土拍速递 | 二批次土拍下的稀缺公开地产品剖判!

全国22城二批次土拍进度

二次供地基本结束，21城已完成土拍，仅剩郑州1城计划11月19日进行

随着宁波供地的落幕，全国22个重点城市中21个已完成第二轮土拍，目前仅剩郑州将于11月19日进行集中拍地。

相比首批地，二批地“限价+摇号”成为各城市主流竞拍方式， “禁马甲”、“五不得”成为新的关键词，杭州、北京、南京等城市试点“竞品质”，土地端严格调控下，土拍降温明显。

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数据来源：CRIC咨询决策系统

土拍降温明显，流拍率上升，城市间分化加剧

土拍降温明显，城市间热度分化成为常态

受土拍规则变动、住宅销售转冷、行业融资管控收紧等综合因素影响，整体土地市场降温明显。在这样的大背景之下，房企拿地积极性下挫，“躺平”情绪延续，投资力度低位运行。二批次供地中北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳等地流拍撤牌率均高于约40%。

但同时也有一些城市恰恰相反，例如深圳二批次出让约22宗地块中约17宗封顶价成交，仅一宗流拍，城市间热度分化加剧。

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数据来源：CRIC咨询决策系统

郑州二批市场公开地分析

二批次供地量缩减，其中市场公开地仅供应3宗

10月16日，郑州市国土资源交易中心发布二批次地挂牌信息，信息显示郑州第二次集中供地主城区约仅出让15宗涉宅用地，规模上与首轮土拍相比有所缩减。本次集中供地中管城区出让2宗政府储备用地，分别为郑政出〔2021〕64、65号（网），而郑东新区也出让2宗政府储备用地，分别为郑政东出〔2021〕15号、18号（网），其余均为城改用地。

除郑东新区的18号地外，其余3宗储备用地为市场公开地。

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数据来源：瑞库智能投排系统

三宗市场公开土地能级判定

土地优质度：（仅针对此三宗市场公开地）

纵观3宗市场公开地，郑政东出〔2021〕15号位于郑东新区北龙湖板块北岸，住宅用地较为稀缺，区域价值相对较高，土地现状方正平整，四至道路通畅，北部临近河域，土地优质度较高。

郑政出〔2021〕64号位于管城区航海路板块，更加靠近中心城区，周边高楼林立，土地现状七通一平，仅东部道路通畅，交通便利度一般，土地优质度中等。

郑政出〔2021〕65号位于管城区郑新路板块，距离市中心较远，周边多为产业工业等建筑，土地现状七通一平，三条道路通畅，土地优质度偏下。

三宗公开土地现状及四至道路通畅情况

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郑东新区15号地

来源：CRIC咨询决策系统

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管城区64号地

来源：CRIC咨询决策系统

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管城区65号地

来源：CRIC咨询决策系统

土地成熟度：（仅针对此三宗市场公开地）

郑政东出〔2021〕15号较优的是教育配套，其次是交通，位于地铁4号线周边，大型商业、景观配套较为少有，土地成熟度偏下。

郑政出〔2021〕64号教育配套丰富，集中度较高，得分位列全市前约5%，其次是商业配套，主要为福都百货和购物广场，景观配套一般，土地成熟度中上。

郑政出〔2021〕65号周边教育配套集中，但相比64号地，得分位列仅在全市的约20-50%，商业配套多为百货及生活广场，景观配套一般，土地成熟度中等。

三宗公开土地三公里范围内配套情况

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数据来源：瑞库智能投排系统

土地潜力度：（仅针对此三宗市场公开地）

郑政东出〔2021〕15号周边在售项目较少，目前三公里范围内位于北龙湖北岸的住宅项目仅一个中海云鼎湖居，高规划下的项目产品小高层价格约32000元/㎡，处于城市高位水平，本次地块成交熔断楼板价约16170元/㎡，房地比约1.98，土地潜力度中等。 

郑政出〔2021〕64号周边在售项目多以高层为主，项目产品价格约16300-18000元/㎡，处于城市中上水平，本次地块成交熔断楼板价约7145元/㎡，房地比约2.38，土地潜力度中上。

郑政出〔2021〕65号周边在售项目多以高层或高层+洋房搭配为主，项目产品价格约14500-18000元/㎡，价格跨度较广，本次地块成交熔断楼板价约6338元/㎡，房地比相对较高约2.52，土地潜力度中上。

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数据来源：CRIC咨询决策系统

三宗市场公开土地能级判定

三宗公开土地综合能级判定

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第7等级

来源：瑞库智能投排系统

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第5等级

来源：瑞库智能投排系统

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第4等级

来源：瑞库智能投排系统

根据土地优质度、成熟度、潜力度分析得出三宗市场公开土地能级梯队：郑政出〔2021〕64号 > 郑政东出〔2021〕15号（网） > 郑政出〔2021〕65号。

土地定位初测

定位思考

通过目标市场进行产品分析，选择无视差异化，锁定整个市场主流产品，再寻求差异化，选择存在市场机会点产品，而后根据目标市场客户对不同产品的不同需求来制定产品，进行单个产品或进行产品价值组合，最后结合土地属性构造符合客户理念、偏好、接受度较高的产品。

板块属性影响下的产品机会点

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数据来源：CRIC咨询决策系统

作为三宗公开市场用地能级排名排名前列的郑政出〔2021〕64号，所处的目标市场为航海路板块，板块主力产品约为80-100㎡，因板块内在售项目较少，受个案影响因素较大，板块主力总价段约80-100万元，结合实际主力在售项目总价段约定约为120-160万元，所对应刚需首置首改置业需求客群，现板块内在售品质项目较少，优质改善产品存在一定市场需求。本地块容积率约为3.0，物业类型可以高层为主，是否可搭配部分小高层填补市场改善需求？

郑政东出〔2021〕15号地块限制较多，容积率约为2.5，限高约54米，再结合所在目标市场北龙湖板块北岸居住属性略低于南岸，产品定位以小高层为主要物业类型。板块改善属性明显，对应高端改善需求客群，现有主力产品段约为140-160㎡，在整体大环境遇冷下，客户预期降低，本地块置业客户群体可有所扩围，约120-140㎡产品是否可能打造成为北岸新主流？

郑政出〔2021〕65号，所处的目标市场为郑新路板块，板块主力产品约为80-100㎡，板块主力总价段约100-120万元，次主力约为140-160万元，对应刚需客群，本地块容积率约为3.5，满容情况下物业类型可打造为高层。但在板块属性较强下，同质化较为严重，竞争激烈，是否可在产品附加值上增肌，转化约140-160万元成为本地块主力客群。

11月19日郑州二批次土拍帷幕将启，究竟花落谁家，又会有怎样的亮点产品出现，我们一同关注。

来源：克而瑞河南区域