,每年还有固定收益,将来让租客养房贷不成问题。

公寓商业性质不占名额,没买住宅的买了公寓之后还能买,不影响;住宅名额用完的,可以尽情买公寓,想买几套买几套。

的确,表面上看大家说的这些似乎都很合理。

但是,选择投资公寓之前,你一定要算好一笔账

二、郑州公寓投资的坑究竟有多深?

我们谈任何投资的可行性,都要以回报率作为首要衡量标准,公寓投资同样。

看公寓值不值得投资,先要算清楚回报收益咋样。

我们做房产投资,收益无非两种:出手转售赚差价、出租赚租金。

那接下来,我们就按这两种收益方式,来算公寓投资回报这笔账。

第一笔账:不少返租承诺,实际上是陷阱里的“诱饵”

当KFS和你谈“公寓返租”时,他究竟在和你谈什么?

他没和你说的,恰恰暴露了现状:咱片区不太成熟,地段较偏,三公里内人烟稀少只长草,但是您别怕,三年咱给你返租,租金高于周边住宅产品,三年以后嘛,房子早卖完了,鬼知道你会经历什么?

第一点:返租租金从哪里来?羊毛出在羊身上。

不少开发商在制定“返租策略”时,其实和销售们早已开过N次定价会议,每平米均价抬高一点,三年租金妥妥的,也就是三年里,你所收到的每一份钱,都是你房款里的真金白银。

第二点:如果地段好,出租供不应求,何必要长租公寓,自己换个指纹密码锁,网上日租房,赚的可比返租多多了!

第三点:如果你选择的是托管型公寓,“每年承诺6%以上的租金回报,还逐年递增”,这种协议通常是和第三方签订,把开发商摘得一干二净。如果第三方靠谱,你大可以坐享租金,但是通常情况下,你连办个健身年卡都会担心健身房跑路,凭什么相信这个第三方公司能持续盈利五年六年,并且永不翻脸?

第二笔账:公寓投资“低进高出”? 各种税费了解下!

你只知道公寓税费高,但可能真的不知道到底有多高。

前一段时间,一则“72.5万卖套公寓交税22万”的新闻震惊了不少公寓投资小白。事件中,广州一位市民以54万的价格买了一套公寓,放盘3年才遇到一个买家,谈好以72.5万卖出,地税部门在核定之后却要其缴税22万多元,是成交总价的30%!

这还赚什么钱?养了3年的公寓一分钱不赚,反倒赔了3.5万!

为什么公寓二手交易税费会如此高?

别急,我们来算笔账:以一套总价26万元的小公寓为例,假如5年后升值为36万转售,差价10万元。

转手轻松吃10万差价。

表面看这笔买卖还不错,但交易时,需要交这么多税:

1、增值税及其附加税:转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税:(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。

2、印花税:税收核定价×万分之五

3、土地增值税:差额的30%-60%(本次以30%计算)

4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%

即个人实际所得金额20%,个人实际所得金额=转让增值额-各种税额

这样算下来:(36万-26万)÷(1+5%)×5.6%+36万×(4%+0.05%)+(36万-26万-税费)×30%+(36万-26万-前面总计)×20%=0.533+1.458+2.403+1.121=5.515万元

也就是说,花26万买套公寓,就算苦等5年后升值10万,转售时单税费就要缴纳5.515万元以上,约为成交价的15%,算下来5年收益只有4.485万元。

投资26万,5年毛收益仅仅4万多。加上5年时间的通货膨胀、货币贬值,这套公寓折腾下来基本赚不了多少钱。

而高额的税费造成的结果是,二次交易赔钱,三次交易赔钱,越往后公寓越像个烫手山芋一样,越转手越赔钱。

一个字:坑。

因此,投资公寓靠转售赚取差价这条路,不用想了,是死胡同,走不通。

三、但,并不是所有公寓都该绝杀!

说了这么多,其实投资公寓并不是必死无疑,好好挑选,还是有些能入手的产品,如果能保证未来租金至少能抵月供的70%以上,将来出租,靠吃租金也不会有太大问题。

那么,问题来了,怎么选才能保证未来租金水平上得去?

a.选主城区地铁口,离地铁口越近越好,双地铁更好。地铁口在,人流量必然不会少,这都是未来潜在租客,交通方便,租金自然不会太低;

b.选择近商务区、近商圈的,最好就在大型商务区旁,公寓楼栋再带部分商业,居住密度大,各项生活配套成熟,出租率会有保障。

c.选择好的开发商、好的物业,有咖啡厅、会客室、台球厅等等的,毕竟这些重体验感又时髦的元素,年轻人、商务白领等这些目标租客们都喜欢。

写在最后:

其实到这里,郑州公寓投资可行性究竟怎样,结论已经非常清晰。如果非要买公寓,请一定要好好挑选。

1、目前郑州公寓库存量大,且大多数产品同质化严重,所以在选择时,注重选择高附加值的产品,不失为良策。

2、如果要投资公寓一定要做好长线投资的准备,选择产品的时候,要多对比,考虑地段、交通、配套、品牌等,选择合适的产品。

//////////

有任何与房产相关的问题,都可以咨询小编哦,小编必定知无不言 言无不尽。

▼长按识别添加小编微信▼

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。