2021年在郑州买房,应该这样选!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：郑叔你好，刚需买房，但是感觉房价又不太稳定，所以就一直还没买，想问郑叔，你觉得我应不应该买房？怎么选？

郑叔：你好，如果有资金,遇到合适的就可以买，你想想清楚为什么买房？原因无非这么几个：排名前列、刚需买房用来结婚当婚房和孩子上学。第二、买房不仅仅要考虑居住属性，更要看到投资属性，房子是较好的抵御通货膨胀的投资品，但是买房必须考虑在哪个位置买，不能盲目入市。第三、目前房价的普涨阶段已经结束了，每个区域的涨跌情况不一定，分化是不可避免的。对于刚需来说，位置好的，带学校的房子是优选，这样才能增值保值，就是置换也比较容易。关于刚需该如何选房？首先看区域，结合自身需求和实际情况来考虑，郑州目前最贵的是东区，其次是金水、二七、经开等。再是看区域内产业的发展情况，如果产业发展较好，那么该区域就是比较值得投资的。刚需买房必须考虑到学校、人口、产业布局等问题，这样未来房子的升值的空间才更大。

2.提问：郑叔你好，我郑州本地人，有套市中心的120平老房子，现在打算置换两套小户型的次新房，想问郑叔怎么样才能尽快的把房子卖掉？

郑叔：你好，当你要卖的房子在片区内挂牌价有着很大优势的，自然会吸引购房者，其次在同等价格基础之上，还可以把要卖的房子稍微装饰的好一点，比如屋内卫生干净整洁、再去宜家买点软装、绿植等。另外如果要买入小户型的房子，建议买流通性比较好的户型，流通性比较好就是为了以后更好卖，但是房子的流通性不像股票那样能够频繁地买卖操作，最后买入房产不打算长期持有的话，只是为了追求短期的利益，这一点很容易陷入追高低卖。

3.提问：郑叔你好，我首付只有10w，在郑州有稳定的工作收入，想问能在郑州买房吗？郑叔能否指点一下，谢谢！

郑叔：你好，首付十万，大致有三种买房思路：排名前列、买一套公寓。一般有这种想法的，单身女性居多，因为对于她们来说，买公寓不需要占买房名额；结婚时也可以按首套或是由男方买房；若是今后不住了，也可以出租出去。但是公寓的转手和升值是非常困难的，公寓是商业性质的房产，基本上在两年之内要付完50%的房款，水电费和管理费也是额外增加的生活成本；而且公寓不像住宅那样能够落户，即使有些公寓会送学位，但是一旦用过了，公寓的价值也会大打折扣。

第二、买市中心的老破小。很多有这种想法的一般是资金实力较差的家庭。老破小的优势是配套成熟，价格较低；但是缺点也非常致命：1.这种房子一般是被如今在优质片区买了改善户型的人群所抛弃的，在人员的迁移之下，原来的各种配套也是会随之迁移的；2.老破小拆迁的成本巨大，如今的政策是老城区改造；3.老破小的流通性是很差的，因为房龄25年以上的房子，银行就不支持抵押贷款了，想要买这套老破小的接盘者只能全款买下。

第三、购买首付可分期的远郊盘，受到疫情的影响，很多楼盘都出现了支持分期首付的现象，一般来说，郑州市场上三四环之间的楼盘，好片区好品牌的楼盘，价格依旧坚挺，甚至出现上涨情况，基本上不支持分期首付的，顶多两年之内付清；而片区差、品牌小的楼盘，不仅偷偷降价减配，支持各种低首付，甚至还能5-10年内分期等。

4.提问:郑叔你好，地段很好的但又老又破的老小区，可以考虑吗？它有哪些优势劣势？老小区房子以后还有价值吗？

郑叔：你好，老小区优势在于地理位置无可挑剔，周边的配套也非常成熟完善，生活便利性较高；住房面积变大了，以前建设的都是5-7层的小高层，一层就两户，也没有电梯，所以公摊面积较小，得房面积比现在的房子要大很多。劣势在于小区内部配套不够完备，由于建成小区的时候，国内汽车并不普及，而在几乎每个家庭都有车的今天，老小区的停车位是远远不够的。小区里在空地上画出来的停车位，也不能保证一定可以停到。再就是小区的物业是非常差的，基本相当于没有，很多都是居委会招来的退休师傅。由于物业的不完善以及机制的不健全，对于小区的停车位管理，以及找人办事的时候都是非常不方便的。最后是老小区房子价值的问题，一般来说是有价无市的，即使有价，也不是特别高的价；无市是因为没有拆迁计划，老小区的实用性也确实没有如今的小区强，而且这种实用性也是无法改造的，顶多装个电梯，搞搞绿化。对于想入手老小区的人群，可以就以上情况结合自身需求考虑一下。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。