房地产行业正走向成熟

近日，经历了郑州地产行业“前半生”的韩洪涛将其对房地产大势的所思所悟向记者娓娓道来：“目前，郑州房地产发展已经来到第三阶段，一个崭新的、成熟的发展模式正逐渐浮出水面。”

竞争加剧 市场良性发展

穷则变，变则通，不在竞争中崛起，就在竞争中消亡。优胜劣汰从来是市场竞争的不二法则。而回顾房地产行业的十余年，这一法则却几乎失效。

韩洪涛回顾了那个房地产“遍地是黄金”的时代：“那时的房地产不同于其他任何行业，它可以说基本上没有赔钱的，看似倒闭的企业其实就算把项目做到一半卖掉，照样能赚钱。”

这样的市场看似美好繁盛，却并不合理。韩洪涛认为房地产行业虽然较多地受制于调控，涉及民生，但其本质毕竟还是一个行业，行业就应该有优胜劣汰。而随着房地产行业的愈发成熟，优胜劣汰的迹象已开始出现。“在我刚毕业的时候，人们常说房地产就像八九点的太阳，说中国的房地产是朝阳产业。而现在，房地产已经发展至正午，让人感觉有些灼热，一些企业也 烤得 有些顶不住了。按照我的设想，房地产的分化在未来会更明显。虽然比其他行业会好一点，起码也要有10％~20％的淘汰率。这是一种良性发展，也是行业成熟的标志之一。”

韩洪涛所言非虚。众所周知，近几年，全国性知名房企陆续入驻郑州逐鹿中原，给本土企业带来了空前的竞争压力。“对于本土企业来说，全国性知名房企的到来造成了冲击，也带来了提升，打开了从产品规划到产品的附属功能的全新视角。例如产品的智能化，以前本土开发商没有这种概念，也不愿意在这方面过多投入，现在我们已经意识到了这个问题。”韩洪涛指出，“在现在的市场环境中，开发商若想不掉队，若想谋求生存空间，就要不断学习，与时俱进，做好产品，研究市场。现在房地产拼的不仅是资金实力，还要拼研发实力、拼人才凝聚力以及对未来市场的判断能力，要分析客户的需求，讲究建筑品质、规划、综合服务。”

韩洪涛预计下一步房地产会越发展越成熟，成熟之后就是分化，跟不上时代的发展，缺乏竞争力的企业或将慢慢退出这个舞台。

返璞归真 重拾居住属性

“房子是用来住的，不是用来炒的！”去年12月，中央经济工作会议不仅精准定位住房功能，更对房地产市场接下来的发展“一锤定音”，要求住房回归居住属性。

“回归居住属性”正与韩洪涛从业以来对房地产行业最深的感悟不谋而合，他提出了这样一个观点：房地产开发正回到原点。

这让记者感到有些不可思议，为什么说“回到原点”呢？

“事实上，现在房地产的开发思路和我刚进入房地产时候的想法是趋同的。”韩洪涛解释道，“那时候的产品是初始的，是粗放的，也是单纯的。开发商走上街头做调查，问人们家里有几口人，住多大的房子。在初始状态下，房地产的存在就是未来解决人们的居住需求。而在中间的一段时间里，我们太过膨胀，太过追求投资价值，许多购房者在买房时考虑的也是过几年好不好卖，开发商也忽略了原本的居住价值。而现在我们正慢慢在回到原点。现在再做产品研发的时候开发商就不要再考虑它转手好不好卖的问题，而要研究它住得舒服不舒服。”

这种“住得舒服”就是如今人们广泛热议的“居住属性”。韩洪涛对其作了细致的阐述：“例如卫生间的位置、厨房的位置和客厅、阳台的直线距离，怎样布局才合理，包括现在的新风系统，智能化系统，都是我们现在重点做的研究。让业主住到小区后，感觉到房间的布局没有浪费，感觉到物业管理的人性化。所以我说现在越做房地产感觉越回到初始状态，就是要解决老百姓的居住问题。”

诚如斯言，若房价持续居高不下，泡沫得不到抑制，房子成了理财产品，成了有钱人的投资渠道，便违背了国家对房地产的定位。“未来房地产行业要健康发展，绝不可杀鸡取卵。在中央的定调下，在政策调控的作用下，居住属性的回归是现在房地产市场慢慢走向成熟的另一标志。”韩洪涛说。

平衡供需 发展租赁市场

近日，郑州成发展住房租赁市场首批试点城市，要求加快发展住房租赁市场，这成为业内持续广泛热议的话题。韩洪涛也就这一热点侃侃而谈，逐字逐句让人心悦诚服。在韩洪涛看来，住房租赁市场的发展也是房地产市场走向成熟的一种必然趋势。

“发展住房租赁市场，对国家来说是一种战略规划，是站在宏观调控的角度来制定政策，引导市场。”韩洪涛分析，“我国对住房有需求的人群十分庞大，要想使得供需平衡，使得房地产真正实现健康发展，从根本上来说，就要从供给侧改革这方面着手。发展租赁市场是国家的一个战略规划，从长远来说对未来的房地产发展将起到纲领性的指导作用。”

国家如此规划，房企能否心甘情愿地配合？韩洪涛坦然一笑：“事实上我们企业也愿意这么去做。可能刚开始对我们的现金流会有一定影响，但自持租赁也让我们的房地产开发不再是一锤子买卖，是从长远来看，它的增值能力还是比较强大的，这对企业的发展也是好事。”

国家有规划，房企肯配合，但租赁市场若想真正发展起来还需一个漫长的过程。“中国人传承几千年的思想观念不是一时半刻能改变的，穷其一生总在追求 居有定所 ，稍微赚了点钱就想买房，这种思想已经根深蒂固。”韩洪涛坦言。

那么国家推出了新的租住制度，鼓励发展租赁市场，会不会使这种思想观念有所改变？韩洪涛相信会的：“其实现在的年轻人思想已经开始有所松动。如果国家下一步大力推行新的租赁制度，逐步细化相关政策，完善配套，真正实现 租住同权 ，解决承租人子女入学等问题，未来人们的思想观念或许也会因此改变。”

在韩洪涛的眼中，房地产行业的“前半生”已告一段落，就如一个人的成长，有过初生牛犊不怕虎，有过年少轻狂的膨胀，有过乱花渐欲迷人眼。而现在，此人已行至中年，从顺风顺水到波涛汹涌再到波澜不惊，岁月将其洗练得理性而成熟。风物长宜放眼量，相信房地产市场在返璞归真之后，更能健康平稳地发展下去，实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。