2017上半年郑州房地产市场总结

纵观上半年郑州房地产市场，虽不及2016下半年的草木皆兵，但也是风起云涌。越限越买的飙高去化率、一条被子引发的政策升级、融创象湖壹号的全款秒杀、北龙湖跌宕起伏的土拍……都给郑州房地产市场打上了“不平静”的烙印。

2017年过半再看郑州楼市，日渐深入的调控政策致市场遇冷，房企抢客户的对擂大战已拉开序幕。随着限价政策的出台以及部分楼盘的价格松动，舆论对市场的看法也褒贬不一，有人认为郑州楼市的拐点以至，房价大跌就在眼前；而有人认为市场红利必会持续下去，房价依旧会坚挺不下。

但事实到底会是什么，没有一个具体的依据。所以，今天小编就从下面的几组数据入手，结合供需、市场和政策给大家做一个详细的分析，讲一讲未来半年楼市的发展趋势。

别的不扯，至少，数据不会说谎！

一、供应端持续加力，外企纷纷入驻郑州，土地竞争激烈

2016年郑州房价经历新一轮上涨，土地供求火热。为有效缓解供求矛盾，平稳楼市，2016年底追加6543亩土地供应。

2017年上半年土地供应放缓，同比下降58%，达近五年较低值。其中，城中村用地占比64%，占比减少；住宅用地占比减少，商办用地占比上升，供应结构趋于平衡。

因为去年年底的集中供应，2017年上半年住宅用地成交总数及成交量均达近三年较高，成交量同比增长15%。受供应结构影响，以城中村和住宅用地为主，占比均达8成以上。

其中，二七区成交量较高，中原区、管城区、高新区成交量紧随其后，城改项目居多。

从上面我们可以看出，郑州的土地供应依然以城改用地为主，净地很是稀缺。而外来品牌房企因为郑州巨大的市场发展空间，布局郑州的意愿强烈，土地市场竞争十分激烈。

近一年来城中村用地非底价成交共有39宗，其中2017年上半年城中村非底价成交22宗，随着城中村土地减少，净地增多，土地竞争将更加激烈。

我们暂且不提上一年K2抢地事件，就来说说今年堪称“最难卖”3宗地，北龙湖6号地、高铁片区7号地以及白沙园区198号地。这3块地历经“紧急叫停”、“1元房”、“被判竞拍无效”、“6月30日乌龙复拍中止”后在7月5日复拍经历熔断后成交，说明市场火爆。

而郑州的土拍由于受到2016年10月限地价政策的影响，地价相比去年仍不低，只是政策控制了上限。这几块地，北龙湖的洋房限价3.2万，高铁区的高层1.5万，还是成品房，这样的房价是不是一夜回到了两年前？“房价不能超过去年10月份”跟这一比，简直是小巫见大巫，有没有？

接下来，第三季度郑州将迎来全年土地供应热潮，想必又是一番“腥风血雨”的激烈厮杀。而随着城市发展，主城区土地日益稀缺，环郑州20-30公里区域将成为郑州房地产主力发展方向。

二、政策影响下，新房二手房价格差距缩小，商办去库存压力大

1.住宅市场

郑州商品住宅近年整体处于供不应求的现状，市场整体去库存效果良好，截止2017年上半年住宅库存量为186.38万㎡，去化周期2.8个月。

上半年，住宅供应主要集中在惠济区与高新区，中原区因在售项目少，导致供应量较低；二七区受价格影响成交排名前列，郑东新区因在售项目个数少及受备案限制原因，成交量较低。

住宅整体均价处于稳定增长态势，2016年受市场大势影响，均价涨幅飙升异常；2017年上半年调控效果初显，均价12041元/㎡，虽略有涨幅，但整体保持基本稳定态势。

其中，郑东新区成交均价较高，金水区与经开区售备案影响，成交均价明显低于全市均价。

今年随着主城区开发的饱和，主力城郊区逐步向城市外围板块转移。2017年上半年商品住宅成交面积排名前三的板块为：运河新区板块47.83万㎡，北大学城板块38.49万㎡，高新老城区板块33.06万㎡。

成交均价排名前三的板块为：北龙湖板块18904元/㎡，黄河板块14879元/㎡，南阳路板块14810元/㎡。

2.商办市场

商业市场

近几年商业市场均处于供过于求态势，库存量逐步攀升，目前整体库存量高达350.54万㎡，去化周期将近8年，商业市场形式较为严峻。

2017年上半年商业供应量29.40万㎡，下降较为明显。成交量基本处于平稳状态，成交22.76万㎡，其中金水区、二七区及郑东新区为主要成交区域，惠济区、管城区、中原区成交相对稳定。

从下图中，可以看出郑东新区办公价格较高，为20840元/㎡。由于上半年郑东新区大量商业项目成交，拉升了整体均价，价格涨幅较大，2017年上半年商业价格为18323元/㎡。

办公市场

办公市场整体供过于求，整体库存量高达147.69万㎡，去化周期为23个月。近两年随着供应量逐步减少，供求趋于平衡，但由于去化压力大，市场仍以去库存为主。

2017年上半年全市成交40.42万㎡，郑东新区为办公市场成交主力，占比过半。其中郑东新区办公价格较高，为15784元/㎡。而上半年办公成交主要集中在郑东新区，拉升整体成交均价，2017年办公成交均价为13055元/㎡，呈逐步走高态势。

3.二手房市场

目前郑州新房市场受到调控政策的影响，不管是全款买房还是捆绑销售等条件的限制，都致使一部分购房者从新房市场被“挤压”出去，转而将目光投向二手房市场。

上半年，二手房成交均价增速明显高于新房，两者之间的价格差距逐步缩小。

新兴区域目前仍以新房为主，二手成交量价均处低位，尤其高新、经开表现最为明显；核心老城区可售新房较少，二手住宅市场份额较高。金水区因配套相对完善成交量占特别优势，同时成交均价涨幅也较高，成交价格较高仍然为郑东新区。

不管是住宅、商办还是二手房，都在不同程度上受到调控政策的影响。

其中，新房受到的冲击较大。开发商首期开盘的项目均价或将低于周边房价，如果手头有足够的资金，可以选择在这时候购买。但是要注意的是，远郊盘慎重，可以重点关注四环以内的房源，毕竟配套设施、交通成本都是需要考虑计算的。

二手房主要集中在三环以内的主城区，这些区域配套设施齐全、交通便利，住宅有价无市。而受调控政策的影响，二手房成交量虽有所下降，但价格却居高不下，甚至超过新房的价格。

另外，还有一部分购房者或因为价格或因为购房资格，将目光投向了公寓。上半年郑州公寓市场热度持续升温，供销两旺，整体表现供不应求。

下半年，随着不少新盘入市，供需有望得到缓解，对于还没有上车的购房者来说是一个不错的时机，选择面也更大，可以静下心来仔细挑选。但是最近郑州出台了户籍新政，未来几个月拥有“房票”的人数可能会增加，其中一部分将转化为购买力，进入楼市。那时候房价是不是又要“蹦一蹦”，迎来一个小高潮呢？

三、政策密集调控下，下半年楼市又将走向何方？

2016年，郑州作为涨价大军中的“佼佼者”，调控政策亦紧随一线城市及二线四小龙的脚步。2017年上半年，随着新一轮调控政策的来袭，郑州也不断加大调控力度。

3月17日，郑州对社保个税进行“补漏”，补缴的社保个税不予认定。

5月3日，郑州再次限购升级，扩大限购范围，增加限售、限赠、限离等政策。

6月27日，出台限价政策，明确房价不得高于2016年10月。

至此，郑州开启“限价+限售+限购+限卖+限签+限贷”的六限时代。

纵观2017年的调控政策，不难发现，似乎每次房价刚有冒头的迹象，立马就被调控这只大手强按了下去。

就拿五一期间来讲，由于荥阳某楼盘开盘，市民裹被子排队买房，引发政府连夜紧急发文升级调控，将荥阳、中牟、新郑纳入限购范围。同时还释放调控终极大招——“限售”，三年内不得转让，直接遏制大批投资客。

6月27日，鉴于郑州开盘秒清、阴阳合同在商品房销售环节中层出不穷，郑州出台限价政策，直接将各种暗箱操作、捆绑销售扼杀在摇篮里。

在各种政策的疯狂夹击之下，调控也是颇见成效，郑州房地产市场开始回归平静。很多项目楼盘由于受到政策的影响，开盘效果不理想。其中很明显的就是物华国际，在5.3新政出台后首开项目，300组客户认筹基数，实际到访186组，到访率62%，受政策影响较大。

至于调控政策会持续多久，什么时候解绑，还犹未可知。不过，我们可以借鉴以往的经验来看。

如果按照去年十一为政策伊始，以两年的调控逻辑来看，此次政策解绑最早会在明年，至少十九大之前，是一点可能都不会有！若按照今年3月17日为全国政策调控的较高潮，那么调控解绑更得往后再放放了！

小结

2017年上半年，我们可以很清晰的看出政府对楼市的态度很明确，调控的强度、力度、手段都是少有的。房价稍有冒头的趋势，就紧急出台相关文件，稳定房价，使房地产市场回归平静。

对于开发商而言，未来高压调控政策短时间内不会松动，各房企为快速回笼资金，会选择“全款低价”、“高首付”等方式开盘。届时，一些中小型房企受资金压力等影响，下半年中小房企若不求变，或将面临被清场的危机。

而对于刚需购房者来讲，就像任志强所说“如果你有直接住房需求的话，什么时候都可以买”。也还是那句老话，早上车早好！对于投资客来讲，目前政策走向不明朗，这时候选择购房无疑入坑，高位站岗！建议慎重！

图片数据来源：克而瑞郑州机构