一个容积率0.32区域的般涅槃!

今天我看到了一个极其经典的130+㎡的三房户型。

【1】一个户型

有人给我发个户型，问我怎么样？下图（左）：

如果要分析，整个户型其实很简单，它是由我前几天讲的《最经典的130㎡户型》中的四房户型（上右图）演变而来：卫生间和厨房互调了位置，减少一个南向房间把客户变成大开间的横厅。大开间横厅正在逐渐成为我们对初级改善户型品质要求的较新方向，这个户型实现了。同时，这种布局的户型中95%的户型是厨房在北侧公卫在旁侧，而这个户型也进行了颠覆，不说未来是否被市场接受，但至少了创新。户型本身就那几个功能，每一个简单的创新，都是户型的巨大进步。我问他，这是哪里的户型？他说是杨金片区的康桥东麓园。杨金，对我来说是一个久违的区域，2年来，我几乎没写过这个片区的任何文章和任何楼盘，不知不觉诸如康桥、绿城、碧桂园都已经进入这个区域了。

是时候为杨金写点什么了。

【2】格局

感谢对郑州楼事八卦的关注！

中州大道、连霍高速，东三环和黄河之间的片区就是龙湖北片区，俗称杨金片区，与其一路之隔的便是北龙湖，位置得天独厚，所以备受关注。

龙湖北片亦为杨金片区，初步定为是电子类园区、服务外包园区和科教园区。定位科教本身没有问题，而且是无污染的高端领域，但由于科技行业受电商的冲击导致产业落地速度较慢，同时，加上区域内购项目混乱，导致区域知名度远不及白、绿、滨河、南龙湖，甚至热度还不如平原新区。

南接北龙湖，北靠黄河风景区，龙湖北片区是郑州基础生态资源较好的片区，总占地67平方公里，合10万亩。其中：黄河水域面积占地16000亩，占区域总面积16%，黄河大堤以内的生态地占地27000亩，占区域总面积的27%。二者面积区域总占地为43000亩，占区域总面积10万亩的43%。

如下图：

上图：龙湖北的总体布局图

区域内43%的43000亩的为生态和水域，剩余57%的57000亩就是区域的建设区了。区域整体被杨金路、贾鲁河和魏河很自然地分割成4大大片：南部最靠近北龙湖片区的为排名前列价值区：杨金南区；东北部的富力建业是第二价值区：花园口区，西北角的狭长地带为第三价值区：沿黄区；中部为第四价值区：马头岗区。

这便是龙湖北片区的基本格局。

【3】交通体系

龙湖北的交通可以分为三大体系：第1，轨道交通体系，区域内目前有2条轨道交通，均从北龙湖延伸而来，分别为东部的13号线和西部的6号线。第2是龙湖下穿城市干道，分别为迎宾路、中央大道和慧城环路。第3是对外大交通，分别为北四环、东三环、连霍高速及中州大道。

如下图：

三大交通体系内，轨道交通准时通达全城，四大主干道通达城外城内，三大下穿5分钟抵达北龙湖。对于龙湖北来说，3大主干道尤为关键，这可以让区域无缝接驳北龙湖。这也可以让区域从目前的“借势北龙湖”到未来的真正“融入”北龙湖。

龙湖北的医疗教育方面配备也相对充足，除了各楼盘配套小学，还有科教园区一小、柳林三小、金水区一中、市55中等教育资源，医疗上有福寿逸医养医院以及未来区域规划的相关医院。

龙湖北的另一大交通优势就是水路，北临黄河，坐船可以直达渤海，无缝对接天津、大连、青岛……呵，八卦一下。

【4】区域现状

上一次去杨金有好几年了。

在郑州，一个区域如果1年不去，都可能是翻天覆地的变化，周末特意去看了一下片区，只能用涅槃来形容了。

科教公园早已成熟：

科教公园是由很多个沿着连霍高速北区域小组团组成，借助早期已经十分成熟的树林，目前已郁郁葱葱。

上图：科教公园一角

科教公园一角。

各类产业园初具规模。

目前，区域内产业园已经初具规模，目前已签约科技企业86家，荟聚中科院院士，中组部博士工作站等专家团队，入住清华科技园、北大科技园、西亚斯学院、亚美迪集团以及由以色列英飞尼迪和河南生产力共同打造的以色列科技城项目。

一线房企陆续涌入。

早期区域被中小型开发商垄断，加之各种毫无诚信的各类内购，一定程度上影响了区域房地产的形象。而进入2018年以来，由本地品质地产房企康桥和国内品质房企绿城领衔的大批量一线开发商陆续进入。可以预见，2018年，这里将是郑州组团最热的一个。

上图：宽敞明亮的杨金路。

【5】价值分区

排名前列价值区：杨金南区

杨金南区是龙湖北最靠近市区的片区，也是紧邻北龙湖的片区，也是龙湖北的核心片区，更是开发商进驻最多的片区，截止目前，杨金南区的楼盘数量占了整个龙湖北片区楼盘数量的90%以上。

如下图：

看上图，目前区域内已布局的开发商有康桥、碧桂园、美商、绿城、伟业、万锦以及天伦，除去产业用地、医疗、教育等公建，区域内土地基本已经分割完毕。已入住的开发商按其产品可以分为三类：1、外来一线刚需改善，这是碧桂园天誉；2、本地一线改善品质盘，这是康桥东麓园。3、以及本地二线盘，分别为美商龙湖壹号，绿城玉兰园（合作）、伟业龙湖上城，万锦盘，天伦盘。

排名前列价值区主要楼盘解读：碧桂园天誉&康桥东麓园。

碧桂园天誉：

是碧桂园与国控集团合作项目，首期占地98亩，规划建筑面积21万方，容积率为2.5。总规划楼栋17栋，总套数1250户，其中：7栋小高层，10栋6-8层洋房，面积段：70-128㎡小高层，140-190㎡洋房。

天誉这块地最早由国控以总价5.4亿，单价550万元/亩，楼面价3300元/㎡获取，与碧桂园合作股权溢价后未来预计价格应该是22000元/㎡（高层）（精），洋房30000元/㎡（洋房）（毛坯）。

而项目目前即将开盘的产品为2栋高层和4栋洋房，如下图：

不得不说，精装20000+元/㎡的价格对碧桂园天誉是一个极大的挑战。据置业顾问介绍，这个项目预计会是碧桂园产品系里偏高端的项目，样板区小区去看过，的确比郑碧以及平原新区凤凰湾整体档次要高。

康桥东麓园：

不得不说，康桥的到来给这个区域带来了新的活力，这是康桥和新福源合作的项目，项目全程开发营销物业由康桥操刀完成，100%纯正康桥血统项目。

项目占地84亩，总建面18万㎡，容积率2.5，限高50米，建筑密度小于25%，绿地率38.51%；洋房加小高低密社区，130㎡-143㎡纯品质改善产品。

康桥东麓园在区位上优势十分明显，可以用3个三高来概括，区位上处于北龙湖、龙湖北和龙子湖中间位置，可以说是三星拱月；同时北龙湖代表高端，龙湖北是高科，龙子湖是高知，也实现真正的三知。

康桥东麓园的户型如下。

正如我开篇所说：康桥东麓园的户型设计采用了大面宽的宽阔客厅，130㎡的户型实现了6M宽的宽厅设计，满足了产品日益发展客户对南向阔景以及全天候阳光的需求。虽然只是一个简单的次卧+客厅设计演变创新成“大横厅”设计，但是我刚才也说了，这是一个极大进步。

第二价值区

第二价值区目前据说全部是建业所拿，要和外来某房企及外来某代理公司联合开发，但好多年过去了，拆迁已经弄得七七八八，但开发却行动迟缓。

十几年前，成功开发新田大厦和新田鹿港小镇的新田也算得上是郑州本地的一线房企了，但拿下了洞林湖几千亩地后，却开始逐渐吃力，经过多年的苦苦支撑，最终还是将土地分给了碧桂园和恒大，得以快速实现区域开发。但受到牵连的新田也自此淡出本地一线房企的名单。

一个企业的能力是有限了，第二价值区的较大问题就是土地整理和开发时序，而建业、富力、易居三家公司的苦苦强撑，不但影响区域的开发，更是影响本地政府的公信力。在当下外来众多房企苦苦拿不到地的情况下，不如借鉴北龙湖和滨河国际新城，拆分出让，实现快速开发，同时，也实现了区域价值。

第三和第四价值区

第三价值区和第四价值区对我们会一直陌生。

第三价值区90%的规划仍是预留用地，在较新的规划图上，其有4块住宅用地，为安置房用地。

第四价值区目前现状为马头岗机场和污水处理厂，其均为近年来建成，虽然短期内不可能搬迁，但在龙湖北的整体规划中我们可以很清晰的看到，机场位置被规划为区域商业中心。搬，一定会搬，只是时间问题。

【6】置业建议

如何评价龙湖北片区？三好一伤。

位置好：位于北龙湖片区北部，与其一路之隔，北龙湖东部为金水核心区，房价2万+，北龙湖南部为CBD，郑州核心，附近住宅3万+，北龙湖东部为龙子湖高校园区，配套品质商品房2.5万+，最后只剩下这北龙湖北部片区了，位置上，听名觉厉。环境好：其区域高达43%的生态用地及水域用地，以及其区域内部的魏河、贾鲁河贯穿，可以说，区域的总体绿化率在60%以上，这个指标轻松进入郑州前三。如果剩余的57%区域出地率为20%、建设用地总体容积率为2.5的话，那么整个杨金片区的容积率大约为0.32，与郑州三环整体容积率1.5相比，是近5倍的差距。指标好：区域各地块的容积率基本都在2.5，在容积率的规划上，完全比肩滨河国际新城。有硬伤：硬伤很明显，机场和规划。三好会随着时间的推移愈加明显，而硬伤则会随着时间的推移逐渐解决，龙湖北的未来，光明灿烂。

如何置业龙湖北？三强逐鹿！

目前当下，对于稍微讲究点的客户来说，基本上是绿城vs康桥vs碧桂园的三强之争了，个人觉得龙湖北的客户会自动分为三类，这么多年客户了，康桥的潜在客户、碧桂园的潜在客户以及绿城的潜在客户都是标签十分明显的分类。一句话：速度、价格看碧桂园；品质看绿城；兼顾品质、物业、绿化和产品就得看康桥了。

最后补充一点：

区域的整体规划已全部纳入郑东新区！

（全文完）