南北相争!管南pk惠济,为啥房价一涨一跌?
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惠济又降价了！从最初16000降到现在的均价13500，惠济的口撕开之后好像就再也合不上了。不止惠济，郑州很多楼盘都出现了不同程度的特价或是遇冷。但是反观管南，不降反升，如果说几年前惠济北趋升的价格碾压管南，如今局势已经有了颠倒性的变化。
至少在2019年之前，在房价上，惠济一直压过管南一头，两者在各自房价的较高点时，差价较高时达两三千之多。
管南某楼盘和惠济某楼盘房价对比图
而随着惠济北家河家毛坯12500的降价入市，以及管南九鼎公馆14500的逆势开盘，两者的房价表现竟然翻了个个，变成了管南压过惠济一头。而且你要知道，这并不是区域内的个例。
有人降了：
惠济某盘，12000全款降至7500；
还是惠济，原价13000-14000的四房，夜晚突击开盘，毛坯10500元/平，价格直降3000！
有人涨了：
管南某盘，从年初的13800半年后涨至15000；
还是管南，某盘3个月开盘4次，从14600涨到15500，开盘去化100%。
没有对比就没有伤害，从数据来看，管南好像已经全面超越惠济，一改之前北强南弱的格局。
惠济区主城区在北三环外，北四环内。管南同样在南三环外南四环内，一南一北，同是二号线串联的两个区域，为什么房价一个跌一个涨？
1 交通
惠济区位于城市以北，管南在南，一南一北，都与金水主城区无缝衔接，同是两个自然外溢区域。享有主城区资源带来的便利的同时，也会由主城区带动经济，共同发展。
惠济区南靠金水区及高新区，东南方向就是北龙湖，成就了惠济区最强劲的地缘优势。
东西向：北三环，北四环，连霍高速。
南北向：新郑黄河大桥，中州大道。
地铁：2号线、4号线、7号线，可到达CBD、北龙湖和主城区及郑东新区。地铁4号线预计2020年进行试运行。
管南片区则紧邻南龙湖，左有二七区，右接航空港区。朝北是管城区主城。
东西向：南三环，南四环，绕城高速路。
南北向：京广快速路，中州大道。
地铁：2号线、3号线、4号线、5号线、6号线，2条已经通车的，其他都是在建中线路。
无论你是东区通勤还是老城区上班，都能通达全城。
所有管南的项目，宣传都绕不开南三环、地铁口这两个金字招牌。四通八达的路网也成就了管南如今的地位，为将来管南人口的注入做着充分的准备。在交通上，管南片区绝不逊色，值得一分。
2 发展
无论是惠济还是管南，近些年在整个郑州市的GDP排名都在垫底。
惠济区甚至不如一些县级区域，不免让人可怜。近些年，惠济区扬长避短，借由区域内独有的邙山和“母亲河”黄河。着重发展了生态及旅游行业。
发展成果也非常显著，让惠济区成为了“郑州后花园”。两会期间，郑州市惠济区区委书记也也表明未来惠济区的发展方向将主打“文化旅游牌”。建造生态宜居、文化旅游、健康养生的真正“花园”。
相对来说，管南的发展就比较综合了。
管南在2019也走出了摆脱“脏乱差老破旧”的新步伐。一直以来以工业，物流业为主的管南。河流稀少，区内多条主干路穿过。管南利用这些道路，将自身分为六个不同的“小组团”，达到多方向发展的新格局。
这些功能区既有工业又有生活休闲。不仅有容积率小于2.5的改善地块，也有容积率3~4的刚需地块。既有多个规划公园，也有不少产业园区。
金岱批发市场外迁后，这里还将投资200亿，建成多个住宅，商业，教育集合的新面貌。
小李庄火车站也迎来新生，被定为郑州四大主客站之一。
不仅是小李庄火车站，周边辐射至南四环—郑新快速路—南绕城高速—机场高速，小李庄火车站四通八达，高速围绕。
规划有水有绿，有商业有地标，不禁让人期待管南究竟会换成何种“新颜”。
发展这重量一分，显然是属于管南了。
3 商业
提起惠济区商业，必不可少的是惠济万达和宜家。万达打开了惠济区常年没有大型商业的尴尬局面。而郑州排名前列家宜家的开业，也给惠济区带来了巨大的流量。此后美景万科广场、麦德龙，都给惠济区的商业带来了巨大的转变。
除了金水区已经成熟的商业，紧邻惠济的国基路也将入驻多种商业。自带大型商业的瀚海思念城、美景美境、丹尼斯陈砦商业综合体、陈砦花卉市场和今年9月即将面世的大商yoyopark共同形成以国基路沿线为主的的核心商业带。正如惠济区发展的方向，让每个来郑州的人都必去惠济区逛逛。
管城区在商业上就略逊一筹了。如今的管城区商业几乎少有，仅有美景龙堂万科广场一枝独秀。没有知名商业的入驻。宣传已久的太古里迟迟没有动静。
如今管南的几个热盘鑫苑国际新城、永威城、融创城、富田九鼎公馆，都将配备大型商业，相信等项目落成后，这里的商业会呈现出新的活力。
现阶段来看，商业这一分，惠济区当之无愧。
4环境
环境方面，只要对郑州这两个区域有所了解的人都清楚，惠济北在宜居度上明显要高于管南。
惠济区大运河桥
惠济北本就是郑州最早别墅的聚集区，也聚集了众多大学院校，贾鲁河，东风渠穿过，又有迎宾路，黄河迎宾馆，古树苑等著名景点，再加上整个区域定位以旅游为主，没有太多影响环境的产业存在，宜居度上很有保证。
也许你会对惠济在环境的优势上不以为然，但如果对比下管南，就很清楚这优势有多难得了，管南本身即是各种物流，批发市场，产业园的聚集地，区域又被道路分割严重，只要亲身体验过几次都会感同身受。
管南物流市场
曾经也有同事在买房时纠结管南和惠济，但去过管南之后，完全因为感觉环境太差而直接选择惠济。也许你可以对惠济环境有多好的说法不屑，但在管南的对比下，完全可以用出类拔萃来形容了。
所以就环境来说，惠济自然是赢了。
总的来说，惠济和管南各得两票。惠济区生态环境优美，配套相对成熟，而管南最近几年的发展和交通相对好一些。
首次置业，注重房产升值、在东区上班的客户可以多多考虑管南；
注重环境，想宜居的、近3年希望有成熟的生活条件，一定要看看惠济区。
5说到最后
从图中可以看到，2019年惠济区的预推出房源非常多。如今惠济区降价的多是西北天河路沿线的楼盘，因为供应量大，而且距离惠济核心区较远，所以销售压力较大，尤其是融创这种特别懂得取舍的开发商。
管南为什么没降价？因为绿都没房子了，鑫苑没住宅了，永威房子也不多了，暂时没有销售压力。但我们从富田九鼎公馆和融创城的开盘进度来看，其实管南也是不容乐观的。
比如融创城从去年8月亮相以来，直到去年年底开了1栋洋房，然后高层愣是等到富田九鼎公馆之后开盘，而富田城的开盘时间也是一推再推，从去年下半年到今年上半年，而且是饥饿营销方式推盘。如果后期楼盘相继入市，供应量上来之后，价格还能如此坚挺吗？相信大家心里都有答案。
那么，管南pk惠济 你更看好哪一个？
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