【收藏贴】好公寓一选一个准,来听听大神们是如何做到的

不知何时，在郑州地产圈里，流行着心照不宣的三大派：

北龙湖接班派。从几年前热炒的杨金片区，到经开区、绿博、白沙甚至远在千里之外的航空港区，凡是开启区位炒作模式，无一不是把北龙湖拉出来硬对标一波，“下一个北龙湖”声此起彼伏，甚是热闹。

买房就买市中心派。地产市场好，买房就买市中心；地产市场不好，买房更得买市中心。这句正确的废话不知忽悠了多少买房小白，然而，谁不知道市中心好，但问题是——我没钱啊！

公寓千万不能买派。首次置业，千万别买公寓，费钱；投资地产，千万别买公寓，不好租；终极置业，千万别买公寓，没啥品质感。公寓也不知招谁惹谁了，咱也不敢说，咱也不敢问，年年卖得不少，年年还被拉出来批斗一番。

对于前两大派，我们几乎没啥可说的，给自己脸上贴金、说废话都可以理解，毕竟这是一个行业的常态。今天，我们来和各位看官聊的是这第三大派——公寓，能不能买、该怎么买？

1

有些公寓不好租是事实

但你为什么偏偏买不好租的公寓？

“现在的公寓真的难租，整栋楼的出租率还不到一半。免物业费，降租金，各种办法都用了，大批的公寓还是租不出去......”

近日，一个在某托管公寓工作的朋友约我吃饭，刚上来就是一通倒苦水，把对公寓所有难听的话统统讲了一遍，什么公寓就是坑，买了就上当等等，恨不得问候开发商的祖宗挨着问候一遍。听他唠叨了半天，我只问了一句话：公寓在哪，有啥配套，一期出租率如何？

他一愣，开始支支吾吾起来了。我立刻明白了问题出在哪里：要地段没地段、要配套没配套、要人气没人气，自己看着坑往里跳，你怪挖坑的人有啥用？

网络图

近年来，随着郑州住宅市场限购限贷政策的持续调控，公寓热度越来越高，这是事实；纷乱的郑州市场，有些公寓极为不好租，这也是事实。毕竟林子大了什么鸟都有，关键是，如何避免买到不好租的公寓？

什么样的公寓才是好买而且好租的？

选择公寓产品之前，一定要搞清楚以下一套购买逻辑，这些看起来算是老生常谈，但却是买公寓的“科目一”考试，划重点，必考项：

面积适中，门槛够低。公寓作为一种投资产品，后期用途多为出租，因此一定要选择一个合适的面积段，面积太大出租受限，面积太小住起来不舒服。而且这种投资一般为长期持有，因此前期的投资门槛不能过高，不能有太大的资金压力；

地段不错，交通方便。现在很多年轻人租房，首先考虑的一点就是一定要挨着公司，或者挨着地铁口/公交车站等，减少上下班通勤时间，每天可以多睡一会，能少折腾就少折腾，租过房的人应该都懂。

有商业配套，人流聚集地。这是很重要的一个因素，商业，尤其是优质商业，必将凝聚大量的人流客流，提升整个区域的生活氛围。临近商业的公寓，居住起来生活便利，后期出租也会很好租，租金也必定能在商业的影响下有所拔高。

已交付社区租金较高，空租率较低。衡量一个新推出产品收益很重要的一个标准就是已交付社区的租金情况，若租金较高且空置少，那就证明受市场欢迎，后期可考虑入手。相反，则能放弃就放弃，千万不要随意入坑，毕竟眼见为实。

综合以上4点，个人觉得最重要的还是商业和实际出租情况，说白了就是相信市场的选择，市场趋之若鹜的必定是好产品。

2

买公寓切忌赌未来

双鸟在林，不如一鸟在手

过了买公寓的科目一，我们迎来了买公寓的“倒车入库级”难题：公寓市场乱象丛生，难以分辨。在口碑好的公寓和口碑差的公寓之间，往往有一大片过渡带，这些过渡带的公寓，说不上好，也说不上坏，有亮点，但也有槽点。

在这个地带买房，就像一场赌局，赢了就是翻倍的租金；输了就是支持开发商企业发展，交个朋友。

在这片灰色地带买房，说实话，我本人也没有十足把握，所以我一般不会去碰。我的公寓投资诀窍是：看结果来选择。

排名前列，卖得好的公寓，也不全是好的。依靠分销渠道带动，高佣金高奖励激励，同样可以带来的疯狂销售；第二，租得好的公寓，基本都是好的。因为这是实实在在租客的选择，租金高，出租率高，这才是真正的市场趋之若鹜。

关于足得好的公寓，我们来拿高新区出租率比较高的朗悦V公馆一、二期公寓来举例。扒一扒安居客、58同城的租房信息，你就会发现，交房仅1年半的朗悦V公馆一、二期，其租金却已高出周边项目200元+，出租率高达90%。

朗悦公园茂

这个90%的数据怎么来的？我可没有“据调查…”、“据某知名专家说…”等忽悠数据，而是带着团队，实实在在去朗悦V公馆调查得来的。

朗悦V公馆目前已交付的有2期，共计4栋楼，每栋楼随机选择了5—10层楼，约100户进行调研。经过近4个小时的调研发现，一期由于交房时间早于二期近一年，因此整体出租率稍高一些，基本达到了90%以上，二期也达到了70%左右。其中一期每层基本都已经出租出去或者作为工作室使用，有的整层还被作为酒店使用。

一期B座的一个酒店老板告诉我，高新区的大学和高新产业园聚集，年轻人比较多，而且大型的商业只有公园茂这一个，可以说公园茂填补了高新区商业的少有，因此在商场上面的公寓里面做酒店很合适，生意也很好，基本每逢周末节假日都是爆满，工作日也基本能定出70%以上，空置率很低。酒店的其他合伙人对朗悦公园茂这个商业以及酒店的前景都很看好，并且还有扩张计划。

数据统计来自物业

租金方面，受楼层及装修情况的影响，租金基本稳定在1500-1800元/月左右，个别毛坯房出租也能达到1300元/月左右。说实话，这种租金水平超出了我对高新区的租金认知，要知道在金水区一室一厅的房间，租金水平也仅仅如此，甚至有些不如，个别位置较好的才会达到1800-2000元/㎡。而且，通过安居客、58同城等房屋租赁网站可以查到，周边基本同类型公寓产品在装修后的租金在1200-1500元/㎡左右，甚至部分小区的60-70㎡的两房产品租金也仅仅与朗悦V公馆的50㎡的租金相持平。

3

忽视产品容易吃大亏

住着舒服的公寓出租率才不会差

V公馆的高租金激起了我的好奇心，也让我选择继续深入研究下去。

高新区，1988年启动筹建，也是河南省排名前列个开发区，经过近30年的发展，已然成为中国中部颇具竞争力的高新技术产业高地。但在商业发展上，始终被称为“偏安西北一隅的商业沙漠”。

朗悦V公馆的成功，极大得益于朗悦集团商业的成功，这一点我之前讲过。2017年，朗悦公园茂的开业运营，填补了高新区的商业少有，也成为了高新区商业发展的风向标。那么，商业的加持，究竟对于公寓的租金有多大的作用？我们来仔细研究对比一下。

数据来源：安居客租房板块，样本容量：50

由以上数据明显可见，一个成熟商圈对于租房市场的租金收益影响是显而易见而且是普通产品所无法比拟的。而朗悦公园茂目前是高新区内仅存的一个体验式购物商业中心，其未来必将爆发出更加强大的人口吸附力以及对物业保值增值的能力。由此可见，买公寓或者租公寓，产品本身决定了基础，而商业配套才决定了未来。

公园茂实景图

而且据悉，朗悦集团在公园茂的基础之上，将在科学大道沿线打造一条1公里长的商业街。这条街，很有内容，诸位且往下看。

此次，为打造出一个商业新地标，朗悦商业团队在近三个月内密集地走访日本、韩国、北京、上海等城市，充分考察借鉴了国内外一线城市的的商业运营优势。规划主题合理，动线分明，颇有国际商街的潮范儿。

V公馆公区效果图

同时为了配合商业街的高逼格规划，公园道对整个五期的公寓也进行了全面的升级。其SOHO类产品入户大堂层高5.05米，面积达70多平，室内层高更达3.25米，媲美五星级酒店的空间感，地暖铺设，全景落地窗，精装修加持，几乎可以说是V公馆的2.0升级版。

V公馆装修效果图

此外，朗悦V公馆此次也推出了此前从未曾有的LOFT产品，28-40㎡的适中面积段，打造出一室和两室两种舒适户型。同时地暖提前铺设，同SOHO的全景落地窗，其中一室户型二层赠送超大衣帽间，保证居住的较大舒适度。

V公馆装修效果图

回过头来看，“公寓能不能买”答案已见分晓。诚如劲销3500余套的朗悦V公馆，好产品是不看市场的，市场好了这里更好，市场不好了这里可靠。

无论买公寓，还是租公寓，都要擦亮双眼，寻找能真正经受得住市场考验的产品，而不是单纯为了热度而投资。

与此同时，随着国家对房地产政策的持续调控，未来的公寓市场，将迎来一个分水岭，强者恒强，弱者恒弱，公寓上中下等之分将愈加明显。未来公寓收益潜力如何，商业才是检验真理的少有标准，让我们拭目以待！

公寓详询：400-032-4608 转 158619

地址：郑州市高新区科学大道雪松路向北300米