郑州二环内9500元/㎡?到底是“真特价”还是“逗你玩”?

郑州楼盘情报站 2019-09-05 14:54:46
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降价潮背后的秘密

如果说7月份惠济区XX盘直降3000的特价房只是开了个头;那么8月,特价房信息更是此起彼伏,一波接着一波。

有人要忍不住问,莫非房价撑不住了?

八月份朋友圈刷屏的那些特价房

8月14号,XX西湖成功在朋友圈火了一把,推出一批123平、126平的精装房现价12000—13000+,这让那些7月还在14500+买房的人心里怪不好受嘞。

8月16号,高新区荣XX强势霸屏。原价14000元/平,现在每平直降4000元,还是即买即住的现房!可以说刷新了高新区的底价。

8月20号,有消息称:恒大祭出促销大旗,“全国532楼盘,闪购7.8折”,集团旗下之区域公司,悉数推出全员营销优惠升级活动,在8月20日至10月8日期间,恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房单位。

8月23号,滨河国际新城xx公园一期推出10套特价房,均为一层和顶层。一口价16000-16500.

此次的降价潮波及到的不仅仅是惠济区和高新区,甚至还有一向价格比较坚挺的金水北和管南。

8月24号xx港湾开盘,16XXX起的价格一经释放瞬间燃爆朋友圈。当然,官方消息很好看:最终教育港湾以均价17500的价格也拿出了清盘的不俗成绩。

再说管南。管南XX鼎公馆和XX澜湾价格依旧坚挺,并没有明显的降价迹象,但他们纷纷上线了组合贷(公积金+商贷)。

要知道公积金贷款利率要比商业贷款利率底得多,组合贷一定程度上可以让购房者的月供压力大大减轻,这一定程度上对于购房者来说也是一种降价行为。

8月25号,xx湾特价信息刷屏,项目推出15套一期现房特价房。均价1.1万左右,均为顶层。

昨天,也是最近一次特价房信息刷屏,则是来自二环的xx新城。推出10套精装特价房。原价14500,现仅9500一平,全款。

近期,郑州市场的降价楼盘如雨后春笋般涌现,现在入手还是持币观望?购房者犹豫不决,于是有很多人向小编提出了灵魂3问:

一问:到底是什么原因导致特价房频出

在置业者疯抢特价房的时候,笔者忍不住想问,到底为什么房企们会选择“血亏”推售特价房呢?

01去库存

从郑州房地产年中报来看,尽管上半年市场成交突破了历史水平,去化周期出现上升趋势。

于是,我们看到了年中的时候各大房企召开营销誓师大会的热闹局面。

02对于下半年楼市的预判

自进入7月以来,郑州多部门已两次下发文件,规范郑州房地产市场。以往大家“心照不宣”的首付分期等销售行为将被严厉制止,郑州房地产市场政策有收紧的趋势。

由于下半年郑州楼市政策不算乐观,许多房企选择下半年发力,尽快出货,加速变现。

03房企融资难,生存成为首要目标

上半年,房企融资渠道不断收紧,国内融资形势紧张,海外发债潮的背后是一家家焦虑的房企。

国家发改委发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。越来越频繁的调控政策让房企融资压力倍增。

根据人民法院公告网显示,上半年全国共有274家房地产企业宣告破产清算相比去年一年破产的458家,今年房企破产速度明显加快。而河南已有20家房企宣告破产。

04营销手段

在XX宸院又一次刷屏朋友圈的时候,对市场有些了解的朋友可能会露出了然的微笑。纳尼?又是它。其实,这并不是它第一次搅乱这一池春水。

早在2017年6月,XX壹号二期扔下了”巨型炸弹“,均价约9300元/㎡的高层比周边项目低了近4000元/㎡左右,杀得周边项目措手不及,现场更是火爆,开盘即售罄,简直热闹。

特价房的火爆证明无论是XX盘直降3000元、还是XX与城的“员工内部价”房源。归根结底,都是一手好“营销”。

二问:那这些特价房靠谱不?

市场上冒出的特价房,让买房人“心痒痒”:现阶段到底能不能买?

其实,细究起来,“花式打折”的楼盘无外乎以下几种情况:

1、以降价为幌子诱导购房者,拿出顶层或者不好楼层的几套房子做诱饵,进而达到推广宣传其他房源的目的。

这种特价盘以噱头居多,可能只是三套两套,一般人很难真正买得到超级特价的房子。

如荣xx推出9900的特价房,只有3套,而且不是直接选房,需要等到24号统一选房。如果当天选不到,可以再关注六期西雅xx的高层。这不是赤裸裸的套路是什么?用3套特价房信息,为西雅xx免费打了一个轰动全城的广告!

2、降价的户型面积段存在瑕疵或者根本卖不动。

如xx宸院推出的11000元的140平的大户型和中原xx的133平大户型;

xx西湖一号院5、8号楼和三号院4、5号楼都是整个项目位置最不好的楼栋,一号院受铁路影响,三号院4、5号楼紧挨农业路高架,而且都距离西流湖公园和地铁有一段距离;

xx观特价14700元的是147平的顶层;

xx湾也是只有顶层。

3、以降价打折低价位博关注,赢得市场热度。

拿最近刷屏的xx湾来说,操作就6的一批!10来套顶层特价房撬动全城。到处都是中介在朋友圈摇旗呐喊!

4、区域竞争太大,推动性利好不足,前期定价虚高销售状况不好。区域支撑力不足的地区,与其说是降价倒不如说是回归到合理区间。

如惠济区xx盘、中原xx盘等项目年初的15000降到13500左右、正商xx精装该毛坯从15000到12500等。

5、开发商为了完成业绩或者回款目标。

你有没有发现,价格本就正常的品质楼盘,很少有降价的。所以说,便宜有便宜的风险,贵有贵的道理。

不过,值得一提的是,从降价信息来看,现阶段开发商的诚意还是增加了不少。

三问:如果我想趁机捡漏,如何避免被套路

1、当下尽量远离远郊盘。回归主城区,回归流动性;四环以内、三四环周边,靠谱地铁线路可达的区域,也是刚需可以考虑的,不过要综合考虑到品牌、环境、交通、产品本身。

2、跟着城市的发展逻辑去买房。前段时间,针对郑州城市功能布局提出了“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的布局发展思路。

城市发展向东,应郑州市未来城市发展的重点方向,东边的白绿、东南的经开区、港区等;郑州北边(惠济区)、南(管南、西南)、西(中原区、荥阳、高新区)均衡发展会成为主流,但是从政策利好的释放程度及长远的发展潜力来看,均弱于东、东南两个方向。

3、一定选择靠谱开发商。在如今市场环境下,不仅仅开发商面临资金压力,很多开发商的建设量是外包、分包,当下,建材成本的明显上涨,对于建筑商来说,也面临巨大的成本压力。

写在最后

自古深情留不住,唯有套路得人心。

你以为的郑州房价“打折优惠”,房价会降很多么?答案是:不会!

郑州房市依然是以稳为主,不太可能出现大规模的降价潮,但各项目特价促销依然可能出现。

对于刚需用户来讲,降价即狂欢,能捡漏上车永远是第一要紧的事情。只是开心捡漏的时候,也要擦亮眼睛,辨别清楚到底是漏,还是坑!

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