实探“西南王”改善新品!

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在房地产这个深不见底的行业，规模效应、强者恒强已经越来越成为业内公认且无法改变的趋势，在这样的大环境下，似乎所有的房企都只有扩大规模、资金加速流转、产品统一标准化这一条路可走了。

但不是所有房企都有机会做到百强、50强，还有更多的中小房企，靠深耕几个城市也能获得很好的发展空间。

比如只在一个城市开发项目的房企亚星地产，1993年3月成立，早期主要在上街发展，开发了亚星晓城、盛世广场、江南小镇等项目，后转战到了郑州西南片区，从位于嵩山路与长江路的亚星城市山水起，相继开发了亚星盛世家园、盛世悦都、郦都，雅居，金运外滩……

这些项目都无一例外的位于郑州西南片区，所以很多人都称之为西南王。而13年左右亚星又收购了片区内的大盘锦绣山河，更加奠定了其西南王的地位。

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最特别的项目之一，就是亚星盛世。

亚星盛世曾经有多辉煌？曾经几乎凭这一个项目，一度在房企年度销售排行榜上排到前五，其他房企十个项目销售额加一起都打不过这一个。之所以这么受欢迎，是因为老板一直希望在核心地段做老百姓买得起的好产品，简言之就是性价比，十几年间，亚星盛世在这个片区开发了数十个极富性价比的组团。

但因为一直在做性价比高的产品，虽然不是标准化流水线的房子，「西南王」也被人安上了「刚需王」的帽子。

近几年，亚星也在反思，也希望丢掉刚需的帽子，要做出品质，做出好产品，向业内同行和客户证明自己。

于是，亚星一直在摸索，希望能做些不一样的产品，于是就有了片区内的平层豪宅，观邸，也有了亚星盛世较具情怀的纯大宅产品——云水居。

既然想把产品定位从刚需到改善，先来看看地块的硬性条件：

成熟三环片区优质地块。要知道看遍三环，市区几乎已经没有新项目了；

南水北调运河景观资源，组团名字之所以叫云水居，我想紧邻运河应该是原因之一吧。南水北调运河是饮用水源，政府对其管控极其严格，所以河流干净无污染且景观极好；

在项目和运河之间还有一个二百米的绿化景观带，已经建设成贯穿郑州都市区的一条特色生态绿化景观公园，实测从项目3分钟就能走过去；

项目紧邻华师大附小、附中，以及郑州实验外国语中学，基本已经覆盖了0-15岁教育名校的全方位配套；

项目周边有多家成熟商业配套、写字楼。也有郑飞医院、武警医院分院等几家医院；

……

除此之外，位处三环高架的云水居地块还拥有“一环两纵三横”的超级交通网。

一、一环为南三环高架快速路，南环、西环、北环，是目前郑州无论去东西南北的主要交通要道，全程无红绿灯，三环底层通行多路快速公交，非常便捷；

二、两纵为“嵩山南路和京广快速路”，这两条路都贯穿郑州市的南北，嵩山路是市政景观观光大道，全长15.5公里，已改建成双向8车道，从我们项目到达碧沙岗公园和碧沙岗商圈也只需要10分钟的时间；京沙快速路全程没有红绿灯，南环到北环只需要20分钟的时间，非常便捷。

三、三横为“陇海高架、航海路、长江路”，陇海高架贯穿郑州市东西，全程无红绿灯。航海路上有地铁五号线，长江路上有快速公交，交通非常便利。

据了解华师大附中附小早已和亚星签约，要知道这学校师资力量雄厚经验丰富，属于全国名校，而且已经开学了。

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这样的优质条件，给产品如何定位？做出来什么样的产品才不算被辜负？

在距离项目不远的其他项目，几乎都做了小面积的刚需产品，毕竟低总价小面积更好卖，更容易销售、回款，但亚星盛世觉得，既然想做好产品，就要为片区的长远考虑，做一些不一样的产品出来，不做那些与刚需产品同质化的东西。

云水居怎么做有情怀的好产品？

他们团队做了很多调研，开了无数次会议，对产品的细节做了非常细致的打磨，才最终确定下来。

首先就是临河景观。不仅是河景，临河的景观带是政府规划并已经建成的南水北调生态文化公园，面积约25平方公里，相当于82个人民公园，依照“海绵城市”的理念打造，环境极美。

观河大景、大公园景观，如果不利用就是浪费！项目做了大面宽、大楼间距（较大达到了95米）、大观景阳台的设计，推开窗户，公园、河景，应该还会是非常心旷神怡的吧。

其次是项目的户型，大部分都有挑空布局的设计，科学利用率极高，且能节省大笔购房成本。

项目基本都是三房以上的大户型，比如101㎡三房，125㎡四房，142㎡、158㎡四房均有涵盖，能满足不同的需求。

户型均有7-13㎡的挑空空间，比如101㎡和125㎡极富创意的挑空空间，不仅让整个户型空间更大，也能够让产品利用率更合理↓

142和158的宽阔居住尺度↓

而且都做到了大面宽、多开间向南的设计，采光充足，尺寸舒适。甚至层高达到了三米、三层中空玻璃、高速电梯，部分户型主卧+衣帽间+书房的设计也让居住变得非常舒适。

社区的内部景观规划也可圈可点，比如把小区对称轴的中央广场做成了下沉式中央景观花园，而且下沉式广场上有中央瀑布观景，多重景观等别出心裁的设计。

而且采用了地上、地下双入户精装挑高大堂的设计，让归家的仪式感也更加强烈。

这样的好产品，还随屋赠送新风、地暖、净水设备，很多科技元素也都成了标配，可视对讲、智能家居等等功能也让居家生活更舒适方便。

除了多重的绿色景观，云水居也规划设计了很多儿童的游乐设施。

在跟置业美女聊项目时我还发现一个细节，整个项目外立面采用浅咖色瓷砖铺设，而且采用了CL墙体建筑工艺（虽然我是排名前列次听说，后来才发现原来是个非常实用的技术），成本比传统工艺高得多，但这种技术在环保、抗震、节能等方面都比传统工艺要强太多太多。更重要的是，这种技术解决了墙体开裂和保温的耐久性，而且能够提高房间的使用面积。

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云水居高成本的配置让产品拥有了家的温度，缓解了西三环无新房的尴尬，片区成熟配套的巨大优势，而且项目已经封顶，19年交付的工期，让云水居成为了片区独特的存在。

而目前云水居的兄弟组团——雅居还也同样在相同片区，而且在三环内，还剩余不足百套150-160㎡房源，坐享成熟配套，同样也是亚星的情怀之作。

亚星在近几年的市场竞争中并没有像一些房企那样拼命拿地、发足狂奔，而是静下心来修炼内功，做起了“稳周转”。

从另一个角度来说，这也是很多想做好产品、不做快周转企业应该做的事情。亚星也把发展的方向逐步向行业的上下游渗透，把业务做到了拥有房地产开发、物业管理、商业管理、建筑安装、园林景观、教育等六大板块。

亚星在郑州西南付出了极大的心血，对于西南的人居生活提供了一个居住样本，亚星期颐做出长远来看对城市发展有益的作品，这是要做成不仅是业绩上的，更是产品上的「西南王」。

这样的产品能给居住者带来多好的体验？我们静待时间给出的答案！

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