南北相争!管南pk惠济,为啥房价一涨一跌?

郑州楼盘情报站 2019-09-06 19:43:23
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真相只有一个。

惠济又降价了!从最初16000降到现在的均价13500,惠济的口撕开之后好像就再也合不上了。不止惠济,郑州很多楼盘都出现了不同程度的特价或是遇冷。但是反观管南,不降反升,如果说几年前惠济北趋升的价格碾压管南,如今局势已经有了颠倒性的变化。

至少在2019年之前,在房价上,惠济一直压过管南一头,两者在各自房价的最高点时,差价最高时达两三千之多。

管南某楼盘和惠济某楼盘房价对比图

而随着惠济北家河家毛坯12500的降价入市,以及管南九鼎公馆14500的逆势开盘,两者的房价表现竟然翻了个个,变成了管南压过惠济一头。而且你要知道,这并不是区域内的个例。

有人降了:

惠济某盘,12000全款降至7500;

还是惠济,原价13000-14000的四房,夜晚突击开盘,毛坯10500元/平,价格直降3000!

有人涨了:

管南某盘,从年初的13800半年后涨至15000;

还是管南,某盘3个月开盘4次,从14600涨到15500,开盘去化100%。

没有对比就没有伤害,从数据来看,管南好像已经全面超越惠济,一改之前北强南弱的格局。

惠济区主城区在北三环外,北四环内。管南同样在南三环外南四环内,一南一北,同是二号线串联的两个区域,为什么房价一个跌一个涨?

交通

惠济区位于城市以北,管南在南,一南一北,都与金水主城区无缝衔接,同是两个自然外溢区域。享有主城区资源带来的便利的同时,也会由主城区带动经济,共同发展。

惠济区南靠金水区及高新区,东南方向就是北龙湖,成就了惠济区最强劲的地缘优势。

东西向:北三环,北四环,连霍高速。

南北向:新郑黄河大桥,中州大道。

地铁:2号线、4号线、7号线,可到达CBD、北龙湖和主城区及郑东新区。地铁4号线预计2020年进行试运行。

管南片区则紧邻南龙湖,左有二七区,右接航空港区。朝北是管城区主城。

东西向:南三环,南四环,绕城高速路。

南北向:京广快速路,中州大道。

地铁:2号线、3号线、4号线、5号线、6号线,2条已经通车的,其他都是在建中线路。

无论你是东区通勤还是老城区上班,都能通达全城。

所有管南的项目,宣传都绕不开南三环、地铁口这两个金字招牌。四通八达的路网也成就了管南如今的地位,为将来管南人口的注入做着充分的准备。在交通上,管南片区绝不逊色,值得一分。

发展

无论是惠济还是管南,近些年在整个郑州市的GDP排名都在垫底。

惠济区甚至不如一些县级区域,不免让人可怜。近些年,惠济区扬长避短,借由区域内独有的邙山和“母亲河”黄河。着重发展了生态及旅游行业。

发展成果也非常显著,让惠济区成为了“郑州后花园”。两会期间,郑州市惠济区区委书记也也表明未来惠济区的发展方向将主打“文化旅游牌”。建造生态宜居、文化旅游、健康养生的真正“花园”。

相对来说,管南的发展就比较综合了。

管南在2019也走出了摆脱“脏乱差老破旧”的新步伐。一直以来以工业,物流业为主的管南。河流稀少,区内多条主干路穿过。管南利用这些道路,将自身分为六个不同的“小组团”,达到多方向发展的新格局。

这些功能区既有工业又有生活休闲。不仅有容积率小于2.5的改善地块,也有容积率3~4的刚需地块。既有多个规划公园,也有不少产业园区。

金岱批发市场外迁后,这里还将投资200亿,建成多个住宅,商业,教育集合的新面貌。

小李庄火车站也迎来新生,被定为郑州四大主客站之一。

不仅是小李庄火车站,周边辐射至南四环—郑新快速路—南绕城高速—机场高速,小李庄火车站四通八达,高速围绕。

规划有水有绿,有商业有地标,不禁让人期待管南究竟会换成何种“新颜”。

发展这重量一分,显然是属于管南了。

商业

提起惠济区商业,必不可少的是惠济万达和宜家。万达打开了惠济区常年没有大型商业的尴尬局面。而郑州第一家宜家的开业,也给惠济区带来了巨大的流量。此后美景万科广场、麦德龙,都给惠济区的商业带来了巨大的转变。

除了金水区已经成熟的商业,紧邻惠济的国基路也将入驻多种商业。自带大型商业的瀚海思念城、美景美境、丹尼斯陈砦商业综合体、陈砦花卉市场和今年9月即将面世的大商yoyopark共同形成以国基路沿线为主的的核心商业带。正如惠济区发展的方向,让每个来郑州的人都必去惠济区逛逛。

管城区在商业上就略逊一筹了。如今的管城区商业几乎空白,仅有美景龙堂万科广场一枝独秀。没有知名商业的入驻。宣传已久的太古里迟迟没有动静。

如今管南的几个热盘鑫苑国际新城、永威城、融创城、富田九鼎公馆,都将配备大型商业,相信等项目落成后,这里的商业会呈现出新的活力。

现阶段来看,商业这一分,惠济区当之无愧。

4环境

环境方面,只要对郑州这两个区域有所了解的人都清楚,惠济北在宜居度上明显要高于管南。

惠济区大运河桥

惠济北本就是郑州最早别墅的聚集区,也聚集了众多大学院校,贾鲁河,东风渠穿过,又有迎宾路,黄河迎宾馆,古树苑等著名景点,再加上整个区域定位以旅游为主,没有太多影响环境的产业存在,宜居度上很有保证。

也许你会对惠济在环境的优势上不以为然,但如果对比下管南,就很清楚这优势有多难得了,管南本身即是各种物流,批发市场,产业园的聚集地,区域又被道路分割严重,只要亲身体验过几次都会感同身受。

管南物流市场

曾经也有同事在买房时纠结管南和惠济,但去过管南之后,完全因为感觉环境太差而直接选择惠济。也许你可以对惠济环境有多好的说法不屑,但在管南的对比下,完全可以用出类拔萃来形容了。

所以就环境来说,惠济自然是赢了。

总的来说,惠济和管南各得两票。惠济区生态环境优美,配套相对成熟,而管南最近几年的发展和交通相对好一些。

首次置业,注重房产升值、在东区上班的客户可以多多考虑管南;

注重环境,想宜居的、近3年希望有成熟的生活条件,一定要看看惠济区。

5说到最后

从图中可以看到,2019年惠济区的预推出房源非常多。如今惠济区降价的多是西北天河路沿线的楼盘,因为供应量大,而且距离惠济核心区较远,所以销售压力较大,尤其是融创这种特别懂得取舍的开发商。

管南为什么没降价?因为绿都没房子了,鑫苑没住宅了,永威房子也不多了,暂时没有销售压力。但我们从富田九鼎公馆和融创城的开盘进度来看,其实管南也是不容乐观的。

比如融创城从去年8月亮相以来,直到去年年底开了1栋洋房,然后高层愣是等到富田九鼎公馆之后开盘,而富田城的开盘时间也是一推再推,从去年下半年到今年上半年,而且是饥饿营销方式推盘。如果后期楼盘相继入市,供应量上来之后,价格还能如此坚挺吗?相信大家心里都有答案。

那么,管南pk惠济 你更看好哪一个?

有任何与房产相关的问题,都可以咨询小编哦,小编必定知无不言 言无不尽。

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