2018年,郑州的房子,该不该买?

年底了，郑州各大地产商开启促销模式，全款优先、60%首付优先，因为价格诱人，昆仑望岳开盘秒清，融创龙府、融创象湖壹号也连夺佳绩。

不是说调控加重了吗？不是租售同权了吗？不是说“房住不炒”吗？

有人说这是郑州楼市的回光返照，看它下年跌不跌！

我们来看一组数据。

据“米宅米宅”发布11月28个热点城市房价地图显示：

郑州：均价14604元/㎡，同比上涨13.56%。其中，房价较高区域郑东新区均价23299元/平。

北京：均价65112元/㎡，同比上涨23.09%

重庆：均价10279元/㎡，同比上涨39.78%

广州：均价31107元/㎡，同比上涨41.13%

（其余省份省略）

除成都、海口未显示房价波动，其余26个城市房价均出现不小的增长。

天子脚下，房价尚且如此，何况其他地市。

北京11月份23.09%的上涨，将一定程度加大对楼市的乐观预期。

那么，郑州房价坚挺是否会是常态？2018年我们是否要买房？

我的结论：还是要买，不分刚需或投资。

01

房产圈有条房价定律：长期看人口、中期看土地、短期看金融。

我们先看人口。

北京政治，上海金融、广州商贸，深圳电子，北上广深各有专长，相比郑州、武汉、南京，城市定位就没那么清晰。

所以，和北上广比，可比性不强，相对类似的城市如南京、武汉，才有一定的参考意义。

先仅从城市人口与城市面积分析，南京人口827万人（2016年），面积6587.02平方公里；武汉人口1076.62万人（2016年末），面积8494.41平方公里；郑州972.39万人（2016年末），面积7446平方公里。（以上均为常住人口）

换算成人口密度系数，南京、武汉、郑州分别为：0.126、0.127、0.131，郑州人口密度较大。

有意思的是，这三个城市的房价恰恰相反：南京今年11月份均价27388元/㎡，武汉均价18024元/㎡，郑州均价14604元/㎡。

南京人口密度最小，房价最贵，郑州人口密度较大，房价反而较低。

南京房价高，固然跟其经济有关，但假设武汉、郑州经济和南京持平，那么人口密度不占优势的情况下，会加快郑州、武汉房价上升。

而现在这种假设马上变为现实：2016年12月，应国务院办公厅要求，国家发改委正式复函，支持武汉建设国家中心城市，全面提升辐射带动能力和国际竞争力。

2017年1月，国家发改委正式复函，支持郑州建设国家中心城市，全面提升经济发展水平和辐射带动功能。

国家政策倾斜，会加快郑州与武汉快速发展，而几年后，两者经济达到南京现在的水平时，其较大的人口密度只会让房价有过之而不及。

这是从人口方面看，郑州房价上涨的可能性。

02

从土地供应方面，国情复杂，之前的文章讲过，这里不再赘述。

我们就从金融方面浅析。

谈金融必须放眼全世界，尤其是美国。

我们都知道，美联储已进入加息周期，包括中国，世界各国为防止资本外流，都会跟进加息。

并不像外界所说，中国加息是为了调控房价，调控房价方法千千万，一纸红色文件就能把房子交易限制死死的，真正让中国加息的原因就是美联储进入加息周期。

这也是为什么美国、日本跟进减税，来减轻企业负担。

因为加息会增加高负债、高杠杆的企业风险，而加息又不能避免，所以通过减税来抵消加息带来的资金压力。

短期看金融，如果低利率，会刺激个人与企业加大杠杆，增加购房热情；如果高利率，则会很大程度抑制购房需求，所以目前国内加息阶段，会一定程度减少购房热情，这也是为什么许多人愿意全款购房，零杠杆。

所以，2018年，中国还会维持高利率贷款，郑州房价会一定程度受到抑制。

但是，较快2018年，最晚2019年底，美联储将会结束加息周期，到时候，全世界将会释放大量资金流，中国也不例外，那时房地产又将热情高涨。

有人会问，习大大不是说过，房子是用来住的，不是用来炒的吗？

这是接下来讨论的问题，房价调控的未来走向。

03

有一种可能，就是房价调控可能持续5年，直到习大大任期结束。

但这次调控会跟以往不同，就是弱一线城市，如郑州、武汉未来5年会一直处于调控区域，一线城市则可能会解除调控。

为什么这样？

对于财政依赖土地较强的地市，如果房价不能持续走高，将影响政府财政收入，进而让城市规划流产。

我们可以看下郑州市的财政结构。

郑州市市本级国有土地使用权出让收入2014年~2016年分别为305.24亿元、282.39亿元、495.90亿元，分别占到当年政府性基金收入的86%、85%、91%，2017年1~9月，郑州市本级土地出让收入为413.64亿元，占到政府性基金收入的85%！

郑州财政对土地依赖很强，一旦限购长期进行，会导致城市规划推进举步维艰。

有的人会说，我们可以靠发展经济来代替土地财政。

但要知道，在城市定位不明朗，或定位不具时代优势的情况下，一个城市在没有国家行政大力支持下，很难在5年内有质的飞跃。

说白了，土地财政是城市发展的原始资本、排名前列桶金，在还没有足够实质性政策支持的情况下，地方政府是不会轻易放弃房地产这块肥肉。

但在限购无土地财政支持基建的情况下，城市怎么发展？

这就不得不提到十九大结束后的一项重要信息：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

显然，北上广已发展成特大城市，其增长空间越来越小，而弱一线城待开发领域很多，潜力巨大，投资回报率极高。

所以会有一种可能，一线城市会解除限购，弱一线城市继续限购。

国家通过转移支付，把一现场城市税收转移支付给弱一线城市发展基建，这最终符合解决我国不平衡不充分矛盾的要求。

所以结论还是，弱一线城市（郑州），在国家政策支持下，经济会继续高歌猛进，房价也自不言说。

2018年，相对南京、武汉，郑州人口密度较大，即便利率较高，只要不高到诛杀刚需，郑州房价还将一路坚挺。

所以，上车吧！