郑州二环内9500元/㎡?到底是“真特价”还是“逗你玩”?

如果说7月份惠济区XX盘直降3000的特价房只是开了个头；那么8月，特价房信息更是此起彼伏，一波接着一波。

有人要忍不住问，莫非房价撑不住了?

八月份朋友圈刷屏的那些特价房

8月14号，XX西湖成功在朋友圈火了一把，推出一批123平、126平的精装房现价12000—13000+，这让那些7月还在14500+买房的人心里怪不好受嘞。

8月16号，高新区荣XX强势霸屏。原价14000元/平，现在每平直降4000元，还是即买即住的现房！可以说刷新了高新区的底价。

8月20号，有消息称：恒大祭出促销大旗，“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下之区域公司，悉数推出全员营销优惠升级活动，在8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房均享特殊优惠，且每日推出不定量的特价房单位。

8月23号，滨河国际新城xx公园一期推出10套特价房，均为一层和顶层。一口价16000-16500.

此次的降价潮波及到的不仅仅是惠济区和高新区，甚至还有一向价格比较坚挺的金水北和管南。

8月24号xx港湾开盘，16XXX起的价格一经释放瞬间燃爆朋友圈。当然，官方消息很好看：最终教育港湾以均价17500的价格也拿出了清盘的不俗成绩。

再说管南。管南XX鼎公馆和XX澜湾价格依旧坚挺，并没有明显的降价迹象，但他们纷纷上线了组合贷（公积金+商贷）。

要知道公积金贷款利率要比商业贷款利率底得多，组合贷一定程度上可以让购房者的月供压力大大减轻，这一定程度上对于购房者来说也是一种降价行为。

8月25号，xx湾特价信息刷屏，项目推出15套一期现房特价房。均价1.1万左右，均为顶层。

昨天，也是最近一次特价房信息刷屏，则是来自二环的xx新城。推出10套精装特价房。原价14500，现仅9500一平，全款。

近期，郑州市场的降价楼盘如雨后春笋般涌现，现在入手还是持币观望？购房者犹豫不决，于是有很多人向小编提出了灵魂3问：

一问：到底是什么原因导致特价房频出

在置业者疯抢特价房的时候，笔者忍不住想问，到底为什么房企们会选择“血亏”推售特价房呢？

01去库存

从郑州房地产年中报来看，尽管上半年市场成交突破了历史水平，去化周期出现上升趋势。

于是，我们看到了年中的时候各大房企召开营销誓师大会的热闹局面。

02对于下半年楼市的预判

自进入7月以来，郑州多部门已两次下发文件，规范郑州房地产市场。以往大家“心照不宣”的首付分期等销售行为将被严厉制止，郑州房地产市场政策有收紧的趋势。

由于下半年郑州楼市政策不算乐观，许多房企选择下半年发力，尽快出货，加速变现。

03房企融资难，生存成为首要目标

上半年，房企融资渠道不断收紧，国内融资形势紧张，海外发债潮的背后是一家家焦虑的房企。

国家发改委发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。越来越频繁的调控政策让房企融资压力倍增。

根据人民法院公告网显示，上半年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快。而河南已有20家房企宣告破产。

04营销手段

在XX宸院又一次刷屏朋友圈的时候，对市场有些了解的朋友可能会露出了然的微笑。纳尼？又是它。其实，这并不是它排名前列次搅乱这一池春水。

早在2017年6月，XX壹号二期扔下了”巨型炸弹“，均价约9300元/㎡的高层比周边项目低了近4000元/㎡左右，杀得周边项目措手不及，现场更是火爆，开盘即售罄，简直热闹。

特价房的火爆证明无论是XX盘直降3000元、还是XX与城的“员工内部价”房源。归根结底，都是一手好“营销”。

二问：那这些特价房靠谱不？

市场上冒出的特价房，让买房人“心痒痒”：现阶段到底能不能买？

其实，细究起来，“花式打折”的楼盘无外乎以下几种情况：

1、以降价为幌子诱导购房者，拿出顶层或者不好楼层的几套房子做诱饵，进而达到推广宣传其他房源的目的。

这种特价盘以噱头居多，可能只是三套两套，一般人很难真正买得到超级特价的房子。

如荣xx推出9900的特价房，只有3套，而且不是直接选房，需要等到24号统一选房。如果当天选不到，可以再关注六期西雅xx的高层。这不是赤裸裸的套路是什么？用3套特价房信息，为西雅xx免费打了一个轰动全城的广告！

2、降价的户型面积段存在瑕疵或者根本卖不动。

如xx宸院推出的11000元的140平的大户型和中原xx的133平大户型；

xx西湖一号院5、8号楼和三号院4、5号楼都是整个项目位置最不好的楼栋，一号院受铁路影响，三号院4、5号楼紧挨农业路高架，而且都距离西流湖公园和地铁有一段距离；

xx观特价14700元的是147平的顶层；

xx湾也是只有顶层。

3、以降价打折低价位博关注，赢得市场热度。

拿最近刷屏的xx湾来说，操作就6的一批！10来套顶层特价房撬动全城。到处都是中介在朋友圈摇旗呐喊！

4、区域竞争太大，推动性利好不足，前期定价虚高销售状况不好。区域支撑力不足的地区，与其说是降价倒不如说是回归到合理区间。

如惠济区xx盘、中原xx盘等项目年初的15000降到13500左右、正商xx精装该毛坯从15000到12500等。

5、开发商为了完成业绩或者回款目标。

你有没有发现，价格本就正常的品质楼盘，很少有降价的。所以说，便宜有便宜的风险，贵有贵的道理。

不过，值得一提的是，从降价信息来看，现阶段开发商的诚意还是增加了不少。

三问：如果我想趁机捡漏，如何避免被套路

1、当下尽量远离远郊盘。回归主城区，回归流动性；四环以内、三四环周边，靠谱地铁线路可达的区域，也是刚需可以考虑的，不过要综合考虑到品牌、环境、交通、产品本身。

2、跟着城市的发展逻辑去买房。前段时间，针对郑州城市功能布局提出了“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的布局发展思路。

城市发展向东，应郑州市未来城市发展的重点方向，东边的白绿、东南的经开区、港区等；郑州北边（惠济区）、南（管南、西南）、西（中原区、荥阳、高新区）均衡发展会成为主流，但是从政策利好的释放程度及长远的发展潜力来看，均弱于东、东南两个方向。

3、一定选择靠谱开发商。在如今市场环境下，不仅仅开发商面临资金压力，很多开发商的建设量是外包、分包，当下，建材成本的明显上涨，对于建筑商来说，也面临巨大的成本压力。

写在最后

自古深情留不住，唯有套路得人心。

你以为的郑州房价“打折优惠”，房价会降很多么？答案是：不会！

郑州房市依然是以稳为主，不太可能出现大规模的降价潮，但各项目特价促销依然可能出现。

对于刚需用户来讲，降价即狂欢，能捡漏上车永远是排名前列要紧的事情。只是开心捡漏的时候，也要擦亮眼睛，辨别清楚到底是漏，还是坑！