大潮退去 近郊楼盘谁没裸泳?

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2018年的近郊楼盘

2018年的郑州楼市，整体是趋冷的这样一个态势。

虽然市场上也出现了诸如名门翠园、正商智慧城、鑫苑国际新城这些成交额突破40亿的神盘，但大多数楼盘都在为了完成年度销售额指标而走上了跌跌不休的道路，特别是很多近郊楼盘，更是被击穿了成交底价。

平原新区，华润置地平原府以6字头开头的价格进行销售，而2017年建业比华利山庄的首开均价还是6900元/㎡；

泰禾中州院子双十一的时候总价99万起，单价5500元/㎡的别墅刷爆朋友圈；

绿博片区，融创观澜壹号全款7800元/㎡的价格传闻让周边项目和购房者瞠目结舌；

金科博翠书院小镇11000元/㎡的洋房报价让客户在心动与继续降价的期待之间左右徘徊；

碧桂园中央公园推出9999元/㎡的13层精装房，是不是控制不住要掏钱包了？

精装变毛坯，整个绿博片区降价幅度在两位数的百分比以上，绿博白沙如此惨淡的一年。

刚需聚集的南龙湖，年初包括龙湖地产在此拿地，地王三连拍，一派红火之势，较高的顶峰高层价格在1.2万/㎡以上，而远洋风景作为远洋集团在郑州的排名前列个项目，首开价格是7700—8800元/㎡的精装，给市场狠狠的泼了一盆凉水；

暗自降价的还有荥阳的一些项目，各种员工特价房，内部房……

还有降低购房门槛的各种0首付、分期首付政策，配合降价搞起来，透过2018年的郑州楼市我们似乎看到了2008年金融危机之时整个地产行业的影子……

如果要点一首歌给2018年的郑州近郊楼盘，我想点“明天会更好”，如果要用一个成语来形容，我觉得会是“越挫越勇”。

在一片对近郊盘的唱衰声中，年销售额不降反升，价格还有小幅涨幅的逆天神盘—开封恒大文化旅游城却一枝独秀，这大概就像大家经常说的，当潮水退去，才知道谁在裸泳，而又是谁穿着干净体面，靠着优质的仰泳、蛙泳姿势顺利的往前游。

小编试图通过开封恒大文化旅游城的热销，再次跟大家梳理选择近郊楼盘的一些购买逻辑。

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买近郊楼盘到底买什么？

回到前面说的，郑州很多四环外的近郊楼盘，在市场遇冷的情况下，是较先量价齐跌的购房区域。

这里面深层次的原因，无外乎两点。

对于购房亟需自住的刚需客户来说，他们非常关心的交通、配套、学校落地速度变慢，对区域快速成熟的预期产生动摇；很多新区的配套其实是靠政府来推动，这样规划和落地的速度就要看政府的投入，客户没办法得到强有力的保证和承诺；

对于投资客户来说，买新区买的就是未来和期待，在大势趋冷信心动摇的情况下，要让他们迅速做出决策，就必须通过降低门槛和降低价格这些能凸显性价比的手段来打动他们。

对照开封恒大文化旅游城，虽然在区域大势上，项目享受的是郑汴一体化带来的强大政策红利。

但更重要的是，开封恒大文化旅游城的核心竞争力在于其本身万亩大盘的大城规划和丰富的业态配套，最终呈现的楼盘生活方式绝不仅仅是依靠政府对区域的规划来支撑，而是项目本身就足以支撑起自住客户的需求，并且还在一定程度上作为区域成熟的推手而存在。

同时，其所在的汴西湖新区作为开封与郑州接驳的桥头堡，恒大文化旅游城一脉承接白沙绿博“中原文旅走廊”的项目定位，以恒大童世界这种类似迪士尼的超级IP来进一步吸附文旅产业带上的人流到达项目，巨量人流吸纳，人流即财富，这就是投资客户的恒定信心所在。

所以，很多近郊楼盘是前期疯狂造梦，这种梦想的实现其实是建立在对政府配套的严重依赖上，其自身的规划打造过于单一，没有任何抵御市场变化的能力。就如同投资把仅有的一个鸡蛋放在别人的篮子里，最后会不会孵化出来小鸡，从而生产源源不断的鸡蛋，不确定性太多。

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配套先行加海量人流是保障

参照开封恒大文化旅游城的规划和配套，大家就会清晰的认识到一个文旅航母是如何在市场的狂风巨浪中平稳高速行驶的。

先简单介绍一下开封恒大文化旅游城。项目位于开封运粮河版块，包括约1200亩恒大童世界，约87000㎡国际会议中心、约14600㎡运动中心、约12700㎡文化娱乐集群、约168000㎡欧式城堡酒店、五国风情温泉小镇、浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等丰富业态。

不仅如此，项目还规划有多所幼儿园、小学、中学，家门口的全龄教育配套，先进医疗配套、缤纷商业配套一应俱全。

国际会议中心

国际会议中心效果图，可作为上万人的大型会议场所使用

国际会展中心

国际会展中心效果图，将承接国际型的高端政商峰会

商业广场

商业广场效果图，汇聚全球知名品牌，引领风尚潮流

五国风情温泉小镇

五国风情温泉小镇效果图，享受闲适浪漫的温泉时光

婚礼庄园

婚礼庄园效果图，由7栋欧式主题教堂组成，给相爱的人一个优质的异域婚礼

万国美食街

万国美食街效果图，犒赏味蕾吃遍全球美食

娱乐中心

娱乐中心效果图，文娱风尚前沿，大型演唱会承办地

运动中心

运动中心效果图，家门口的一站式健身运动场所

现代博物馆群

现代博物馆群效果图，文艺博览荟萃中西，踏足文化艺术殿堂

总结一下，开封恒大文化旅游城之所以能在近郊楼盘一枝独秀，源于其自身强大的造城能力，完善的配套，恒大童世界、温泉度假小镇、婚礼庄园、现代博物馆群等对区域乃至全河南省海量客户的吸附。

（恒大童世界示意图）

这里重点介绍一下恒大童世界，恒大童世界是专为少年儿童打造的全天候、全室内、全季节童话神话乐园，涵盖33类大型游乐项目，建成后预计年均游客量将达到2000万人次，结合开封作为旅游城市的吸引力，将进一步带动恒大文化旅游城的投资价值。

任何时候， 购房就是一场拨开市场迷雾、区域迷雾、未来前景迷雾的关于判断力的考验，市场形式好的时候，选择某些规划配套强大、在区域有知名度和号召力的楼盘可能升值幅度更大、价值更坚挺、更容易出手变现；

市场形式趋冷的时候，更要选择那些自身规划配套强大，对区域有特别推动力的楼盘，这些楼盘因为夯实了自身价值更容易实现自住和投资的双重需求。特别是类似开封恒大文化旅游城这种近郊盘，没有强大的自身规划和文旅配套作为支撑，就不可能创造出近郊楼盘的神话，从而逆市突围。

相信大众用真金白银做出的选择，有强大规划配套且极具性价比的近郊神盘，无论自住还是投资都是优质的选择，毕竟不用担心住进去生活受到影响或者投资要在高位站岗，这对很多人来说都已经是一种胜利。

来源于：地产人文