极易砸手里的5类房子,投资自住都需慎重!

郑州楼事 2017-10-20 13:17:54
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最近有朋友向小编咨询买房问题:他准备考虑小产权房,觉得自己买房的目的就是自住,所以便宜就行了。面对高昂的房价,相信有不少人也和他有一样的想法。但对于购房者来说,一个人在一套房子里住多久,并不是由现在的想法决定的,后期家庭、孩子、工作、资金等多重因素改变后,换房就成为不得不面对的问题。 所以,无论是投

最近有朋友向小编咨询买房问题:他准备考虑小产权房,觉得自己买房的目的就是自住,所以便宜就行了。面对高昂的房价,相信有不少人也和他有一样的想法。但对于购房者来说,一个人在一套房子里住多久,并不是由现在的想法决定的,后期家庭、孩子、工作、资金等多重因素改变后,换房就成为不得不面对的问题。

所以,无论是投资还是自住,购房者除了要关注调控政策,还要全方位思考房子的价值,尽量避免选择很难转手的房子。今天小编就为大家汇总了很容易砸手里的5类房子,希望购房者注意一下。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,因此售价远比商品房便宜。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,国土房管局也不会给购房合同备案,所以不能办理不动产权证。

没有产权证的小产权房,只有使用权而无所有权。尤其在较新《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。从法律角度看是没有合法产权人的房子,是不能上市交易,更不受现行房地产法律法规保护。

目前房地产市场上很多新房一般都是期房,且多处于地段较偏的市郊。所以,为了选择好一点的地段,尽早入住,二手房成为不错的选择。但购买二手房时,除了考虑户型、地段、房价等因素之外,还有一个非常容易忽略的因素:房龄!房龄对办理贷款、房屋保值、土地使用年限、居住舒适度都会有影响:

房龄的长短会影响二手房的评估,很多房龄大的房子,土地使用年限会相应缩短,这样会影响对房屋的评估,简言之房龄越老,贷款的年限就越短,难度越大。一般而言,如果房龄超过30年,基本上就很少有银行贷款了!

另外房龄大的房子,因时间的堆积房屋本身会出现越来越多的问题,影响居住舒适度,还会降低房屋的价值,比如门窗绣坏、墙体裂缝等等。

所以,购房二手房时尽量避免选择房龄过老的房子,否则住不了几年,就很难再次交易了,而且出租价格也会低于周边,成为鸡肋。

在全国城市大范围被限购覆盖的环境下,不限购的商住房成为很多失去购房资格的购房者的选择。但商住房却有着致命的缺陷,后续极容易砸到手里。

首先,与住宅相比,商住房有以下特点:商住两用房土地出让年限最长为50年;大多数商住房是商水商电,水电等费用标准高于住宅;商住房不能迁入户口,不能享受学校、居委会等配套设施;商住的物业费、供暖费,要比住宅贵;商住的公摊面积比较大,且因为有居住也有办公,人员混杂。

其次,商住房后续交易税费很高,交易繁琐,且市场需求较小。今年年初,北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说,之前不限购的商住房,现在不仅限购,而且只能买二手商住房。商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录,且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此外,即使有资格买商住房的个人,也无法跟银行申请房贷,必须全款。

目前调控政策涉及的范围较广,限购、限价、限签还限售,很多城市的房子买了之后,并不能马上转手,从短期持有变为长期站岗。因此,购房者在买房时一定要及时关注国家调控政策的变化,对于政策限制的房子,看清政策规定,仔细研究并思考这些限定对未来自己的居住和转手有什么影响。

比如近段时间火热的共有产权房,就是一种特殊性质房子,房价低于同地段同品质的普通商品房,但是只能购买相应的份额,是通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。如果未满5年,是不允许转让房屋产权份额的。如果满5年,则可以按市场价格转让所购房屋产权份额,转让对象仍为符合购买共有产权房屋条件的人。

买房前,我们就要核对出卖人是否具有产权。因为按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,都应依照法律规定登记,经依法登记,才发生效力;而未经登记的,则不发生效力。

比如,有些人用亲戚朋友的购房指标买房,在转手时,产权证上卖房业主和付钱方很容易产生纠纷,严重的可能会影响到以后的卖房流程,对购房人很不利。再比如,房子买完后,前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题,但实际上却隐藏了很多风险,包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等,都容易出现麻烦。现在大家对户籍的问题越来越重视,关注度也越来越高,如果存在的问题一直无法解决,那么在你需要转卖的时候,极有可能影响到成交价。

目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主,但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口,因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房,如果前户主不迁出户口,不排除上学名额被其占用的可能性。

最后,高昂的房价加重了购房者的买房压力,但正是因此才更应该慎重选择,尽量避免一些价格低但隐藏风险的房子,否则后期自住和使用,甚至转手时都会出现诸多问题,非常容易砸到手里。

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